בעבר הלא רחוק, ענף יזמות הנדל"ן המקומי היה יחסית חד גוני ומסורתי, ופעל במתכונת די סכמטית מבחינה מימונית, שהסתכמה בקבלת חבילת ליווי בנקאי לצורך הקמת הפרויקט. כיום, חלקן של העסקאות המסורתיות פחת באופן משמעותי ופינה מקומו לטובת שתי דרכים חדשות: מחיר למשתכן ועסקאות בתחום ההתחדשות העירונית לגווניה.
בעוד שעסקאות במתכונת מחיר למשתכן הן עסקאות פשוטות הפועלות בפורמט הסרט הנע, ולכן המימון הבנקאי המסורתי מתאים לאופיין, הרי שבכל הקשור לענף ההתחדשות העירונית המצב שונה. אלו עסקאות מורכבות המאופיינות בריבוי שחקנים וצורך בפתרונות יצירתיים, ולכן אלטרנטיבות המימון חוץ בנקאיות הופכות לפופולריות ונוגסות בחלקם של הבנקים.
"מאחר שמדובר באפליקציה של עסקת קומבינציה, ללא רכיב העלות המשמעותי של תשלום במזומן עבור הקרקע, כרטיס הכניסה לתחום ההתחדשות העירונית הינו נמוך", מסבירה איילת רוסק, לשעבר ראש סקטור נדל"ן בבנק ירושלים. "היקף ההון העצמי שעל יזם להביא מהבית נמוך יחסית, מה שהוביל לכך שיזמים צעירים רבים נכנסו למשחק והבנקים לא להוטים לממן לקוחות שכאלו. לנוכח הווקום המימוני שנוצר, קמו גופים חוץ בנקאיים כדוגמת קרנות פרטיות, קרנות מזנין וחברות ביטוח המתחרים בהצלחה בבנקים". גופים אלו עובדים במחלקות קטנות וזריזות והם יודעים לתת מענה מהיר ויצירתי.
האם הסברה שהמימון החוץ בנקאי יקר יותר מהמימון הבנקאי המסורתי נכונה?
"בעבר סברה זו הייתה נכונה, שכן רוב התחום עסק בהלוואות מזנין (הלוואה להשלמת הון עצמי) הנחשבות להלוואות ברמת סיכון גבוהה ולכן הריבית בגינן גבוהה בהתאם. כיום חלק ניכר מהגופים החוץ בנקאים מעניקים ללקוחות את מלוא המעטפת המימונית, קרי הלוואות מזנין, לצד חבילות מימון אשראי לליווי פרויקטים במחירים תחרותיים לבנקים. קיים רעב בקרב גופים חוץ בנקאיים לקחת נתח משמעותי בעוגת האשראי וככל שקמים יותר גופים שכאלו התחרות עולה. לעומת זאת התיאבון של הבנקים לספק אשראי לפרויקטים מורכבים כדוגמת התחדשות עירונית עדיין אינו גדול, כך שמכלול מאפיינים אילו מביא לתחרות אמיתית במחירי הכסף בין הגופים הבנקאיים לחוץ בנקאיים".
מה באשר לאפשרות מימון חוץ בנקאי באמצעות גיוס הון או חוב בבורסה?
"מדובר בפורמט אשר העלויות הכרוכות בהתנעתו יחסית גבוהות ולמרות שהריביות שניתן לקבל כיום בשוק ההון מאוד אטרקטיביות, בשקלול סך ההוצאות, כנראה שמצבו של הלווה לא יוטב. כמו כן יש לקחת בחשבון שלעצם הפיכתו של הלווה לגוף ציבורי, יש השלכות שלעיתים לא מתאימות למאפייניו. בנוסף, מאחר שצורת גיוס זו לא מאפשרת משיכת כספים לפי הצורך (ON CALL) אלא מגייסים את מלוא הסכום כבר מן ההתחלה, הרי שגם אם הריבית אטרקטיבית יותר מאשר האלטרנטיבות, יש להחלה על מלוא הקרן, כך שברוב המקרים הוצאות הריבית הכוללות גבוהות מצורות מימון (בנקאיות וחוץ בנקאיות) בהן הריבית היא רק על האשראי שנוצל בפועל".
מה היתרון של מימון חוץ בנקאי על פני המימון הבנקאי?
"גופים בנקאים נתונים לרגולציה גבוהה ופיקוח הדוק מצד פנימי וחיצוני וכן בשל המבנה הפנימי רב השכבתי שלהם. בשל כך, כל התהליכים של אישורי חבילות מימון ללקוחות אורכים זמן יחסית רב וזאת לעומת הגופים החוץ בנקאים נטולי פיקוח רגולטורי ובעלי מבנה ארגוני רזה יותר המאפשר זמן תגובה מהיר שלעיתים חשוב מאוד ליזמים עצמם. אותם פרויקטים מורכבים, כדוגמת פרויקטים של התחדשות עירונית, נתונים לשינויים לאורך התהליך ומכאן שמתאימים מימונית, לגופים גמישים ויצירתיים יותר, וכאן יתרונם הגדול של הגופים החוץ בנקאיים על פני המוסדות הפיננסיים המסורתיים, קרי הבנקים. כמו כן, אם בעבר רמת המקצועיות הבנקאית בתחום הייתה גבוהה מאשר בגופים האלטרנטיביים, כיום ניתן לומר שהפערים מצטמצמים וכוח האדם בגופים החוץ בנקאיים מורכב בעיקר מיוצאי בנקים כך שהינו מקצועי, מיומן ומנוסה כמו אצל המתחרה המסורתי".
ככל שהלוואות חוץ בנקאיות הופכות לפופולריות יותר ומשוכללות יותר, כך הן הופכות ללגיטימיות יותר בקרב הציבור, זאת בעוד שעד לפני מספר שנים, הקונוטציה לתחום, לפחות בקרב חלק מהאוכלוסייה, הייתה מעט בעייתית. רוסק מדגימה באשר ללגיטימיות ההולכת וגוברת לחלופת המימון הזו. "בעבר, עורכי הדין של הדיירים, בפרויקטים של התחדשות עירונית, היו דורשים שמקור המימון לפרויקט מטעמו של היזם יגיע מקרב אחד משלושת הבנקים הגדולים, כעבור תקופה מסוימת פתחו זאת לכל הבנקים וכיום רוב עו"ד אינם מסייגים את המימון לבנקאי וזאת מאחר שחלקם מבין שלעיתים מימון חוץ בנקאי יוכל לתפור חליפה מתאימה יותר לפרויקט הספציפי, והם נהנים ממנו לא פחות".
"אין היום למעשה יתרונות למערכת הבנקאית על פני מוסדות חוץ בנקאיים, שהינם גמישים וזריזים יותר, ובמיוחד הכוונה היא במימון של פרויקטים מורכבים ודינמיים", מסכמת רוסק וקובעת כי "אין ספק שהמגמות בשוק מעידות שבעוד 3-4 שנים כמות האשראי החוץ בנקאי יגדל באופן משמעותי ויהיה לנתח משמעותי מהאשראי הכללי במשק" .