פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תשכחו מתמ"א 38: החגיגה הנדל"נית החדשה בישראל

      התחדשות עירונית היא אחד האתגרים הגדולים של ירושלים, חיפה וערי המרכז, וחברות הבנייה מתאימות את עצמן למגמה החדשה - פרוייקטים משודרגים של הריסה ובנייה. מה היתרונות ואיך זה ישפיע על שוק הדירות מיד ראשונה?

      תל אביב, אוגוסט 2015 (ראובן קסטרו)
      "כל היזמים מבינים שאם לא תהיה להם דריסת רגל בתחום ההתחדשות העירונית הם יהפכו בעתיד ללא רלוונטיים". מרכז תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

      אם עד לפני שנים לא מרובות תחום ההתחדשות העירונית היה ענף משני, איזוטרי, ובו שחקנים בודדים אשר לא ידעו בדיוק מהם חוקי המשחק, הרי שכיום התחום הופך לקטר המושך את הבראת ענף המגורים בישראל. אם נבחן את סדר יומן של הוועדות המקומיות, בעיקר במרכז הארץ, נראה שרוב רובם של הדיונים הם באשר לפרויקטים של תמ"א 38, לצד מיזמים שאפתניים של פינוי-בינוי, ולדעת רבים מדובר אך ורק ביריית הפתיחה.

      נראה היום שאין חברה הפועלת בתחום היזמות למגורים שאין לה מחלקה או חברה בת העוסקת בענף. ואין מדובר אך ורק בצד הדיירים והיזמים, כי אם גם בכל הקשור לרשויות המוניציפאליות, שהבינו שאם אינן יכולות לעצור את ה"חגיגה", עליהן להצטרף אליה. יש כאלו אשר מבינות עד תום את הפוטנציאל האמיתי הטמון בהתחדשות העירונית וסגולותיה ובפיתוח עירוני תקין, ואף מקדמות תכניות מתאר מקומיות המותאמות למידותיהן. לעומתן, אחרות עושות כן, לא בשל אהבתן לתחום כי אם לצורך גבייה עודפת של היטלי השבחה לטובת שיפור התזרים השוטף.

      לדברי רון חן, מבעלי חברת "אנשי העיר" המתמחים בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר בתל אביב ובסביבתה, אנו רק בתחילתה של המהפכה בתחום. "כל היזמים מבינים שאם לא תהיה להם דריסת רגל בתחום ההתחדשות העירונית הם יהפכו בעתיד ללא רלוונטיים, כי מי שלא שם לא יהיה קיים. לדעתי, בעוד חמש שנים יותר מ-50% מהדירות והפרויקטים שימומשו יהיו בתחום התמ"א 38 והפינוי-בינוי, במיוחד באזורי הביקוש של ערי המרכז והשרון, ואף בחיפה ובירושלים, שכן מאפייני שוק הנדל"ן המקומי מכוונים לשם".

      שדרות רגר באר שבע (ראובן קסטרו)
      "יחדלו לחלוטין לעסוק בתמ"א 38 לחיזוק מבנים והבמה תתפנה לפרויקטים משודרגים של הריסה ובנייה". בתי שיכון בשדרות רגר בבאר שבע (צילום: ראובן קסטרו)

      לטענתו של חן התופעה תלך ותתעצם מתוך האבולוציה הטבעית של הענף ובכלל. "תקופת חייו של נכס ראוי למגורים נע סביב 50 עד 70 שנה, כך שמבנים שקמו לפני 30-40 שנה, בעוד מספר שנים לא גדול, סופם להתבלות ולהפוך לבלתי ראויים, כך שדינם להתחדש בתום התקופה. מכאן שאך טבעי שיהפכו בסופו של דבר לפרויקטים של התחדשות עירונית וחוזר חלילה. בנוסף, יקומו להם 'מהדורות' מתקדמות יותר ומשופרות של תהליכי חידוש המבנים".

      האם לדעתך הכרוניקה עליה אתה מדבר תוביל לכך שגרסאות התמ"א 38 הראשוניות, קרי אילו של חיזוק המבנים, אט אט ייכחדו לטובת פרויקטים מודרניים יותר של הריסה ובנייה?

      "כן. לדעתי מדובר על עניין של זמן, במיוחד באזורי הביקוש, עד אשר יחדלו לחלוטין לעסוק בתמ"א 38 לחיזוק מבנים והבמה תתפנה לפרויקטים משודרגים של הריסה ובנייה. שלוש צלעות המשולש יבינו כי יתרונותיה של ההריסה והבנייה עולים על אילו של החיזוק, שכן אם בעבר הכמות היא זו שהכריעה את האיכות, כבר כיום אנו עדים לתופעה הפוכה. הדיירים מבינים שלמרות שבפרויקטים של חיזוק הם יקבלו יותר מטרים, עדיף להם לקבל מעט פחות אך חדש לחלוטין. הרשויות מבינות שפרויקטים של הריסה ובנייה תורמים יותר לתשתיות ולפיתוח נכון של העיר וכמובן ליכולת שלהם לגבות היטלי השבחה, לעומת אלטרנטיבת החיזוק. היזמים מצדם, למרות שהשורה התחתונה בפרויקטים של חיזוק אמורה להראות על רווחיות רבה יותר, יעדיפו לקבל מעט פחות, אך ללכת על בטוח. ברור להם שבנייה על יסודות חדשים עדיפה מאשר הסיכון הלא פתור של בנייה על יסודות של מבנים ישנים, מה גם שמיתוגן כחברות שעוסקות בהריסה ובנייה 'זוהר' יותר מאשר התמחות בתחום 'שיפוץ והתוספת על הקיים'".

      בני ברק ממעוף הציפור (ראובן קסטרו)
      "ההתחדשות העירונית הוא המנוע האמיתי של השוק". אתר בנייה בבני ברק (צילום: ראובן קסטרו)

      האם לדעתך יתרונן של החברות אשר עוסקות מיום היווסדן אך ורק בתחום ההתחדשות העירונית יישמר לאורך זמן, גם אל מול החברות שיצטרפו אך לאחרונה לגל?

      "אין ספק שהיתרון קיים שכן מדובר על ענף שדורש התמחות מאוד ספציפית ושונה מאשר שאר ענפי הנדל"ן המסורתי. יחד עם זאת, יזמיות הנדל"ן הגדולות, אשר הבינו כי תחום ההתחדשות העירונית הוא המנוע האמיתי של השוק, משקיעות משאבים רבים על מנת להשלים את החסר, לאגור ידע ולהתאים עצמן לדפוסי העבודה הייחודיים של התחום ועל כן הפער ילך ויטשטש, ועדיין ערך המותג שלהן יהיה פחות בענף זה לעומת תחום היזמות המסורתית אשר משם הן הגיעו".

      "הסקפטיות כבר אינה קיימת ואותה החליפה ודאות אשר קורמת לעצמה עור וגידים כל יום מחדש, ולראיה - כל השחקנים רוצים נתח מהחגיגה", מסכם חן באופטימיות. "כבר כיום מרבית ההתעסקות והפרויקטים שעל השולחן סבים סביב ההתחדשות העירונית ולדעתי בעוד 10-15 שנים מהיום 80% מהתחלות הבניה והדירות המוצעות בשוק היד הראשונה ינבעו מהענף".