נתחיל בבשורות טובות: קיימת מגמה מובהקת של עלייה במספר מתחמי פינוי-בינוי בארץ והשפעתן על שוק הדירות החדשות בישראל הולך וגובר. אך עדיין מדובר במסקנה אקדמית לכל היותר. בחינה פרקטית וספציפית של המתחמים והשפעתם בפועל על היצע הדירות וה"מלחמה" במחירים הגואים, מעידה על תרומה קטנה מאוד למכלול. היא גם מעידה על חוסר ניצול משמעותי של הפוטנציאל הגלום בפתרון ההתחדשות העירונית בכלל, ושל כלי הפינוי-בינוי בפרט.
נתונים שנאספו על ידי אתר מדלן באשר לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, מעידים כי נכון להיום ברחבי המדינה מצויים 118 מתחמי פינוי-בינוי בתהליכי אישור תב"ע שונים. הנתונים מראים גם כי 167 מתחמים קיבלו תוקף על ידי אישור ועדה מחוזית, מתוכם 63 מתחמים החלו בתהליך המיוחל של קבלת היתר בנייה ו-40 מתחמים שכבר קיבלו את אותו היתר ואת ברכת הדרך ליציאה לבנייה בפועל.
יחד עם זאת מבהיר יובל שמרת, מנהל תחום ההתחדשות העירונית באתר מדלן, כי לא כל המתחמים שזכו לתוקף רגולטורי אכן יצאו בסופו של דבר לפועל, כל שכן לגבי מתחמים הנמצאים בהליכי אישור ראשוניים - מכאן שיש להתייחס למספרים הרשמיים בעירבון מוגבל בלבד. "קיימות סיבות מגוונות לאי מימוש תכנית פינוי-בינוי", מסביר יובל שמרת, מנהל תחום ההתחדשות העירונית באתר מדלן. "את עיקר האשמה יש להטיל על התהליך הארוך והמסורבל, שנמשך במקרה הטוב מספר שנים חד ספרתי ובמקרה הרע עשור ואף יותר. בין היתר מימוש הפרויקט נתון לחסדי הוועדות המקומיות, הוועדות המחוזיות וכמובן בהסכמות של בעלי הדירות במתחם הספציפי ובבעלי נכסים במתחמים הסמוכים. כל אילו משפיעים על הכדאיות הכלכלית המשתנה של הפרויקט. רבים מהפרויקטים נעצרים בגלל השינויים העסקיים והרגולטורים בתקופת הבשלת הפרויקט, ולנוכח אי הוודאות התכנונית והדינמיות הרבה של שינויי המדיניות במהלך תקופת ההבשלה".
מסכת הייסורים שעל היזם והדיירים לעבור כדי לממש פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד פרויקטים של פינוי-בינוי, היא ארוכה ורוויית מכשולים. בחמש ערים מכלל הרשויות המוניציפאליות במדינה יתקצרו מעט ההליכים, וזאת על ידי הכרזת הוועדות המקומיות שלהן כוועדות בעלות סמכויות נרחבות, כאלו של וועדות מחוזיות. כך, אישור הפרויקטים אינו מצריך את התערבות והחותמת של ה"אחות הגדולה". כמו כן ישנם מתחמים ספציפיים שהוועדות המקומיות הוגדרו אד הוק ככאלו המוסמכות לאשר את המתחם ללא התערבות הוועדה המחוזית. כך למשל בתל אביב, אחת מאותן חמש רשויות בהן הסמכות של הוועדה המקומית הורחבה, ישנם לא פחות מ-34 מתחמים של פינוי-בינוי בשלבים תכנוניים כאלו ואחרים, אך יחד עם זאת רק ארבעה מתחמים בשלבים מתקדמים. כך גם אצל השכנה מצפון, הרצליה, בה כמות מתחמי הפינוי-בינוי קטנה בחצי, אך חלקם של המתחמים המתקדמים גדול מאשר בתל אביב.
"השוואת מספר המתחמים המקודמים בערים השונות מצביע כי מרבית המתחמים מקודמים בערים המבוקשות באזור המרכז ובירושלים וזאת לאור ערכי הקרקע הגבוהים בהן", מסביר שמרת. נציין כי ככל שערך הקרקע גבוה יותר כך המכפיל המתבקש (היחס בין הדירות החדשות לדירות המקור) נמוך יותר, וככל שהצפיפות נמוכה יותר לרוב קל יותר לקדם תכנונית את המתחם.
"המספרים אינם משקרים ומעידים כי בפריפריה ובצפון הארץ אנו רחוקים ממימוש של תכניות פינוי-בינוי". מוסיף שמרת, "הערים בהן מקודמות מספר תכניות הפינוי-בינוי הגבוהות ביותר הן גם הערים בהן מקודמים פרויקטים רבים של תמ"א 38. כתמונת מראה, אנו רואים כי תכניות הפינוי-בינוי אינן מצליחות לספק מענה לערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה המונעת מימוש פרויקטים במסגרת הליך של תמ"א 38 בהן".
הנתונים בכתבה באדיבות אתר מדלן