פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הזיווג המיוחד והמפתיע שמוביל את תחום תמ"א 38 בישראל

      רוב החברות הציבוריות הגדולות לא חזו את העצמות ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 ונתפסו עם "מכנסיים למטה". בבחירה בין שתי אסטרטגיות הפעולה, שיתוף הפעולה עם יזמים בינוניים-קטנים הוכיח את עצמו. כך זה עובד

      הדמיה של פרויקט נדל"ן ברחוב פנקס, תל אביב (יח"צ)
      פרויקט תמ"א ברחוב פנקס שבתל אביב (צילום: יח"צ)

      הסקפטיות באשר לתחום ההתחדשות העירונית בכלל ותחום התמ"א 38 בפרט לא הייתה בתחילת הדרך מנת חלקם הבלעדית של הצופים מהצד, אלא גם של אנשי המקצוע מהענף. ובמיוחד בכל הקשור לחברות הציבוריות הגדולות. קברניטי התחום המסורתיים התייחסו אל הענף כנישה לא חשובה במיוחד, המתאימה יותר לקבלני טנדר, שכן הענף קוטלג על ידם כהליך שיפוץ ותו לא, עד אשר חל המהפך התפישתי בתחום.

      "כל עוד תחום תמ"א 38 התנקז לפרויקטים של חיזוק מבנים, החברות הגדולות התייחסו לענף כאפיזודה חולפת, שאינה מתאימה להם וכזו שאין להשקיע בה משאבים", אומר רון חן מנכ"ל ומבעליה של חברת אנשי העיר, יזמית התחדשות עירונית באזור המרכז. לדבריו, השינוי החל בשנת 2010, "אז נוסד תחום התמ"א 38 הריסה ובנייה, שנתפש עם הזמן כחלק בלתי נפרד ומשיק לשוק ההתחדשות עירונית. בחברות הגדולות החלו לעשות חשיבה מחודשת והבינו כי לאור השינויים המבניים של התחום, הכלת תכנית מחיר למשתכן, ומחסור בקרקעות באזורי ביקוש, הרי שההריסה ובנייה היא מנוע צמיחה חדש ואמיתי ועליהן להסתגל למציאות החדשה", מוסיף חן.

      תופעה זו התרחבה בשנים האחרונות כשהפך תחום ההריסה והבנייה לכזה שכולל לא רק בניין בודד, אלא מתחמי תמ"א 38, המכילים יותר מבניין בודד. "מאחר שפרויקטים אילו מתרכזים בליבת הביקוש, קרי באזורים יקרים, הרי שפרויקטים המכילים סה"כ 50-30 דירות, מניבים הכנסות של מאות מיליוני שקלים, שהינם שווי ערך לפרויקטים של מאות יחידות דיור בפריפריה. מאחר שרמת הרווחיות בפרויקטים של התחדשות עירונית גבוהה יותר, ורמת הוודאות של התחום כל הזמן עולה ומקטינה את הסיכונים, הרי שהחברות הגדולות השתכנעו שעליהן לשנות כיוון ולצלול לתחום כמה שיותר מהר", מסביר חן.

      מהנדס בניין (ShutterStock)
      "התאגדות אסטרטגית רב-פרויקטאלית מקטינה סיכון" (צילום: ShutterStock)

      רק מספר מועט של חברות ציבוריות גדולות הבינו מבעוד מועד לאן השוק הולך, והחלו בפעילות עצמאית של התמ"א 38 כבר לפני שנים. רוב החברות נתפשו עם "מכנסיים למטה" והבינו שעליהן לקצר את הדרך כדי להדביק את הפיגור. בפני חברות אילו ניצבו למעשה שתי אלטרנטיבות לכניסה לתחום: האחת היא הקמת אופרציה מאפס והשנייה היא כניסה לפעילות קיימת של חברות בינוניות-קטנות, שהחלו לפעול בתחום מראשיתו וכבר צברו לעצמן ארסנל מספק.

      "באשר לאלטרנטיבה הראשונה, מהר מאוד הבינו החברות הגדולות שהד.נ.א שלהן אינו מאפשר להם להשתמש בזרועות הקיימות שלהן על מנת להכיל את התחום", אומר חן, "בניגוד לפעילות יזמית קלאסית שעוסקת בנדל"ן פר אקסלנס, הרי שתחום ההתחדשות העירונית מורכב מרבדים נוספים, החל בקשר ישיר אל מול הדיירים וכלה בפתרונות מימון ומיסוי שאינם מוכרים להן מפעילותם המסורתית בתחום".

      הכרה זו הניעה את רוב החברות הגדולות לדבוק באלטרנטיבה השנייה, שהיא חבירה לפעילות קיימת של גופים וחברות העוסקות אך ורק בתחום זה. ואמנם, היום נהוג לראות שיתופי פעולה של יזמים בסדר גודל בינוני קטן עם החברות הגדולות, כזו אשר משלימה את הפסיפס לדייר באשר לניסיון בתחום של השותפה הקטנה בשילוב המוניטין וגב כלכלי של השותפה הגדולה. "אמנם החברות הגדולות צריכות לשלם פרמיה מסוימת בעבור רכישה והצטרפות לפעילות קיימת, אך הן חוסכות לעצמן זמן שהינו משאב יקר בתחום ההתחדשות העירונית וכן מונעות מעצמן את כל אותן טעויות שהיו עושות במידה והיו פועלות לבד", מספר חן.

      שיתופי הפעולה בין החברות הציבוריות הגדולות לבין היזמים הבינוניים-קטנים באים לידי ביטוי בשתי דרכים, האחת שיתוף פעולה אד הוק באשר לפרויקט ספציפי והשנייה שותפות ארוכת טווח ואסטרטגית עם גוף אחד. לדעתו של חן, היתרון הברור קיים באלטרנטיבה השנייה. "מרבה שותפים מרבה דאגות", מסכם חן, "ככל שיש יותר 'חתונות' יש סיכוי רב יותר ל'גירושין' ותקלות של ניגודי אינטרסים לאורך הדרך, בעוד שבהתאגדות אסטרטגית רב-פרויקטאלית מקטינה סיכון זה ומעצימה את היתרון היחסי של כל צד".