רגע לפני שהבית נהרס: בטוחים שלא שכחתם כלום?

לאחר תלאות ארוכות מגיע סוף סוף הפרויקט שלכם לשלב הודעת הפינוי. לאחר קבלת ההודעה ובזמן שנותר עד הפינוי עצמו, מתחילה תקופת ההתארגנות של היזם ובעלי הדירות, תקופת זמן קצרה יחסית, בה יצטרכו כל הצדדים להשלים את כלל ההכנות הנדרשות לקראת מועד הריסת הבניין ותחילת בנייתו של הבניין החדש.

רבות כבר נכתב ונאמר על שלביו הראשונים של פרויקט הריסה ובנייה/פינוי-בינוי, לרבות האישורים הנדרשים, שינויי המדיניות, הרוב הנדרש, הסכמת בעלי הזכויות, אפשרויות התביעה נגד סרבנים, התמורות, ההתנגדויות, קבלת ההיתרים ועוד מגוון מכשולים הכרוכים בשלבים שעד להודעת הפינוי.

מעט מאוד נאמר, לעומת זאת, על שלב הביניים שבין הודעת הפינוי לבין תחילת ביצוע העבודות, ועל הקשיים העשויים לעלות במסגרת תקופה זו ככל שהצדדים לא נערכו אליהם מבעוד מועד. היערכות מוקדמת של שני הצדדים לתהליך עשויה לחסוך ליזם כספים רבים מחד, ומאידך, עבור בעלי הזכויות, למנוע כשלים בהבטחת זכויותיהם וקבלת הערבויות הנדרשות. כדי להבטיח זאת, נדרש ניסיון רב מצד עורכי הדין המייצגים את הצדדים.

על מנת לשפוך קצת אור על המקטע האחרון של שלב הפינוי, וכדי להסביר הן ליזמים והן לבעלי הדירות מהם הצעדים אותם עליהם לעשות על מנת להגיע לשלב זה מוכנים ככל האפשר, פנינו אל עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, שותפים במשרד עורכי הדין גיא פרבמן רשף ושות', מהמובילים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, אשר לשניהם ניסיון רב שנים הן בייצוג יזמים והן בייצוג בעלי דירות.

משרד עוה"ד גיא פרבמן רשף ושות' השלים למעלה מ-70 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית במסירת הדירות לבעלי הדירות. במסגרת זו נתקלו עורכי הדין פרבמן ורשף כמעט בכל תרחיש אפשרי בדרך אל היעד הסופי של מסירת הדירות החדשות/המחוזקות לבעליהם. לאור ניסיונם העשיר, יש בידם לייעץ ללקוחותיהם כיצד להימנע מבעיות מיותרות ומחשיפה לסיכונים אפשריים בשלב הקריטי שבו הבעלים מוסרים את דירותיהם ליזם, וכן להבטיח את התשלומים והבטוחות בשלב כה משמעותי של הפרויקט, הן מצד הבעלים והן מצד היזמים.

"בשלב זה, רגע לפני הודעת הפינוי, היזם ובעלי הדירות הם מעין תמונת מראה אחד של השני", אומר עו"ד פרבמן. "כל אחד מהצדדים מוטרד מאותו הדבר -פינוי הדירות - אך רואה את זה מנקודת המבט שלו. היזם חושש כי חלק מבעלי הדירות, או שוכרים קיימים בנכס, לא יתפנו, דבר אשר יסכן אותו בעלויות כספיות מאוד גבוהות שכן בשלב זה היזם מתחיל לשלם דמי שכירות לבעלים המתפנים. מנגד, בעלי הדירות חוששים למצוא את עצמם אחרי פינוי הדירות מבלי שקיבלו את דמי השכירות והבטוחות המגיעות להם. כמשרד המייצג לעיתים בעלי דירות ולעיתים יזמים - תפקידנו בשלב זה הוא להעביר את שני הצדדים בבטחה לשלב הביצוע, כאשר הדירות פונו על ידי כלל הבעלים וכנגד כל הבטוחות הנדרשות".

על מנת לעבור את שלב הפינוי בשלום ולהגיע סופסוף לתחילת עבודות ההריסה והבנייה, ממליצים עורכי הדין פרבמן ורשף לבעלי הדירות, עם קבלת הודעת הפינוי ובטרם מסירת הדירות, לוודא את הדברים הבאים:

• הובטח תשלום דמי השכירות לרבעון/חודש שכירות ראשון בהתאם להסכמות הצדדים.

• נחתם הסכם ליווי על ידי כלל בעלי הזכויות ועורכי הדין של בעלי הזכויות מחזיקים בידיהם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה או כתב התחייבות של הבנק המלווה המנפיק את הערבות, וכן ערבות לדמי השכירות.

• ליזם פוליסת ביטוח תקינה.

• היתר הבנייה התקבל או ניתנה החלטת וועדה מותנית תשלום האגרות והיטלים בלבד והובטחו תשלומי האגרות וההיטלים.

• לבעלים השוכרים דירה חלופית: קיים חוזה שכירות לדירה חלופית בה יתגוררו במהלך הבנייה, כולל מנגנון יציאה למקרה שבו אחד מבעלי הזכויות בבניין המיועד להריסה לא יפנה את הדירה.

• שולמו כל החובות לעירייה (מים, ארנונה), לחברת החשמל ולחברת הגז ולא קיימים חובות היסטוריים לעירייה ו/או לכל גוף אחר אשר עלול למנוע את קבלת אישור עירייה הנדרש לצורך רישום המשכנתא לבנק המלווה.

• עם הפינוי: יש לדאוג שהמפתח יימסר לעורכי הדין ודרכם, לאחר פינוי הדירות כולן, יועבר לידי היזם.

מצד היזם, כאמור, הדאגה הגדולה ביותר היא שכל בעלי הדירות יפנו את דירותיהם במועד. "בשלב של קבלת הודעת הפינוי", אומרת עו"ד רשף, "תשומת הלב של היזם צריכה להיות מופנית לגורמים שעשויים לעכב פינוי ולצעדים שאותם עליו לעשות על מנת להימנע מהימשכות של הליך הפינוי ותשלום דמי שכירות עודפים. אחד הגורמים המעכבים הוא רישום המשכנתאות לטובת הבנק המלווה - הסדרה מול בעלי הדירות, בעיות בנסחי הרישום שצריך לפתור מבעוד מועד, חובות קיימים, שוכרים שמתעכבים בפינוי, יורשים שלא הסדירו רישום וכיוב'. הצעתנו לאותם היזמים היא כי בטרם מתן הודעת הפינוי יבצעו בדיקה דווקנית בנסח הרישום, ישלימו את חתימות כלל הבעלים על מסמכי הליווי, יסדירו את המשכנתאות הקיימות למול הבנק המלווה, יוציאו אישור עירייה לרישום המשכנתא לבנק המלווה (הליך אשר לעיתים רבות מתעכב לאור חובות היסטוריים), ורק לאחר מכן - ישלחו את הודעת הפינוי".

"היזם צריך לוודא שיש לו נכס נקי", מוסיף עו"ד פרבמן, "שהמשכנתאות נרשמו, שאין עיקולים על בעלי הדירות, שכולם חתמו על מסמכי הליווי ושיש לו את כל הביטחונות".

לצד צעדים אלו, מזכירים עוה"ד פרבמן ורשף כי ישנם גם תרחישים בלתי צפויים אשר עשויים לקרות בשלב זה של הפרויקט, ומספרים על מקרה שבו בין קבלת הודעת הפינוי לבין מועד הפינוי עצמו הלך אחד מבעלי הדירות לעולמו, והותיר אחריו יורש שסירב להתפנות. בזכות הידע והניסיון של עורכי הדין פרבמן ורשף, נמצא פתרון שאפשר לאותו יורש להתפנות ולפרויקט להמשיך מבלי שאף אחד מהצדדים נפגע. דוגמאות נוספות לגורמים המעכבים פינוי הנם גורם מממן המסרב לקבל חתימה על פי יפויי כוח בלתי חוזרים של בעלים המתגוררים בחו"ל, חובות היסטוריים של בעלים על הנכס, משכנתאות קיימות שטרם הוסדרו מול הגורם המממן ועוד.

מקרים מורכבים אלה, כמו גם בעיות שונות בצעדי ההיערכות השגרתיים, עשויים לפגוע משמעותית הן ביזמים והן בבעלי הדירות ולפיכך קיימת חשיבות מכרעת לבחירת עורכי דין המנוסים בכל שלבי והיבטי הפרויקט החל משלביו הראשונים ועד לסיומו. בחירה נכונה תבטיח לכל אחד מהצדדים הגנה ראויה והיערכות הולמת לכל שלב בתהליך.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה