פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האם לשכת עורכי הדין תצליח לטפל בניגוד האינטרסים בהתחדשות עירונית?

      בין ייצוג דיירים לייצוג יזמים חייבת להיות הפרדה ברורה וחד משמעית. אבל כיצד עושים זאת נכון? עו"ד רועי בר יוסף ממשרד עורכי הדין בר יוסף, נאוי ושות' מסביר

      מי שחווה תהליך של התחדשות עירונית בישראל, ודאי מכיר את שלב ההתלבטות בבחירת עורך הדין שייצג את הדיירים, אשר ברגע אחד של בחירה הופך להיות אחראי כלפי עשרות דיירים בפרויקט. לא נגזים אם נאמר שהצלחת הפרויקט תלויה ממש בו ובאופן ביצוע עבודתו. לאור אחריותו הרבה של עורך הדין מטעם הדיירים, ולאחר 10 שנות התחדשות עירונית בישראל, התגלו מקרים בהם הדיירים לא קיבלו ייצוג הולם של עורך דינם שנמצא בניגוד עניינים בין לקוחותיו - הדיירים, לבין היזם.

      בלשכת עורכי הדין מודעים לבעייתיות, ולאחר חודשים של דיונים, פרסם פורום המקרקעין של הלשכה נייר עמדה בנושא אשר כפוף לאישור ועדת האתיקה של הלשכה. על פי הנכתב בחוות הדעת, "עורך דין המייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג את היזם באותו הפרויקט שכן הדבר עולה כדי ניגוד עניינים". בכל הנוגע לייצוג היזם על ידי עורך הדין של הדיירים בפרויקט אחר באותה מסגרת זמן, בלשכת עורכי הדין סבורים כי "הגבלת הייצוג כאמור ראוי שתחול אך ורק כלפי יזם שהוא 'לקוח קבוע' של עורך הדין", כלומר רק במקרים בהם עורך הדין מספק שירותים באופן קבוע לאותו יזם. הסנקציה המוצעת על ההפרה היא נזיפה או השעיה.

      לדברי עו"ד רועי בר יוסף ממשרד עורכי הדין בר יוסף, נאוי ושות', המדורג בין היתר בדירוג היוקרתי 100Duns לשנת 2020 כמשרד מוביל בהתחדשות עירונית המתמחה בייצוג דיירים, וכחבר בפורום המקרקעין אשר לקח חלק בדיונים, "המסקנות צריכות היו להיות יותר נוקשות מחוות הדעת שפורסמה".

      עו"ד בר יוסף מייצג אך ורק דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כבר יותר מעשור. לגישתו, לטובת כל הצדדים ובפרט הצלחת הפרויקט, צריכה להיות הבחנה של עורכי דין המתמחים בייצוג דיירים. "ציבור הדיירים כבר יודע לדרוש שעורך הדין שלהם יהיה כזה בעל מומחיות בייצוג דיירים, שכן הדייר אינו לקוח עסקי בעל חשיבה קרה ועסקית, והלקוחות שונים בהרבה אחד מהשני. על עורך הדין להכיר כל דייר ולדעת להעניק פתרונות הן בהסכם והן מחוץ להסכם לאורך כל שנות הפרויקט. האמון בין הדיירים לבין עורך דינם יכול להיסדק ובסופו של יום להישבר בן רגע". יש משרדי עורכי דין נהדרים וטובים, אבל לא כל משרד רוצה או יודע להעניק את השירות הנדרש לדייר.

      לדבריו, "חוות הדעת מטעם לשכת עורכי הדין שפורסמה היא תוצר של פשרה 'חלבית' מדי. עם זאת, עצם זה שיצאה מילה כתובה הטוענת לניגוד עניינים בתחום - זו כבר אמירה בפני עצמה שצריכה להשתרש בתודעה של ציבור בעלי הדירות באופן חד משמעי. ייצוג דיירים הוא לא רק עניין של ניגוד עניינים, אלא התמחות והתמקצעות בליווי הדייר לאורך פרויקט של שנים".

      לדברי עו"ד בר יוסף, "מתוך עקרון ברור והחלטה מושכלת, במשרד שלנו לא הענקנו ייצוג ולא נייצג יזמים בתחום התחדשות עירונית ועבור בעלי הדירות. זה מאוד משמעותי".

      רועי בר יוסף (יח"צ , אייל מריליוס)
      עורך הדין בר יוסף (צילום: אייל מריליוס)

      שורש הבעיה מתחיל כבר בתחילת הדרך - שלב בחירת היזם

      השורש לניגוד האינטרסים מתחיל כבר בשלב הראשוני של בחירת היזם במסגרת מכרז יזמים. כשמדובר בעורך דין שמייצג דיירים, הוא יתמקצע בבדיקת חישוב זכויות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות, הוא יצא לפגישות במחלקת הנדסה והתכנון כדי לדעת מגורמי התכנון עצמם מהן התוכניות של העירייה לסביבת הפרויקט, הוא יתייעץ עם אדריכלים כדי לוודא ולאשרר את מסקנותיו וכדי לדעת מהי התמורה המקסימלית שאפשר וצריך לדרוש במסגרת מכרז יזמים תוך הטמעת דרישות וצורכי לקוחותיו - הדיירים. בהתאם, עורך דין שכזה יבנה מכרז לקבלת הצעות, כאשר ההצעה שתגיע מהחברה המתאימה ביותר, בצירוף ההצעה הטובה ביותר, היא זו שתזכה במכרז.

      "ישראל מדינה קטנה מאוד, ועוד יותר קטנה 'הביצה' של העוסקים בהתחדשות עירונית בישראל", מסביר עו"ד בר יוסף, "הסיכוי להיכרות מוקדמת ו/או מאוחרת וערבוב אינטרסים הוא מאוד גבוה בפרט כאשר כל פרויקט אורך כ-10 שנים ולכן חשוב לנסות לשמור על הפרדה ככל הניתן בין ייצוג יזמים לייצוג בעלי דירות".

      שלב המשא ומתן

      אחרי בחירת היזם, מגיע שלב ניסוח הסכם הפרויקט, המורכב מעשרות רבות של סעיפים ו'אותיות קטנות'. יש להבין שבאופן טבעי צורת החשיבה של עורך דין מטעם יזם ושל עורך דין מטעם דיירים מנוגדת אחת לשנייה, על אף ששני הצדדים רוצים בהצלחת הפרויקט. כך למשל, לעומת עורך דין מטעם דיירים, הרי שעורכי הדין המייצגים יזמים שואפים בדרך כלל ללוחות זמנים כמה שיותר פתוחים, שיקול דעת רחב ככל האפשר בתכנון, תמורה קבועה לדיירים גם אם זכויות הבנייה יגדלו, וערבויות מינימליות מצד היזם.

      "זו המהות של המקצוע - לתת שירות ברמה הגבוהה ביותר ללקוח שמשלם כסף רב עבורו. גם בתחום ההתחדשות העירונית, בעלי הדירות זכאים לעורכי דין שיגנו עליהם בחירוף נפש תוך הגנה על שלמות הפרויקט והצלחתו", אומר עו"ד בר יוסף.

      בניין מגורים (ShutterStock)
      איך נמנעים מניגוד עניינים? (צילום: ShutterStock)

      קבלני החתימות מחתימים, והדיירים לא בודקים על מה הם מתחייבים

      עו"ד בר יוסף מספר על מקרים רבים בהם קבלני חתימות יוצאים לשטח ומחתימים את הדיירים על הסכמי בלעדיות של שנים לגיבוש בעלי הדירות, ללא יכולת לפנות ליזם אחר. לדבריו, הדיירים מתבלבלים לעתים, לא מבינים עד הסוף את המשמעות של החתימה, ו"הולכים עם העדר".

      "הדיירים הם צד לא מגובש ללא ידע בתחום ואין להם מי שישמור על זכויותיהם כאשר אין עורך דין מטעמם ברקע, והם לרוב נוטים לסמוך על ה'יזם' שהוא למעשה 'מתווך' או 'מארגן' בלבד". בשוק היום ניתן למצוא חברות מקצועיות שמתמחות בארגון וגיבוש מתחמי פינוי בינוי - משימה לא קלה בכלל, אשר לא יחתימו דיירים לפני שיש להם עורך דין מטעמם שיעבור על המסמך התמים לכאורה. כדאי ורצוי שעורך הדין מטעם הדיירים יהיה מעורב בשלבים הראשוניים ביותר לפני שחותמים מסמכי בלעדיות ראשוניים מול קבלני חתימות או מארגנים.

      משרדי עורכי דין שמייצגים רק דיירים תלויים אך ורק בהמלצות של דיירים מפרויקטים קודמים. המוניטין של עורך דין שכזה הוא ההסכמים שחתם עליהם, הערבויות שהשיג עבור הדיירים, המנגנונים שצריך לגבש כל פעם מחדש בהתאם לצרכי הדיירים המשתנים. עו"ד בר יוסף מספר כי "עד לפני מספר חודשים לא דמיינתי שאצטרך לדאוג לנושא כמו פינוי דיירים מבוגרים בזמן מגפה עולמית וסגר, למשל".

      תנאי הסף לבחירת עורך דין מצד הדיירים - ייצוג דיירים בלבד, וניסיון מוכח

      "ללא קשר לשאלה האם ועדת האתיקה של הלשכה תאשר את חוות הדעת, מה שחשוב הוא שהציבור יידע מהם צריך להיות תנאי הסף לבחירת עורך דין מטעמם, ויגיע לבד למסקנות נכונות יותר", אומר עו"ד בר יוסף.

      "ההמלצה שלי היא שעבור בעלי הדירות, תנאי הסף צריכים להיות עורך דין המתמחה בייצוג דיירים, שיש לו קבלות, סל רחב של שירותים משפטיים, ומועדים לתשלום שכר טרחה לאורך כל הפרויקט".

      לדבריו, היום יש רק קומץ משרדים שמייצגים רק דיירים. "אני מברך על כך שתהיה דיכוטומיה בהתחדשות עירונית - מדובר אמנם על אותו תחום, אבל אלו שני הצדדים של אותו המטבע".

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

      לאתר החברה