פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מגדלים ובניין עירייה חדש: ה"כפר" בלב תל אביב שהופך ליהלום נדל"ני

      בין הרחובות ארלוזורוב וז'בוטינסקי במרכז תל אביב נמצא מתחם סומייל. במשך שנים לא הצליחו לפנות את הפולשים ולהגיע להסדר עם בעלי הקרקע, כדי לבנות מתחם חדש הכולל מסחר ומגורים. כעת התכנית להקמת שני מגדלים בני 50 קומות ובניין עירייה חדש קורמת עור וגידים

      בניין עיריית תל אביב ומגדל גן העיר על רקע גורדי שחקים (ShutterStock)
      מרכז תל אביב (צילום: ShutterStock)

      אלפי אנשים פוסעים מדי יום לאורך המדרכות באחד מהאזורים הסואנים ביותר בתל אביב ואולי בישראל כולה - נקודת המפגש בין הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, ובין אבן גבירול לרחוב ז'בוטינסקי, מעט צפונה משם - ולא יודעים, בעצם ליד מה הם חולפים. אם נשרטט מרובע דמיוני, אותו אזור יהיה תָחוּם בין ארלוזורוב מדרום, ז'בוטינסקי מצפון, בן סרוק ממזרח ואבן גבירול ממערב. לא מדובר בשטח גדול במיוחד - 45 דונמים כולו - אך במושגים של תל אביב הצפופה, זוהי פיסת נדל"ן לוהטת. פיסת נדל"ן המהווה "פנינה" ברחוב מרכזי בעיר, שוקק חיים ומהווה עורק ראשי, פיסת נדל"ן מהיקרות שעוד נותרו בעיר, עם היסטוריה מעניינת, ששווה היום מאות מיליוני דולרים. לא פלא שבמיוחד עבורו הוקדשה תוכנית שדרוג כוללת, שכיום מעסיקה אנשים רבים.

      הכפר הרעוע כבר מזמן לא מה שהיה

      אותם אלפים ההולכים סביב המרובע המדובר כנראה לא מודעים כלל להיסטוריה שלו, בין היתר משום שהוא כמעט נסתר מן העין: הבתים שנבנו עליו, לפני יותר ממאה שנים, גבוהים יחסית ממפלס רחוב, ומוסתרים על ידי חומות, גדרות חיות ושאר תוספות ארעיות.

      נעים להכיר: מתחם סומייל. פיסת קרקע שנקראת על שם כפר ערבי שהוקם בנקודה הזו עוד במאה ה־19 ושבתיו עומדים בה על תילם עד היום. הכפר הערבי הזה היה, אי שם לפני עשרות שנים, עוד יישוב קטן צפונית ליפו, במרחק לא רב מהים. כש'העיר הלבנה' נוסדה והחלה להתפתח ולגדול, היא התקרבה אט-אט ממש עד לגבולותיו של הכפר עצמו עד שהעיר המתרחבת 'בלעה' אותו.

      עוד לפני 1948 החלו תושבי הכפר למכור ולהשכיר את בתיהם ליהודים שביקשו להתגורר במקום, אך כאשר פרצה מלחמת העצמאות הם בחרו לנטוש את בתיהם. עד מהרה השתלטו על הבתים הריקים תושבים משכונות תל אביב הסמוכות, לצד עולים יהודים ממדינות שונות, שלא נמצא להם פתרון מגורים אחר באותו זמן (שהרי המדינה הקטנה התמודדה באותן שנים עם עלייה של מאות אלפי יהודים ארצה). שנה עברה, אחריה חלפה לה עוד אחת, ועם הזמן החל שטח זה להיתפס על ידי גורמים שונים ביניהם פולשים שלא כדין.

      המדינה התעוררה מתרדמתה התקנונית והחקיקתית רק בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת, והחלה לנסות ולהסדיר את נושא הבעלות על הקרקע של מתחם סומייל. ניסיונות חוזרים מסוג זה נעשו עם השנים, אך בפועל דבר לא קרה. בשנת 1996 החלו בעלי הקרקע, יזמים שונים והעירייה לגבש יחד מהלך משותף במטרה להחליט באופן סופי מה יעלה בגורל המתחם. חשוב לזכור שעם השנים הקרקע בתל אביב הפכה יקרה יותר ויותר ואותו מתחם עזוב, שבו מפוזרים בתים מתפוררים בצורה אקראית, הפך לפיסת קרקע נחשקת.

      המהלך המשותף, כמו גם הניסיונות להגיע להסכמה תכנונית, נמשכו עוד שנים רבות - עד להתהוותה של תוכנית ממשית: תוכנית המתאר העירונית שאישרה העירייה בשנת 2006, שקבעה כי השטח המדובר ייועד למגורים ולמסחר.

      גם תכנית מתאר היא לא סוף פסוק

      אם נדמה היה, שתוכנית המתאר תביא לסיום מסודר וברור של סיפור מתחם סומייל, המציאות בשטח הוכיחה אחרת: גם לאחר אישור התוכנית (כמעט) דבר לא קרה בפועל, בעיקר בשל הבעיה התורנית, והמורכבת בפני עצמה - הקושי בפינוי מחזיקים שונים שהחזיקו בקרקע במשך כ-50 שנים וסירבו להתפנות על אף ניסיונות של גורמים רבים לפנותם, ללא הצלחה.

      ראוי לציין בהקשר זה את חלקו הצפוני של מתחם סומייל המצוי בסמיכות ל'מגדל המאה' המפורסם, אשר כולל ארבעה מגרשים, שם משיחות שקיימנו עם תושבי האזור ככלל ובפרט עם חלק ניכר מהמחזיקים שפונו בעצמם, נמצא כי מי שעמד מאחורי הצלחת הפינויים - פינוי שכלל למעלה מכ-20 מחזיקים - היא קבוצת חג'ג' שבסופו של יום עשתה זאת לבדה, במאמץ ניכר תוך השקעת זמן רב. משיחות אישיות אלו נמסר לנו כי הליך הפינויים אומנם כלל מו"מ ארוך שנמשך בין קבוצת חג'ג' למפונים ארך הוא על פני שנים אך בסופו של יום - מסרו המפונים כי ההסכמים שנחתנו עמם היו הסדרים נדיבים בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, באופן בו נעשה הדבר ברוח טובה והתקבלו פסקי דין בהסכמה, כך שכולם יצאו נשכרים ועם תחושה שהכל נעשה בטוב ולטובה. זאת ועוד, המפונים הדגישו וציינו כי אף פינוי, ביחס למי מהמחזיקים, לא נעשה בכח, והתהליך בוצע ברגישות הנדרשת, מבלי שאלו נאלצו להיגרר לניהול הליכים משפטיים יקרים וכואבים עבורם - התנהלות שזכתה במהלך השיחות שהתקיימו עם המפונים להפגנת כבוד ולהערכה רבה כלפי קבוצת חג'ג' מצד המפונים.

      הדמיה של מגדלים בבניית קבוצת חג'ג' במתחם סומייל, תל אביב (יח"צ)
      H-INFINITY של קבוצת חג'ג' (הדמיה: viewpoint)

      למעשה, זהו האזור היחידי במתחם סומייל שבו 'עלו הכלים על הקרקע' עד כה

      הפרויקט של קבוצת חג'ג' המוקם בסמוך לצומת הרחובות אבן גבירול-ז'בוטינסקי, עתיד לכלול מגדל מגורים בן כ-53 קומות, ועוד בניין מגורים בן שבע קומות במבנה מרקמי, שחזיתו תפנה לאבן גבירול ויכלול גם שטח המיועד למסחר.

      על גג הבניין המרקמי תוקם בריכת שחייה לשימושם ולהנאתם של דיירי הפרויקט ובצמוד למגדל יוקם שטח ציבורי הכולל שטחים ירוקים לרווחת הדיירים והכלל. כמו כן, הפרויקט יכלול חדר כושר רחב ידיים ומתקדם שיעמוד לרשות הדיירים. את הפרויקט תכנן אדריכל משה צור, ותכנון הפנים שלו בוצע על ידי מעצב הפנים עודד לביא.

      במגרשים אחרים במתחם ממשיך המשא ומתן בקצב מואץ, אך עד כה לא הושגו הסכמות מלאות עם כל המחזיקים, והעניין עשוי להימשך עוד זמן רב. כך למשל, עתידם של שני מגרשים אחרים במתחם, המוחזקים על ידי מספר רב של בעלים, נדון בימים אלו בבית המשפט, שכן התושבים והיזמים לא הצליחו להגיע להסכמות בנושא.

      בריכה אקולוגית על רקע בניין עיריית תל אביב, כיכר רבין (ארז מיכאלי)
      בתכנית למתחם סומייל כל אגפי עיריית תל אביב אמורים לעבור למגדל אחד בין 20 קומות. בניין עיריית תל אביב כיום (צילום: ארז מיכאלי)

      מגדלים בני 50 קומות, 1,015 יחידות דיור - ובניין עירייה חדש

      כאמור, תוכנית המתאר העירונית קבעה כי המתחם יהפוך לשטח מגורים ומסחר. זכויות הבנייה שניתנו בו הן בשיעור של 522%, כלומר כל דונם קרקע 'שווה' 5,220 מ"ר. במציאות הקיימת כיום, שבה מחירי הנדל"ן גבוהים מתמיד ופיסות הקרקע הפנויות בתל אביב הן מחזה נדיר במיוחד, מתחם סומיל שווה המון. הערכותיהם הגסות של המומחים מדברות על שווי כולל של 700 מיליון דולרים למתחם כולו.

      ומה מתוכנן במסגרת השינוי הכולל שעובר המתחם ושעוד יעבור בעתיד? ראשית, מתוכננים בו שני מגדלי מגורים בני כ-50 קומות. לצדם, אמורים להיבנות עוד שני בניינים 'צנועים', בני 8 קומות. המתחמים יכללו, כאמור, גם שטחי מסחר שונים ואף פארקים, ובמסגרת העבודות מתכננת העירייה להקים גם כיכר תנועה במקום הצומת הקיים במפגש הרחובות ארלוזורוב-אבן גבירול.

      הקרקעות במקום שייכות ליזמים ולגופים שונים, שהעיקריים שבהם הם קבוצת חג'ג' (אשר מקימה, כאמור, במסגרת "קבוצת הרכישה" את אחד משני המגדלים הגבוהים, במתחם סומייל צפון) ואפריקה ישראל. חלק מהשטח שייך לוואקף המוסלמי, וחלק אחר לעיריית תל אביב - שמייעדת אותו להקמת בניין העירייה החדש. הבניין החדש, עתיד לכלול את כל משרדי העירייה ואגפיה, שכמה מהם לא פועלים כיום מהבניין הנוכחי. עיריית ת"א עתידה לעבור למשכן חדש, מודרני ומרשים למדי, כחלק מהתוכנית המקיפה במתחם כולו. עצם קיומו של 'מגדל העירייה' במתחם תשנה לחלוטין את אופיו של האזור.

      כך, עקב לצד אגודל, מתהווה השינוי במתחם סומייל - פעם כפר ערבי קטן לא רחוק מיפו, והיום 'שכונה' לא שגרתית בלב ליבה של תל אביב, ששווה הרבה מאוד כסף. אם כל התוכניות יתממשו במלואן, המרובע שבין ארלוזורוב מדרום לז'בוטינסקי מצפון ייראה אחרת לחלוטין בעוד שנים אחדות ויציע חזות מרשימה, מודרנית ומפוארת במיוחד.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן