מציאות הנדל"ן המקומית והדינמיקה בשוק מכתיבה לנו שבראש כותרות הענף נמצא את הנדל"ן למגורים, בעוד שתחום הנדל"ן המסחרי נחבא מעט אל הכלים. המאמצים הכבירים של הממשלה להוריד את מחירי הנדל"ן למגורים, מסיטה חלק מתשומת לב המשקיעים לתחום המסחרי כאלטרנטיבת ברירת מחדל. כל זאת קורה בתקופה בה הנדל"ן המסחרי נמצא אף הוא בצומת דרכים.
"לעם ישראל יש נטייה לרכוש נכסים ולצבוע את הרכישה בצבע של הנדוניה לילד ולכן הד.נ.א אינו רואה זאת כהשקעה בנכס, אלא כהשקעה בילד ומכאן כל נושא התשואה על הנכס והיקף ההנבה אינו כה קריטי", מספרת עליזה כהן, מייסדת ומנכ"לית רשף נכסים, במסגרת שולחן עגול בתחום הנדל"ן המסחרי, שנערך בקרב נשות שיווק וניהול נדל"ן. "יחד עם זאת", מוסיפה כהן, "מקרב המשקיעים היותר מתוחכמים אני מאתרת בלא ספק מגמה להשקיע בתחומים מניבים יותר. חלקם של המשקיעים, הינם משקיעים 'סדרתיים' שמבינים שבמסחרי יקבלו יותר, שהרי ברמות הריבית של היום זהו פשע שלא לרכוש נדל"ן מניב".
אסי לויטין מנהלת השיווק והנכסים של רוגובין, טוענת כי לא רק המשקיעים הפרטיים נחשפים יותר לאלטרנטיבה המניבה, כי אם גם חברות יזמיות קלאסיות, שבעבר עסקו אך ורק בנדל"ן למגורים. "רק לאחרונה פנו אלי שלושה ארבעה גופים מתחום המגורים לבדוק אפשרות ייזום בתחום המניבים", מספרת לויטין ו'מאשימה', את המחסור בעתודות קרקע למגורים ואת חוסר הרצון של רוב החברות לפנות למכרזים של מחיר למשתכן כטריגר לשינוי הקונספט, שאם יהפוך למוחשי, אין ספק שישנה מעט מהחוקים הקיימים היום בשוק".
עם כל הכבוד לשחקנים החדשים שאולי יכנסו לתחום, הנדל"ן המסחרי עומד כיום בפני האיום המקוון, שמעמיד בספק את יכולתם של כל מבני הבטון להניב מחירי שכירות גואים ושיעורי תפוסה גבוהים. אדוה קובו, מנהלת נכסים בחברת הביטוח מגדל מספרת כי "אין ספק שאנו חיים בעולם דינמי בו חברות מאפשרות לעבוד מהבית, ובכך לצמצם את שטחי המשרדים שלהם ולא להתחייב לתקופות ארוכות. ישנם קניונים רבים, בארה"ב למשל, אשר הפכו הלכה למעשה לקניוני רפאים. גם בתחום זה, בישראל תחול התופעה אם מנהלי הנכסים לא ידעו לתת ערך מוסף לקנייה עצמה ולספק חווית קניה כוללת".
לויטין מספרת כי עיקר האיום סובב סביב רשתות וחניות האופנה, שיעברו טרנספורמציה, אך לאו דווקא בהקטנת שטחי החנויות בקניונים, אלא לעיתים דווקא בהגדלת שטחי חנויות הקונספט על מנת להעצים את אותה חווית הלקוח שתוציא אותו בכל זאת מהבית. "לא ירחק היום בו אותן חנויות קונספט יהפכו מנקודת מכירה לנקודות איסוף סחורה של קניות שנעשו באינטרנט", מוסיפה עליזה כהן.
חיה נחום, בעלים ומנכ"ל "המטבחון פרסום, המתמחה במיתוג מיזמי נדל"ן", מספרת כי "חנויות הקונספט, בעיקר בתחום האופנה הופכות למעין חניות תצוגה ואיסוף, בעוד שאת ההזמנה בפועל יבצעו דרך האינטרנט, ולכן בעיקר בקניונים בהם מחירי השכירות יחסית גבוהים רואים פחות ופחות שחקנים קטנים, ובעיקר את הרשתות הגדולות, שהרווח פר חנות פחות חשוב להן".
ומה באשר לתחום המשרדים. הגדלת ההיצע והכניסה לעידן ה-WE WORK אינו מהווה איום?
רשף: "עם כל הכבוד לדיבורים על הגדלת ההיצע, לך תנסה למצוא היום משרד בשטח של 100 מ"ר ותראה איזו רשימת המתנה מטורפת יש למוצר שכזה. רוב חברות אינן חברות היי טק ולא כולם מחפשים מתחמים של מאות ואלפי מ"ר, שכן רוב רובם של העוסקים הם נותני שירותים קטנים שמחפשים שטחים בהתאם. הביקושים, בעיקר למוצר זה, ימשיכו להיות חזקים, במיוחד לאור העובדה שחלק גדול מהבעלים בשוק, כדוגמת המוסדיים, משכירים רק שטחים ללקוחות גדולים.
נחום: "WE WORK זה בדיוק כמו מחיר למשתכן. כמו שהאחרון מכניס רוכשים רבים יותר לשוק המגורים, גם כאלו שלא חשבו על רכישת דירה, WE WORK גורם לשימוש רב יותר בנדל"ן במסחרי מחד, ומאידך מעלה את המודעות לחוויית המשתמש. וכמו בתחום הקמעונאי, גם בתחום המשרדים יש צורך רב יותר לייצר חוויית המשתמש. אדם יודע שאת רוב יומו יעביר במשרד ולכן ירצה לעבוד בקמפוס כזה שיספק לו גם חדר כושר, מקלחות, בר לשתות משהו במהלך יום העבודה וטרנדים נוספים הרבה מעבר לעבודה עצמה.
מה באשר יציאה לפריפריה. מדברים רבות עליה כאלטרנטיבה למרכז. האם זה באמת קורה?
כהן: "ההחלטה לעזוב את תל אביב והמרכז היא הרבה מעבר לאקסל, אך אין ספק שהפריפריה הופכת לאלטרנטיבה של ממש. ככל שתשתיות התחבורה ימשיכו להתפתח, ולעומת זאת תקני החניה רק ילכו ויצטמצמו אנשים ייצאו החוצה. לחברות בצמיחה קשה לגדול היום במרכז, אין להם להיכן ולכן רבים פונים לפריפריה להקים שם את המטה המרכזי
נחום: "כפי שבמגורים הפריפריה הפכה לאלטרנטיבת השקעה, כך גם קורה במניבים, אנשים ועסקים מבינים שמעבר לפינה ניתן לקבל לא פחות איכות בפחות כסף".
כהן: "בניגוד למגורים, השיקולים במסחר הם הרבה מעבר לגובה השכירות, שכן עלויות הארנונה והאחזקה מהווים לעיתים שליש ואף ארבעים אחוז מהעלות הכוללת עבור הנכס. בפריפריה ואף בערי מרכז מסוימות, חלקם של הארנונה והאחזקה נמוכים הרבה פחות וחברות מבינות זאת ועושות שיקול קר של עלות תועלת שבמקרים רבים מוטה לכיוון יציאה לפריפריה".
קובו: "חברות הביטוח הגדולות לא מסתכלות על עסקאות של פחות מאזור ה-100 מיליון שקל ולכן כמות העסקאות שמבצעים בפריפריה היא נמוכה. אך במידה וישנה הזדמנות לשיעורי תשואה מעניינים ושוכרי עוגן המקטינים את הסיכון אז ועדת ההשקעות לא תפסול זאת. כל מקרה לגופו".
הירידה בתשואות גורמת לשחקנים בשוק הנדל"ן המסחרי המסורתי לפזול לתחומים אחרים כדוגמת הדיור המוגן, המלונאות ועוד, על מנת לייצר תשואה עודפת.
לויטין: "השוק הופך לרווי יותר ובאופן טבעי לוקח חלק מהשחקנים לקצוות. אנשים לא רוצים להשתמש בשכונות המגורים שלהם אך ורק כחדרי שינה אלא דווקא לייצר יותר תנועה וזה מעודד את עידן ה-MIX USE. היום לצרכן לא מספיק שתהיה לו מכולת מתחת לבית, אלא יעדיף גם מתחמי מסחר מלונאות בשכונה וזוהי כורח המציאות ולכן חברות בוחנות כניסה לתחומים מניבים משלימים".
קובו: "אותנו במגדל מעניין למשל כל הנושא הסיעודי. תוחלת החיים עולה ואנשים רוצים לחיות ברמה גבוהה ותופעות אילו מקטינות את הסיכון שבתחומים אילו. חברות הביטוח לא ייצרו בעצמן את ההתמחות הסיעודית או המלונאית, אלא ירכשו את הנכס הנדל"ני עצמו וישכירו אותו לחברות ניהול המתמחות כל אחת בתחומה. אף על פי ששיעורי ההיוון הולכים ויורדים, עדיין המרווחים בארץ יחסית שמרנים ומעודדים השקעה, יחד עם זאת אנו הופכים ליותר ויותר שמרניים, מחפשים עסקאות בטוחות כמו למשל SELL AND LEASE BACK וגדולות, שכן תהא התשואה יפה ככל שתהיה, אם היא קטנה אותנו היא לא מעניינת".