פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך תגרמו לדיירים ללכת אתכם יד ביד אל ביצוע פרויקט תמ"א 38

      יזמי נדל"ן נתקלים בבעיות שנגרמות במהלך תכנון ביצוע פרויקט התחדשות עירונית והמפתח להצלחה נעוץ ביכולת לשקף לדיירים את התמורה שיקבלו ולתכנן יחד איתם את ביתם החדש. עו"ד מורן גור ממשרד רייסמן גור ואילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי מסבירים איך עושים זאת נכון

      כך תגרמו לדיירים ללכת אתכם יד ביד אל ביצוע פרויקט תמ"א 38

      "מניסיוני בשדה הקרב למדתי, שלתוכניות אין ערך, אך לתכנון אין תחליף", אמר פעם מי שהיה נשיא ארצות הברית דווייט אייזנהאוור, ודומה שמשפט זה נכון לא רק לשדה הקרב. המציאות משתנה ללא הרף, ומשפט זה נכון כמטאפורה גם לתחום ההתחדשות העירונית בישראל, תחום מורכב וסבוך המשלב בין דיירים, יזמים, רשויות מקומיות, קבלנים ומומחי נדל"ן בתחום המשפט והשמאות.

      מהן ההגבלות המשפטיות ליזם המתכנן פרויקט תמ"א 38? כיצד הוא יכול לצלוח את הקשיים שקיימים בשלבים הראשוניים של הפרויקט ולרתום את הדיירים לתכנית? עורך הדין מורן גור ממשרד רייסמן גור ואילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, מסבירים באולפן וואלה! NEWS איך עושים זאת נכון.

      "המשחק בין הקנייני לתכנוני חשוב", מסביר עו"ד גור את המגבלה המשפטית הבסיסית ביותר שבה נתקל היזם, "אם לא יהיה לי את הרוב הדרוש - 2/3 בשינוי מצב קיים או 80 אחוז בהריסה ובנייה מחדש, לא יתבצע פרויקט של תמ"א 38. לכן צריך לקרוא את המפה נכון כבר מהיום הראשון, לשבת עם הדיירים שלהם יש זכויות נקודתיות או לחילופין יש צורך להיכנס לדירות באילוצים שונים ולשתף כל הזמן".

      "ככל שמשתפים בשלב מוקדם יותר ותאום הציפיות ברור יותר, כך המשך התהליך כנראה יהיה חלק יותר", מוסיף אילי בר ומתייחס לשלב נכון מבחינת היזם שבו עליו לשתף את הדיירים בתכנון. "ככל שהעירייה או הרשות המקומית נותנת חומר לעבוד איתו בצורה מסודרת אפשר לפתוח תכנית ולהראות לדיירים. היזמים לא יכולים לייצר שקיפות אלא לומר מה אנחנו מבינים מהתכניות שמראה העירייה. המפתח להצלחה הוא לדעת לעבוד עם אנשים כי הם בעלי הקרקע ואם הם לא ירגישו בנוח לצאת לפרויקט המורכב אז לא תהיה עסקה".

      איך נמנעים ממצב שבו דייר אחד יכול להפיל פרויקט שלם? "יזם צריך להבין שאם יש חלופה שלא להיכנס וזה אומר פחות זכויות בנייה לדוגמה, עדיף לו להימנע. למה? כי ברגע שנכנסים לדירות של אותם בעלי זכויות - גם אם הם חתמו ולבסוף חזרו בהם מחתימתם, נפתחת ויה דולורוזה קניינית שתארך זמן רב מבחינה משפטית", מוסיף עו"ד גור. "במצבים של חיזוק מצב קיים בלבד - כשיש אילוצים תכנוניים, צריך לשבת עם אותו דייר, להסביר לו את האילוץ ולהעניק לו תמריץ מספק שיאפשר את הפרויקט. קהל היעד הכי חשוב מאחר שאם אתקדם עם פרויקט ובסופו של יום בעל דירת גג שהגג מוצמד לו אז יש בעיה והפרויקט עלול ליפול ולכן צריך לעבוד יחד ובשיתוף פעולה, לקבל את הסכמתם ולתת להם איזושהי תמורה אחרת משום שהזכויות שלהם ביחס לבעלי דירות אחרים הן גבוהות יותר".