פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האיש שמבטיח שכולם ירוויחו מפרויקט פינוי-בינוי

      מה הופך את שמאי המקרקעין למשפיע כל כך בפרויקטים כאלו, וכיצד מתבטא בפועל תפקידו בתהליך של פינוי-בינוי? התשובות בפנים

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      "השמאי מוודא שהתמורה שכלל הדיירים מקבלים מחולקת ביניהם באופן נכון" (צילום: ShutterStock)

      פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב למדי, שבו מעורבים אנשי מקצוע רבים. אחד המרכזיים שבהם הוא שמאי המקרקעין, האדם אשר קביעותיו לאורך התהליך ישפיעו לא מעט על הפרויקט מבחינה כלכלית.

      מה הופך את שמאי המקרקעין למשפיע כל כך בפרויקטים כאלו, וכיצד מתבטא בפועל תפקידו של השמאי בפינוי-בינוי? "הרציונל מאחורי פרויקט פינוי-בינוי הוא מתן זכויות בנייה ליזם, בהיקף המאפשר לו לממן את פינוי הדיירים ואת החזרתם לדירות חדשות שייבנו במתחם שממנו פונו", מסבירה דניאלה פז ארז, מייסדת ומנהלת חברת "פז כלכלה והנדסה". "כדי שזה יקרה צריך לבצע בדיקה, חוות דעת כלכלית שמאית לפרויקט. לצורך כך מועצת שמאי המקרקעין הוציאה את תקן 21, שקובע את האופן שבו תכניות כאלה נבדקות".

      למעשה, כתיבת תקן 21 הפכה עם השנים את נושא הבדיקה הכלכלית לפרויקט לחלק בלתי נפרד מהדרישות של רשויות התכנון: כיום חוות הדעת של השמאים יכולות להינתן כבר בשלבים מוקדמים מאוד, בעת הצגת התוכנית הראשונית לוועדה המקומית למשל (עוד לפני המעבר לדיון בוועדה המחוזית).

      יש לכך שני היבטים חשובים: ראשית, כך היזם יכול לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עוד לפני שהוא נכנס לעבודה, כדי לוודא שמדובר בפרויקט משתלם עבורו ושהוא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. שנית, בשלב מימוש הפרויקט הדיירים יכולים לדעת בביטחון, על סמך בדיקה של גורם מוסמך ונטרלי, כי הערבות שהיזם מעמיד היא בגובה שוויה של הדירה החדשה.

      פז ארז מתעכבת על עוד משימה חשובה שמבצע השמאי במסגרת תקן 21. "מנקודת מבטם של הדיירים, השמאי לא מתרכז רק בבדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, הוא גם מוודא שהתמורה שכלל הדיירים מקבלים מחולקת ביניהם באופן נכון", היא מסבירה. "אם יש דייר בקומה ראשונה ודייר בקומה הרביעית, אם יש דייר אחד ששיפץ את דירתו לפני הפרויקט ודייר אחד שלא עשה זאת, אם יש דייר שהרחיב את הנכס ואחד שלא - כל אחד מהם צריך לקבל תמורה בהתאם לכך. לכן השמאי גם מוודא שהתמורות שהיזם מעניק לדיירים נחלקות בינם לבין עצמם באופן נכון".

      שמאות בפרויקט פינוי-בינוי: הרבה יותר מאשר רק תקן 21

      מאז נכתב תקן 21 והחל להיות מיושם בפרויקטים לפינוי-בינוי, הפכה שמאות מקרקעין בתחום לנחוצה יותר ויותר. אך אם נדמה לרבים כי בכך מסתכמת עבודתו בעניין, זה הזמן לומר: לעבודה עם שמאי שילווה את הפרויקט לכל אורכו יש משמעות וחשיבות רבה מאוד, הרבה מעבר לבדיקה שיעשה במסגרת תקן 21. זה נכון הן מנקודת מבטו של היזם והן מנקודת מבטם של הדיירים. המצב הנכון וה'בריא' ביותר הוא שהתהליך יכלול שמאי מטעם היזם, שילווה את קידום התוכנית, ושמאי מטעם הדיירים, שתפקידו ללוות את הדיירים בתהליך.

      "היזם בדרך כלל מבצע, בסיוע השמאי, בדיקה ראשונית כדי לוודא שהפרויקט כלכלי ושהוא יכול להתחיל להתקדם", אומר גלעד לוקר, ראש תחום התחדשות עירונית ב'פז כלכלה והנדסה'. "אבל ככל שהפרויקט מתקדם, הבדיקה הולכת ונעשית מורכבת יותר ומפורטת יותר, ותקן 21 הוא למעשה סופו של התהליך הזה, בעת ההגשה לבדיקת הוועדה המקומית ולפני היציאה הרשמית לדרך".

      "תהליך תכנון תב"ע בפינויˉבינוי שונה מתהליך של תכנון תב"ע אחרת", מוסיפה פז ארז. "חשוב שהשמאי יהיה חלק מהצוות: בתוך התהליך ישנן הרבה מאוד דרישות של העירייה ומתרחשים שינויים תכנוניים, שלכל אחד מהם השלכה דרמטית על התוצאות הכלכליות, וחשוב לראות אותן תוך כדי התקדמות.

      זהו תהליך שמתאפיין בדינאמיות רבה מהבחינה התכנונית, וחובה להתבונן במשמעויות הכלכליות של הדינאמיות הזו. לכן חשוב מאוד להשתמש בשמאי כאיש צוות כמו כל איש צוות אחר - כמו יועץ תנועה, כמו פרוגרמטור וכמו אדריכל". במילים אחרות, היזם נעזר בשירותיו של השמאי עוד הרבה לפני הגשת תקן 21, ומקבל ממנו ייעוץ נרחב לאורך כל שלבי התכנון של הפרויקט.

      אך החשיבות שבליווי מטעם שמאי מקרקעין בעל ניסיון בפרויקטים להתחדשות עירונית קריטית לא רק ליזם, אלא גם לדיירים עצמם. הליווי שניתן לדיירים מטעם שמאי מקרקעין מוסמך חשוב, לדברי לוקר, גם כאשר ישנו עורך דין שמייצג את הדיירים.

      לעיתים, נוטים הדיירים לחשוב כי שכירת שירותיו של עורך דין מומחה לפינוי-בינוי תספיק לאורך כל התהליך, אך לוקר מציג זווית נוספת בעניין זה, שכדאי לקחת גם אותה בחשבון: "לצד עורך הדין המייצג את הדיירים בשלב גיבוש הקבוצה, חשוב שיהיה שמאי שילווה אותם כאשר יבקשו לבחור את היזם המתאים מתוך היזמים שיפנו אליהם", הוא אומר. "השמאי יבחן את ההצעות שמגישים היזמים לקבוצה וכך ידאג שלא 'יסתנוורו' מהצעות טובות שהיזם לא יוכל לעמוד בהן כלכלית. לכן חשוב שיהיה לצד הדיירים גם שמאי מטעמם, שידע לבדוק לעומק את ההצעות ולתת את הזווית שלו לעניין".

      מהנדס בניין (ShutterStock)
      "השמאי יבחן את ההצעות שמגישים היזמים לקבוצה וכך ידאג שלא 'יסתנוורו' מהצעות טובות שהיזם לא יוכל לעמוד בהן" (צילום: ShutterStock)

      לסיכום, חשוב לזכור כי נוכחותו של שמאי מקרקעין כבר בשלביו הראשונים וההתחלתיים ביותר של הפרויקט יכולה לסייע הן ליזם והן לדיירים ביצירת תמונה כלכלית מדויקת - כזו שתאפשר לצדדים לצאת לדרך בעיניים פקוחות, עם כמה שיותר מידע רלוונטי על מה שצפוי להם לאורך התהליך. אחרת, עשויים להתגלות בשלב מאוחר מדי פערים כספיים שעשויים להעמיד את רווחיותו של הפרויקט כולו בסימן שאלה.

      "ישנם לא מעט מקרים שבהם אנחנו מבצעים בדיקת תקן 21 בתחילת הדרך", אומרת פז ארז, "ובסוף הדרך מגיע אלינו הלקוח שוב, לקראת ניסוח דו"ח אפס, לדוגמה, אז אנחנו מגלים שהפרויקט נראה אחרת לחלוטין מבחינה תכנונית ועל כן גם מבחינה כלכלית. הפערים הכספיים שנוצרים בעקבות כך לא תמיד ניתנים לסגירה בשלב זה".

      יש לציין כי באחרונה, במסגרת עבודה משותפת עם משרד הבינוי והשיכון, הכינו אנשי 'פז כלכלה והנדסה' מודל דינמי ראשוני לבדיקה כלכלית לפרויקט פינוי-בינוי, אשר משמש את הרשות להתחדשות עירונית, עיריות וגם יזמים. המודל פתוח וזמין לציבור ומספק לנוגעים בדבר כלי חשוב להערכת הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט, עוד לפני תחילתו.

      המסר ברור: שמאי מקרקעין בפרויקטים לפינוי-בינוי צריך להילקח בחשבון כמו כל איש מקצוע אחר. ממש כשם שלא תוותרו על אדריכל או על עורך דין בפרויקט, כך חשוב למצוא שמאי מומחה, עם ניסיון רב ככל האפשר בפרויקטים מסוג זה. מדובר בפעולה חשובה הן ליזם והן לדיירים, שתחסוך 'כאבי ראש' רבים ולא מעט כסף.