בשנים האחרונות, על רקע יישום של תהליכים שונים בשוק הנדל"ן, מציאות הנדל"ן המקומית שינתה פניה לחלוטין. אם עד לפני מספר שנים חלקן של עסקאות הנדל"ן "המסורתיות" הרכיב כמעט את מלוא העוגה, כיום השתנו היוצרות לחלוטין. הסיבות מגוונות: מדיניות ממשלתית אגרסיבית לצינון השוק ולהורדת מחירי הדיור, שיווק כל קרקעות המנהל לזכאים במחיר למשתכן והטלת מגבלות רגולטוריות שונות על מימון בנקאי לפרויקטים ולמשכנתאות. אותה מציאות חדשה הכריחה את השוק לחשוב על צורות חדשות להתהוותן של עסקאות מודרניות, המצריכות טקטיקה שונה לחלוטין בכל האספקטים. לאור חשיבותו של שוק המימון בהצלחתן - ההתמחויות השונות שהתפתחו הפכו אותו לאחד המשוכללים ביותר, המורכב משחקנים רבים ומגוונים.
ככל שעסקאות הנדל"ן הופכות למגוונות ומורכבות, כך גדל הצורך בהבנת צורכי המימון ומגוון הפתרונות. בעבר עסקת נדל"ן הצריכה רכישת קרקע, תכנון הקמת ומכירת הפרויקט, והמימון המסורתי דאג למימון הקרקע, שהתחלף במימון הפרויקט עד אכלוסו. כיום לכל סוג פרויקט מאפיינים שונים ובהתאמה צורכי מימון אחרים.
כפועל יוצר מכך, לשיטות המימון השונות הצטרפו גורמי מימון חוץ בנקאיים. בנוסף, קמו בשנים האחרונות קרנות מימון פרטיות, המנהלות מאות מיליוני שקלים ומעניקות באמצעות בנקאים ואנשי שוק הון לשעבר, שירותים בנקאיים מתמחים לפרויקטים. כל אלו נכנסו ל"וואקום" שנוצר ולביקושים הגדולים שנוצרו בשוק לפתרונות מימון לקידום פרויקטי נדל"ן, וסייעו בהמשך הנעת השוק ויצירת אלפי יח"ד נוספות.
צרכים מימוניים שונים
גם אם על פניו קיימות מספר עסקאות מאותה ה"משפחה", כדוגמת עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית שלפחות מבחינה תודעתית נתפשות כדומות, הרי שמבחינת הליווי הפיננסי והצרכים המימוניים של כל אחת מהן, קיים שוני ניכר.
כך למשל, קיימים פערים בצרכים המימוניים בין פרויקטים של פינוי-בינוי לבין אילו של תמ"א 38 הנוגעת לחיזוק מבנים והוספת קומות. בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ההשקעה המרכזית נעשית לאחר קבלת היתר ובשל רמת הסיכון הגבוהה חלק ניכר מההשקעה ההתחלתית נעשה מהון עצמי. מאחר שרוב היזמים/קבלנים בתחום הם בסדר גודל בינוני-קטן, מדובר על פרויקטים בהם מעורבות קרנות חיצוניות המעניקות הלוואות מזנין (על ההון העצמי). בשל משך הזמן הקצר של הפרויקט ומיקומי הפרויקטים, אין ככלל צריכת אשראי בפועל והפרויקט ביתרות זכות לכל אורכו - ומכאן שרוב הצורך הפיננסי הוא באשר לערבויות חוק מכר.
לעומת זאת בפרויקטים של פינוי-בינוי, השלב הראשוני של קידום התב"ע מביא גורמים, שחלקם בעלי פעילות קיימת קטנה יחסית, להחזיק בנפח גדול של פרויקטים בעלי פוטנציאל שלעיתים מגיע למאות מיליוני שקלים על הנייר. כדי שייצאו לדרך הם נזקקים להיקפי הון עצמי גבוהים מאוד, כך שלרוב חוברים לחברות איתנות וגדולות שיודעות לגייס אשראי. זאת משום שבניגוד לתמ"א 38, צריכת האשראי היא רבה, ומכאן שלרוב ילוו על ידי בנקים וכן חברות ביטוח גדולות, בריביות נמוכות יותר מאחר ומדובר על רמת סיכון של פרויקט בנייה קונבנציונאלי.
הערכת שווי של פעילות יזמית בשלב מקדמי, נשענת על גישת היוון תזרים המזומנים החזוי מהפרויקטים תוך הפעלת מקדמי סיכון בבחינת התשואה שאותה ירצה לראות יזם אשר ירכוש את הפעילות. לצורך כך פיתחנו ב"פז כלכלה" מודלים לבחינת השווי של פרויקטים מסוג זה, המתעדכנים בהתאם לעסקאות המתממשות בשוק.
דוגמה נוספת לגבי השוני המוחלט באופן הליווי המימוני "בתוך המשפחה", היא במשפחת המניבים. עד לא מזמן הורגלנו לעסוק בפרויקטים של מסחר ומשרדים, כאשר ניתנה הלוואה לתקופת הבניה המצריכה העמדת הון עצמי רב בשל הסיכון הגבוה בייזום, ובעת ההנבה נכנסים לתמונה גם גופים מוסדיים. כיום ישנם מודלים מודרניים של מימון נכסים מניבים בשיטת BOT כדוגמת עסקאות דיור להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים בהם בוחנים בעיקר את שיעורי התשואה להון, יחס הכיסוי של החוב ושיעור תשואה פנימי של הפרויקט, שכן מדובר על מוצר בו הוודאות באשר לאכלוס והגביה גבוהה ומכאן שליזם ניתנת הלוואה בשיעורי מינוף גבוהים ובריביות נמוכות המאפשרות להגיע לתשואה גבוהה להון העצמי, למרות התשואה הנמוכה יחסית לפרויקט.
סוגי עסקאות "מודרניות" נוספים הם אילו של פרויקטי מחיר למשתכן המצריכים בעיקר ערבויות חוק מכר היות וחלק ניכר מהפרויקט מכור מראש ופרויקטי קבוצות רכישה המצריכים העמדת אשראי ליחידים ובסיום הפרויקט החלפת המימון במשכנתא לפרטיים.
לסיכום, נראה שמדיניות הממשלה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות הובילה להמשך שכלול שוק המימון, שהוא מאבני היסוד של הענף. כניסתם של גופי מימון פרטיים לוואקום המימוני שנוצר בחלק מהערוצים בענף הנדל"ן, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, מאפשרת את הקידום של פרויקטים רבים ומסייע לממשלה בהשגת יעדיה להגדלת היצע הדיור בישראל.
הכותבת היא דניאל פז-ארז, מנכ"ל ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, המתמחה בין היתר בליווי פיננסי של עסקאות נדל"ן מורכבות