פינוי בינוי: כך תוכלו לדאוג שכל דייר יקבל את מה שמגיע לו בעקבות הפרויקט

פרויקטי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים במתכונת פינוי בינוי בפרט, מקנים לרוב לבעלי הדירות סל נאה של תמורות בעבור הסכמתם לפינוי הדירה שלהם ולהריסתה ובנייתה מחדש. מבחן התמורות הוא קריטריון מרכזי שעומד בפני הדיירים בשאלה האם להסכים לפרויקט ובהחלטה האם מדובר במהלך בעל ערך כלכלי משמעותי עבורם.

לרוב התמורה המינימלית לכל בעל דירה במתחם המיועד לפינוי היא דירה חדשה בגודל שלא יפחת מגודלה של דירתו הישנה לרבות ההצמדות לה (חנייה, מחסן וכדומה) ובנוסף, מימון שכר הדירה עבור דירתם החלופית (עד לאכלוסם חזרה בבניין החדש), תשלום עבור הוצאות הפינוי ומעבר הדירה בשני המעברים, כמו כן מממן היזם את שכ"ט עורך דין המייצג את הדיירים ואף את שמאי המקרקעין מטעמם, לעיתים יתווסף סיוע בתשלום ועד הבית בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד הטבות והכל בהתאם לשיעור הרווחיות המתקבלת מצד היזם (המושפע בין היתר ממכפיל הדירות שהתקבל ומערך המקרקעין).

לתמורות הנ"ל מתווספות תמורות משותפות לבעלי הדירות המיועדות לפינוי - כגון: מעליות, לובי גדול, שטחי אחסנה, מרפסות, חניות, למעשה בעלי הדירות מקבלים בניין חדש ומודרני, בנוסף נכללים גם שטחים ציבוריים חדשים כגון: גינה משותפת ומעוצבת, לעיתים חידוש או תוספת של מוסדות ציבור כמו בתי ספר וגני ילדים, תשתיות חדשות (גם בתת קרקע וגם מעל הקרקע) ועוד.

בכל פרויקט פינוי בינוי מומלץ לשמור על איזון ואחידות בין הדיירים כדי למנוע קיפוח של אחד לטובת השני או העדפה של דירות מסוימות על חשבון האחרות. ואולם, השונות שבין הדירות בכל בניין צריכה להילקח בחשבון בעת חישוב התמורות שכל בעל דירה אמור לקבל מהיזם בבניין החדש - ישנן דירות ששופצו ושודרגו במהלך השנים, או דירות שנותרו בעינן עשרות שנים מאז שנבנו; לחלק מהדירות יש חניה בטאבו ולחלק לא, לחלקן יש מחסן, בחלק מהדירות יש מיזוג אוויר מרכזי וכמובן סוגיית הקומה בבניין הישן ועוד הרבה הבדלים.

אז איך קובעים מה יקבל כל דייר? איך משקללים את כל ההבדלים בין הדירות וקובעים מנגנון חלוקת תמורות מוסכם? לרוב בעזרת שמאי מקרקעין שממנים הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית.

בין יתר תפקידיו של השמאי עליו כאמור לקבוע את חלקו היחסי של כל דייר ביחס לכלל דיירי הפרויקט וזו לכשעצמה משימה רגישה ומורכבת ומהווה לרוב גם מקור לחיכוך ולמתחים בין הדיירים.

בנוסף שמאי המקרקעין מסייע לדיירים בבחירת היזם (באמצעות בחינה והשוואת התמורות המוצעות) ולמעשה תפקידו לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות במשא ומתן מול היזמים, לעניין הבטוחות, לו"ז, גובה שכ"ד, מיקום דירות התמורה, הרכב סל התמורות, לאחר השלמת המהלך בבחירת היזם והשגת ההסכמות תפקידו של השמאי לפקח על יישום ההסכם בפועל.

לדברי שמאי המקרקעין עודד האושנר וירון מלול, בעלי משרד האושנר מלול - הנדסה ושמאות מקרקעין, שמייצג יזמים וגם בעלי דירות בהתחדשות עירונית, "הכלל החשוב ביותר שעל דיירי פינוי בינוי ליישם, הוא להפגין הבנה, ותרנות וחמלה בינם לבין יתר דיירי המתחם. עליהם להבין שטובת הכלל גוברת על טובת הפרט, הם צריכים להיות מאוחדים ככל האפשר, ולהסכים על שיטת ניקוד קבועה וברורה שלפיה ייקבע שיעור התמורות שהם מקבלים".

האושנר ומלול מסבירים, כי חלוקת התמורות צריכה להיעשות בצורה ברורה, שקופה, אחידה והוגנת. ברוב המקרים השמאי מטעם הדיירים בשיתוף עם המינהלת או הנציגות מסכמים על מנגנון ניקוד המבוסס על סולם דירוג המכיל כמות גדולה של פרמטרים שונים שכל אחד מהם מקבל משקל שונה בדירוג (כגון : שטח, כיווני אוויר, גובה, מצב תחזוקתי פנים דירתי, מצב תחזוקתי של הבניין, הצמדות קיימות - חניה, מחסן וכו'). לפי סולם זה כל דייר מקבל ניקוד ספציפי. שיעור הניקוד המתקבל לדייר ביחס לכלל הניקוד של דיירי המתחם מהווה את חלקו בסל התמורות ומכאן שהניקוד משפיע באופן ישיר על התמורות שהוא צפוי לקבל מהיזם.

מבחינת המשקלות של הפרמטרים בהליך הניקוד, לרוב קיים סדר היררכי לפי חשיבות: שטח הדירה וההצמדות לה יקבלו את המשקל הגדול ביותר בדירוג, לאחר מכן הקומה, כיווני האוויר, המצב התחזוקתי של הדירה, המצב התחזוקתי של הבניין ביחס לבניינים האחרים במתחם שעובר פינוי בינוי, החלוקה הפנימית של הדירה, וכדומה.

יש לקחת בחשבון גם מה נעשה בדירה במהלך השנים - אם היא שופצה ונוספו לה שטחים לפי חוק, אם נעשה תכנון מחדש של חלוקת חדרים אופטימלית, וכדומה. בעל דירה זו יקבל ניקוד גבוה יותר בהשוואה לדירה דומה שלא שופצה, ובהתאם יקבל שיעור תמורה גבוה יותר - ועל הדיירים להבין ולהסכים לכך. גם הסטנדרט של הדירה מקבל ביטוי בדירוג: האם יש בה מיזוג אוויר מרכזי, מה סוג המטבח, טיב התכנון וחלוקת החללים, סוג הריצוף, מצב חדרי האמבטיה והשירותים, סוג הדלתות ושאר פרטי גמר.

האושנר ומלול מציינים בהקשר זה, כי "למרות שמסכימים על דירוג וניקוד קבועים חשוב שהדיירים יבינו שאל להם להיאבק על כל סעיף ותת-סעיף וכי אם יעשו זאת הם יעכבו את הפרויקט בחודשים ארוכים ואולי אף שנים. חשוב להדגיש גם כי לתת-הסעיפים אין השפעה כזו גדולה על הניקוד הסופי - אם למשל המטבח של דירה מסוימת קיבל ציון 9 מתוך 10, מדובר בהשפעה ממש מינורית על הניקוד הסופי ולכן אין טעם להתעקש ולריב עם השמאים. כשיש הרבה פרמטרים בדירוג, אם בפרמטר אחד יש 'טעות' או אי-התאמה בין דעת השמאי לדעת הדייר, שאר הפרמטרים יפצו על כך".

לסיכום, שיעור התמורות שמקבלים הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי הינו פרמטר חשוב ומכריע בקידום הפרויקט. אם חישוב התמורות יבוצע כראוי ובצורה מוסכמת וגלויה, לא יהיה פתח לסחטנות של דיירים או לסרבנות בלתי סבירה, והפרויקט יעבור "חלק" במסלול "ירוק" אצל הדיירים והיזם. ליזם כמובן חשוב לשמור על יחסים טובים ותקינים מול הדיירים, וגם לבעלי הדירות חשוב לשמור על היחסים בינם לבין עצמם לטובת הפרויקט ולטובתם האישית.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר משרד האושנר מלול הנדסה ושמאות מקרקעין