פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הכוכבית שצמודה לשיא התמ"א של תל אביב ב-2017

      השנה האזרחית הקודמת בישרה על מגמה חדשה בתחום ההתחדשות העירונית - פחות תכניות לחיזוק מבנים, יותר פרויקטים של פינוי-בינוי ומעורבות גוברת והולכת של חברות הנדל"ן

      גורדי שחקים בתל אביב. יוני 2016 (ראובן קסטרו)
      תל אביב לקחה לרמת גן את הבכורה בכל הקשור להתחדשות עירונית. גורדי שחקים בתל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

      למרות ירידה כמעט בכל פרמטר כמותי, שנת 2017 ביססה את מעמדה של תל אביב כמלכת ההתחדשות העירונית של המדינה. לאחר שנים שהבכורה הייתה שמורה לשכנתה רמת גן, הנתונים הראשונים של השנה החולפת מצביעים על שינוי מגמה. יובל שימרת, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית במדל"ן, אשר ריכז את נתוני 2017 בתחום, מעריך כי היקף הבקשות להיתר בתמ"א 38 (חיזוק מבנים והריסה ובנייה) בתל אביב עומד על מעט מעל 100, גבוה מכל רשות מוניציפאלית אחרת.

      מסלול ההריסה והבנייה שומר על הבכורה אליה העפיל בשנת 2015, וחלקו עומד על 60% מהכלל, קרי כ-65 בקשות לעומת כ-40 למסלול החיזוק. אך כאן מגיעה לה כוכבית - אמנם תל אביב עולה לפסגה, אך בפועל כמות הבקשות להיתר בתחומה קטנה באופן דרסטי לעומת שנת 2016, בה נרשמו כ-170 בקשות להיתר, כך שהתואר ניתן לה במיוחד לאור הקיפאון הארצי ולא לאור "הצטיינותה".

      גם בכל הקשור למתן היתרי בנייה בפועל, צפוי להירשם קיטון, אם כי מתון יותר, וההערכות הן שסך הבניינים להם ניתן ההיתר המיוחל צפוי לעמוד על כ-52 (כ-600 דירות לערך), לעומת 61 בניינים (כ-700 דירות) בשנת 2016. בשונה משלב הבקשות להיתר המקדמי, בשלב ההיתרים בפועל, חלקו של מסלול חיזוק המבנים עדיין שולט ומרכיב כ-57.6% מהסך הכולל

      פינוי בינוי, שכונת גפן רמת גן (ניב אהרונסון)
      בניינים בשכונת גפן ברמת גן, המיועדת לפינוי-בינוי (צילום: ניב אהרונסון)

      סיכום רב שנתי של פעילות התמ"א 38 בתל אביב מבשר על מספרים די חלשים לבירת הנדל"ן של ישראל. סך הבקשות להיתר בנייה צפוי לעמוד על 780, אשר מתוכן, חלקו של מסלול החיזוק מבנים עדיין גבוה יותר ועומד על כ-430 בניינים, אם כי סביר שיאבד את הבכורה בשנים הקרובות ל"אחיו הצעיר" - תחום ההריסה והבנייה. באשר להיתרים בפועל, הרי שמיום תחילת מהפכת התמ"א 38 בעיר, ניתנו כ-297 היתרים, אשר חלקו של מסלול ההריסה והבנייה עומד על כ-30%.

      מבין שלל המידע שריכזה מדל"ן, נתון הליבה שצריך להדליק נורה אדומה מתייחס לכמות הבקשות להיתר, שכן מדובר על תהליכים עכשוויים, ולא באילו שנרקחו בשנים קודמות. ליובל שימרת מספר הסברים לתופעת הדעיכה בקצב הבקשות. "חלק ניכר מהיזמים ובעלי הדירות פשוט יושבים על הגדר וממעטים להגיש בקשות עד אשר תיווצר וודאות באשר לנושא היטלי ההשבחה, שעדיין לוט בערפל", הוא אומר. "נוסיף לכך שטרם נלמדו משמעויות תיקון 3א' לתמ"א 38, והיזמים טרם יודעים איך לתרגמן למונחי היטלי ההשבחה, במיוחד לאור העובדה שבפועל תכנית הרבעים של העירייה טרם קיבלה אישור רשמי".

      תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז - יזמות ובנייה, המתמחה בייזום ובנייה של פרויקטי התחדשות עירונית, בעיקר בתל אביב, מוסיף כי, "נושא המיסוי וההיטלים הינו קריטי, וככל שקיימת אי בהירות בנושא היטלי ההשבחה, הרי שאינני מופתע כלל מהירידה במספר הבקשות". רייפמן מדגים ואומר כי "לא אחת התבשרנו על מקרים בהם שמאי עירייה, בבואו לבחון סוגיה בנושא היטל ההשבחה הודה כי קשה לו להחליט מה לכתוב בשומה, שכן אין מספיק כלים ברורים לפסיקה".

      סיבה עיקרית נוספת, נעוצה, לדעת שימרת, בשינוי המקיף שערכה העירייה בכל נושא רישוי וקידום התכנון של הפרויקטים. "המעבר למסלול הרישוי המקוון, לפיו בטרם הגשת הבקשה להיתר, נדרש היזם להציג תכניות מפורטות (כמעט ברמת גרמושקא) ולפתור בעיות אשר בטרם ה'מהפכה המקוונת' היו עולות רק לאחר הגשת הבקשה, מאריכה את משך ההגשה". רייפמן מדגים, "אם בעבר היינו מתחייבים לדיירים שנגיש בקשה להיתר תוך ארבעה חודשים ממועד החתימה על החוזה, בעידן ההגשה המקוונת, ההתחייבות שלנו הוארכה לשישה חודשים".

      על פניו נראה כי הארכה של חודשיים אינה דרמטית, אך מבחינה כמותית ולפי הדוגמה, הרי שכל החוזים שנחתמו בחודשים יולי-אוגוסט, טרום העידן המקוון, היו מוגשות בגינם בקשות להיתר עוד באותה השנה, ובמעבר לשיטה המקוונת, גולשים לשנה הבאה ולכן לא נספרים, כך שיש "נזק סטטיסטי" של כשישית (1/6) בממוצע כמות הבקשות.

      חברות הנדל"ן מצטרפות ל"משחק"

      ועדיין, מסתבר כי לא הכול שחור. אמנם, שנת 2017 תעיד על ירידה כמותית כמעט בכל הפרמטרים, יחד עם זאת בכל הקשור להיבט האיכותי, לדעת רייפמן ושומרת, השנה תיזכר דווקא כשנה מוצלחת. "אם בשנת 2016 כמות היזמים בארץ שדיווחו על עצמם כעוסקים בענף ההתחדשות עירונית עמד על כ-1,000, הרי שלדעתי כיום המספר עומד על כ-1,300". יחד עם זאת מעריך שומרת, "חלקם של החברות שבפועל עוסקות במלאכה וזוכות בפרויקטים הולך ויורד, תופעה המעידה על כך שהשוק יודע להוציא מהמשחק יזמים שלדעתו אינם ראויים דיו לעסוק בתחום". רייפמן מספר כי לדעתו בשנה הבאה התופעה תתעצם וחלקם של היזמים הקטנים ילך ויפחת, ובמקביל עוד חברות נדל"ן מסורתיות מובילות בארץ יצטרפו ל"משחק", אם כי חלקם יהיה נמוך משמעותית מהיזמים הבינוניים. "השוק מתפקח, הדיירים מבינים את התהליך ומורכבותו ובעזרת יועצים דורשים הוכחות מהיזמים, שחלקם הגדול לא יכול לנפק, על מנת לעמוד בקריטריונים. אם בעבר עניין התמורה שמובטחת לדייר הייתה המרכיב המכריע בבחירת היזם, הרי שכיום ובעתיד האיתנות הפיננסית, המוניטין וההיסטוריה תופשים את החלק המרכזי, במיוחד בתל אביב". מסביר רייפמן.

      ניתן לסכם ולומר שגם בשנת 2017 התמ"א 38 בתל אביב טרם מימשה ולו פרומיל מהפוטנציאל הטמון בה, אך יחד עם זאת, התהליכים וההתפקחות של השוק משמרים את האופטימיות הזעירה באשר לעתיד. "למרות חבלי הלידה, עידן התמ"א 38 יצא לאור ולכן בשנים הבאות השיח יהיה לא באשר לכמות הבקשות להיתר או ההיתרים בפועל אלא באשר להוכחות בשטח, קרי התחלות הבנייה והמפתחות שיימסרו. מדובר בתהליך ארוך טווח אך בסיומו הקטר יתחיל לדהור ולשנות את פני העיר", מסכם רייפמן באופטימיות.