נקודת המוצא בשוק המגורים בישראל היא חוסר היצע חמור בדירות למגורים וכל המערכות וגופי המדינה השונים, אמנם באיחור מסוים, הבינו זאת ומנסים למצוא דרכים להילחם בתופעה שגרמה בשנים האחרונות לעליות מחירים מדאיגות. תחום התמ"א 38 במהותו נוסד אמנם לצורך חיזוק מבנים והגנה מפני רעידות אדמה והתקפות טילים, אך מהר מאוד הפך ככלי וכמנוע צמיחה של ממש להתחדשות עירונית של בניינים שנבנו לפני שנת 1980 זאת בד בבד גם ככלי להגדלת היצע והשבחת המבנים, במיוחד באזורי ביקוש.
ואולם, בעוד שרשויות המדינה השונות פועלות במהלך השנים להגדלת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי תמ"א 38, זאת בדרך של הקלה במיסים וההיטלים החלים, הגדלת היקף הזכויות שניתן לקבל וכיוצ"ב, במקביל למגמה חיובית זו מסתמן כי קיים דווקא צמצום של תחולת פרויקטים של תמ"א על בניינים נמוכים וזאת לאור תיקון שבוצע בתקן החיזוק 413.
כאמור במהותה תמ"א 38 נועדה לספק פתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. לפיכך, נקבע בה כי רק נכסים אשר זקוקים על פי הגדרה תקנית לחיזוק שכזה נכללים בקטגוריה של "זכאי חיזוק". תקן החיזוק המקומי (413) הינו תקן עצמאי נפרד לחלוטין מהתמ"א 38 ולמעשה נקבע על ידי מכון התקנים. תקן זה מגדיר, בין היתר, "זכאות" לכל סוג מבנה וזאת על פי מקדם התאוצה שלו. למה הכוונה?
בכל הקשור למבנה נמוך, המוגדר כזה ששטחו אינו עולה על 400 מ"ר או מתחת לשתי קומות, קבע התקן כי מבנה נמוך הדרוש לחיזוק הינו כזה שמקדם התאוצה שלו, על פי תכנונו המקורי קטן או שווה ל-0.075. בפועל כמעט כל המבנים הקטנים נכללו בקטגוריה קרי היו ברי חיזוק, שכן מקדם התאוצה שלהם נמצא בין 0.06 לבין 0.075.
בתחילת שנת 2016 חל שינוי בתקן החיזוק ונקבע כי רק מבנים נמוכים בהם מקדם התאוצה קטן או שווה ל-0.06 יהיו ברי חיזוק, ומכאן יהיו זכאים לעבור הליך של תמ"א 38. בפועל, התיקון נכנס לתוקף כבר ביוני 2016, אך מכיוון שניתנה תקופת חפיפה (גרייס) של שנתיים במהלכה ניתן היה עדיין להתנהל לפי התקן המקורי, למעשה עד כה לא יושם השינוי ובניינים נמוכים יכלו להמשיך ולקבל זכויות בפרויקטים של תמ"א 38. אבל החל מ-6 ביוני 2018 תסתיים תקופת התחולה של התקן הישן, והמשמעות היא כי לא ניתן יהיה לקדם פרויקטים של תמ"א 38, בבניינים נמוכים במרכז הארץ.
בלי הבניינים הנמוכים תיעצר תנופת ההתחדשות העירונית
עורכת הדין דפנה סירוטה הולנדר, מנהלת מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד צבי שוב המתמחה בייצוג משפטי בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מספרת שאין מדובר בסמנטיקה חסרת משמעות כי אם במכה די אנושה לאותם פרויקטים בהם מעורבים מבנים נמוכים. "לצערנו לא מדובר בשינוי שולי וזניח, שכן השינוי בתקן צפוי לחולל לא פחות מרעידת אדמה (תרתי משמע) בתחום ההתחדשות העירונית, שכן בפועל הוא מחריג חלק מהותי מאוד מהמבנים הקטנים מזכאותם לחיזוק, וכך מוציא אותם באופן מידי מפוטנציאל התמ"א 38. הדרמה רק הולכת וגוברת מעצם העובדה כי רוב הבתים שייכללו בקטגוריה נמצאים באזורי גוש דן והמרכז, שם מלכתחילה מבוצעת מרבית פעילות התמ"א 38, נכון להיום".
לדעתה של סירוטה הולנדר, מדובר בעיוות בעייתי המדגיש את האנומליה בין הפן ההנדסי לבין הראייה המערכתית הכוללת ואת חוסר התיאום בין גופי המדינה השונים. "תחום התמ"א 38 מזמן אינו עוסק אך ורק בחיזוק ולמעשה הוא הפך נדבך משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית, וגם אם שינוי התקן ההנדסי באשר לחיזוק הינו מוצדק הרי שהצורך בהתחדשות עירונית נותר בעינו ולכן יש למצוא דרך ופתרון יצירתי על מנת שלא להחריג בתים קטנים מתחולת תמ"א 38".
בהקשר זה מדגישה סירוטה הולנדר כי התיקונים השונים לתמ"א 38 לרבות תיקון 3א', שאושר בשנה האחרונה, רק מנסים ליצור מצב בו יורחב מעגל הבתים הזכאים להתחדשות עירונית, כך שמדובר בכשל שיש לתקנו. עוד מציינת סירוטה הולנדר כי בעבור היזמים מדובר על מכה ניצחת, כי דווקא הבתים הקטנים הם ה"בוננזה" של התחום. יש לכך מספר סיבות, כשהשתיים העיקריות הן כמות הדיירים הקטנה המקלה להגיע לסף חתימות מספק כדי להתחיל בהליך התכנוני, ושיעור הזכויות הגבוה יחסית שניתנות ליזם במבנים ומכאן שרווחיותם גבוהה יותר מפרויקטים רגילים.
למשרד עו"ד צבי שוב המתמחה בייצוג משפטי בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית
