תנופת הבנייה במסגרת תכניות התחדשות עירונית, שמאפיינת את אזורי הביקוש במרכז הארץ, לא פסחה על ירושלים. בשנים האחרונות הוציאה עיריית ירושלים באמצעות מוריה (חברה לפיתוח ירושלים בע"מ) כמה תכניות מתאר שמסדירות את הבנייה בעיר, בין היתר גם במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית באזורים ייעודיים במסגרת תכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
בגלל הרכב האוכלוסייה הייחודי לירושלים, הכולל אוכלוסיות דתיות שונות, תכניות המתאר שמוציאה העירייה ומדיניותה בתחום הנדל"ן הן ייחודיות לירושלים, ושונות מערים אחרות בעלות מרקם חילוני ברובו כמו תל אביב או בת ים. גם אופיין המגוון של שכונות ירושלים מכתיב תכניות בנייה שונות, ועל יזמים המעוניינים להוביל פרויקטים של בנייה בבירה למלא אחר דרישות העירייה הייחודיות ולקחת בחשבון צרכים ייחודיים לסוגי האוכלוסייה השונים בעיר.
מסיבה זו, ליזם ותיק בירושלים יש יתרון על פני יזם שרק נכנס לעיר ומנסה לקדם פרויקטים של בנייה. ליזם פעיל, שמכיר את אופייה המיוחד של ירושלים ואת דרישות העירייה המדויקות באשר לבנייה חדשה, יהיה קל הרבה יותר להתנהל מול הרשות המקומית ולקדם את הפרויקטים שלו. יזם שכבר בנה וצבר ניסיון בירושלים יידע בדיוק היכן ללחוץ, היכן לשחרר, על מה להתעקש מול פקידי העירייה ובאילו מקרים אין סיכוי מולם, והכי חשוב - הוא מכיר לעומק את תכניות המתאר של העיר ושכונותיה ויודע אילו פרויקטים לקדם והיכן.
טל גולדשטיין, מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית שפעילה בירושלים בתחום הפינוי-בינוי, אומר כי "בנייה בירושלים מציבה פרמטרים ייחודיים ושונים מאשר בנייה בערים אחרות. צריך לתת תשומת לב ולשים דגש על פתרונות דיור למגוון רחב של אוכלוסיות, מה שפחות קיים בבנייה בתל אביב, למשל. בירושלים כור ההיתוך של חילונים וחרדים הוא בעל משמעות עמוקה יותר מאשר בערים אחרות, ומציף היבטים מיוחדים גם בנושא תכנון הפרויקטים וגם בתהליך העבודה מול בעלי הדירות ומול הרוכשים הפוטנציאליים".
החברה להתחדשות ירושלים, שהוקמה על ידי החברה להתחדשות עירונית בשותפות עם חברת ISA הירושלמית הוותיקה, מקדמת בנייה של כ-4,000 יחידות דיור בכמה וכמה פרויקטים שונים של פינוי-בינוי ברחבי הבירה. החברה להתחדשות ירושלים הוקמה על רקע הבנת הפוטנציאל הרב הטמון בבנייה במסגרת של התחדשות עירונית בירושלים, ותוך רתימת הניסיון והמקצועיות של חברת ISA בבירה (פעילה בירושלים כבר כ-20 שנה, בעלת פורטפוליו פעילות של עשרות פרויקטים ובעלת ניסיון בתב"עות חדשות ובענייני רישוי מול עיריית ירושלים), דבר הנותן לחברה להתחדשות עירונית ערך מוסף משמעותי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.
התמקצעות וניסיון ירושלמי
עיריית ירושלים מעמידה תכתיבים ספציפיים עבור יזמים שרוצים לבנות בעיר. אם מדובר בשכונה חדשה או במתחם חדש, יש להקצות שטחים למוסדות ציבור מתאימים כמו בתי כנסת, מקוואות ומוסדות תורניים אחרים, יש להתאים את מוסדות החינוך לאוכלוסייה, ועוד קריטריונים שאופייניים לערים עם אוכלוסייה משולבת.
בשל תמיכתה בהתחדשות עירונית, עיריית ירושלים הקימה מינהלה ייעודית בעיר להסדרת הבנייה במסגרת זו וכן הוציאה תכניות מתאר לפינוי-בינוי בעיר, כשהבולטת בהן היא תוכנית האב לשכונת יובלים-גנים. התוכנית מאפשרת לבצע פינוי-בינוי בעיר בסדרי גודל שונים, בין השאר כדי ליצור רובע עירוני לאוכלוסייה כללית צעירה. התוכנית כוללת מגוון אפשרויות מגורים, נקודות נפגש קהילתיות, הזדמנויות תעסוקה מקומית, מרחב ציבורי מפותח ועוד.
בשנים האחרונות אישרה העירייה גם תכניות אב לשכונות רבות נוספות בעיר, שמגדירות עבור היזמים הכללים ברורים באשר להתחדשות עירונית ובנייה במסגרתה. בחלקים רבים של העיר, בעיקר בשכונות הישנות, חסרים מבני ציבור , כך שהעירייה - בהתאם - דורשת מהיזמים להקים מבנים לתועלת ולשירות הציבור כחלק מתהליכי האישור של פרויקטים חדשים בעיר הכוללים מתחמי מגורים.
למרות תכתיבי העירייה, יזמים הפעילים בירושלים מעידים כי עבודת העירייה מול יזמי הנדל"ן זורמת על מי מנוחות. לדברי גולדשטיין, "העירייה נגישה מאוד ליזמים, עובדת בצורה מסודרת למדי כל עוד מכירים את המדיניות שלה ועומדים בדרישותיה, ובהתאם לכך מקדמת בצורה מהירה יחסית פרויקטים של בנייה. בערים אחרות שבהן עבדנו המסלול לא היה עד כדי כך 'ירוק' בכל הנוגע לרישוי נדל"ן והיתרי בנייה בעיר".
לצד התכתיבים התכנוניים של העירייה לבניינים ולשכונות, בנייה בירושלים דורשת גם התאמה של הדירות עצמן לקהל היעד המגוון אך הייחודי של העיר. דירות שנבנות גם לאוכלוסייה החרדית חייבות לעמוד בקריטריונים הלכתיים, שבלעדיהם פלח אוכלוסייה זה פשוט לא ירכוש אותן. גם כאן מתחדדת החשיבות של התמקצעות בבנייה דווקא בירושלים, ויזם שרכש ניסיון בירושלים יודע שהבניינים והדירות צריכים להיות מותאמים לאורח החיים של בני המגזר: בניינים בני 7 קומות לכל היותר, שיאפשרו לדיירים להשתמש במדרגות בשבת; מעליות שבת חזקות ומהירות, שיעמדו במעמסה של מספר נוסעים גדול; מרפסות סוכה תקניות בכל דירה; חדר הורים גדול יחסית;, צמצום שטח המטבח לטובת הגדלת שטח הסלון כדי שניתן יהיה לארח ולפתוח שולחן שבת גדול; כיורי נטילה, כיורים מופרדים במטבח ועוד.
"גילינו, ואנחנו ממשיכים לגלות, עד כמה חשוב הניסיון הספציפי של בנייה בירושלים. נתקלנו במספר מקרים שהניסיון הזה חסך גם לנו וגם לדיירים בזבוז של זמן רב על 'פינג פונג' תכנוני מול העירייה, וכידוע זמן שווה הרבה מאוד כסף בענף הנדל"ן. נמשיך לקדם פינוי-בינוי בירושלים כי הפוטנציאל בה עצום", מסכם גולדשטיין.
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן