פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תל אביב, עיר האשליות: כיצד תימנעו מהבטחות שווא בהתחדשות עירונית

      תל אביב היא אחד היעדים המבוקשים ביותר לפרויקטים של התחדשות עירונית, אך הביקוש יוצר גם סיטואציות לא רצויות בהן היזם מציע לדיירים הצעות לא מציאותיות - כדי להשיג עסקה או מתוך חוסר ידע. איך מונעים הבטחות שווא שכאלו? עו"ד ניר רוזן מסביר

      פרויקט בנייה, תל אביב (ShutterStock)
      "נורות האזהרה המרכזיות אמורות להידלק אם יש הצעה משמעותית טובה יותר משאר ההצעות במכרז היזמים" (צילום: ShutterStock)

      תל אביב היא אחד המוקדים המרכזיים של ענף ההתחדשות העירונית בישראל, ולעתים נראה שכל בניין ברחבי העיר נמצא בשלב כלשהו בדרך לשיפוץ ושדרוג איכות החיים של הדיירים. אך יחד עם הביקוש והמלחמה של היזמים על כל בניין, הופיעה תופעה חמורה: הבטחות שווא שהיזם מבטיח לדיירים, כאשר אין לו יכולת לעמוד בהתחייבויות. כיצד אפשר לזהות הבטחת שווא כאשר היא מונחת לפניכם? ומה ניתן לעשות במקרה כזה?

      הבטחת שווא בפרויקט התחדשות עירונית

      "מדובר בסיטואציה בה היזם מציע לדיירים תנאים שאין לו יכולת לעמוד בהם, מבחינת זכויות בנייה", אומר עו"ד ניר רוזן, שותף במשרד עורכי הדין רוזן פלקסר ושות', המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי כבר יותר מעשור. "למשל, אם לדייר יש דירה בגודל 75 מ"ר, והיזם מציע תוספת של 25 מ"ר, על אף שמבחינת קווי המגרש אין שום יכולת להכניס כמות כזו של מטרים נוספים".

      לדברי עו"ד רוזן, הפיכתה של תל אביב ל'בירת הבטחות השווא' "נובעת מהאטרקטיביות ופוטנציאל הרווח בתל אביב, אשר מושכים יזמים רבים המעוניינים להוציא לפועל פרויקטים, וחלקים אינם מכירים את החומר, או לחלופים מעוניינים 'לתפוס' פרויקטים ואז זורקים לאוויר 'נתונים' בלי שום בסיס". בנוסף, קיימת בתל אביב מורכבות במצב התכנוני של העיר, "מה שגורם לעתים לכך שרק מעטים יודעים באמת לתת מענה לשאלת הזכויות הקיימות במגרש כזה או אחרת", לדברי עו"ד רוזן.

      כיצד ניתן לזהות הבטחת שווא, ואיך תוכלו להימנע מהפיתוי לקבל אותה?

      "נורות האזהרה המרכזיות אמורות להידלק אם יש הצעה משמעותית טובה יותר משאר ההצעות במכרז היזמים, או לחלופין קבלת כל הדרישות של הדיירים באופן מקסימלי ללא כל ויכוח מצד היזם או הצגת תימוכין להצעה", אומר עו"ד רוזן.

      על מנת להימנע מהפיתוי של הסכמה להבטחת שווא שכזו, "התשובה פשוטה מאוד", אומר עו"ד רוזן. "ראשית, יש לקחת ליווי על ידי איש מקצוע מנוסה, בדמות עו"ד דיירים, כבר מהשלב הראשון. בנוסף, בחירה ביזמים עם ניסיון והצגת תכנון מפורט כבר בשלב ההצעה הראשונית, עשויה לפתור חלק ניכר מהבעיה".

      המפתח לפרויקט מוצלח - שימוש נבון באנשי מקצוע, ושקיפות בין הדיירים

      כאמור, אחד המפתחות המרכזיים בהתנהלות מול יזם וזיהוי הבטחות שווא מופרכות בשלב המכרז, הוא מינוי של עו"ד מנוסה בתחום, שייצג את הדיירים כבר בשלבים הראשונים, כדי להימנע מעוגמת נפש, עיכובים ועלויות מיותרות בהמשך הדרך. "עו"ד שילווה את הדיירים בשלב הראשון הוא הכרח, ובנוסף ניתן להתייעץ עם שמאי שייתן חוות דעת לעניין הזכויות האפשרויות במגרש, מה שיקל על הדיירים במשא ומתן מול היזם, מכיוון שיתרון המידע כבר לא יהיה בידיים של היזם, ולא יהיה ניתן למכור לדיירים הבטחות ללא כיסוי".

      בכל הנוגע להתנהלות רצויה בין הדיירים, כדי למנוע מקרים של הסכמים פרטניים מול דיירים מסוימים, אומר עו"ד רוזן כי "מהניסיון שלנו, מקום בו אין שקיפות - אין פרויקט. דהיינו, כל הדברים צריכים להיות על השולחן, כל הדיירים צריכים לחתום על הסכם אחד. אמנם אין בעיה שדייר יקבל יותר מהשכן שלו, אך הכול צריך להיות ידוע ובהסכמה - רק כך אפשר להוציא אל הפועל פרויקט טוב ומהיר. במקום בו אין שקיפות מתחילות 'מלחמות יהודים' שגורמות לסיכוי הפרויקט לצאת לפועל לרדת דרמטית".

      פרויקט תמ"א 38 התחדשות עירונית בעיר בת ים (ShutterStock)
      "מקום בו אין שקיפות - אין פרויקט". פרויקט תמ"א (צילום: ShutterStock)

      ומה ניתן לעשות אם היזם הבטיח - ולא קיים?

      במקרים בהם היזם הבטיח הבטחות ולא קיים חלק מההבטחות, עו"ד רוזן מסביר כי "בדרך כלל, הסכמים של תמ"א 38 כוללים 'תנאים מתלים', המתייחסים לנושא. כלומר, אם יזם התחייב ל-X ובסוף נותן חצי X, יש לבעלי הדירות זכות לסגת מההסכם. אם בכל זאת אין מנגנון שכזה בהסכם, תמיד ניתן לפנות לאפיק משפטי, אך כדאי לקחת בחשבון שעלויות ניהול ההליך הן גבוהות, ויתרה מכך, הדבר יוביל לעיכוב הפרויקט, ואף לביטול שלו בסופו של יום".

      למשרד עו"ד רוזן-פלקסר

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן