מיתוסים רבים אופפים את תחום ההתחדשות העירונית, רובם נובעים מתוך הבטחות גדולות של יזמים, שאינן עומדות במבחן המציאות. בחלק המקרים, יודע היזם כי ההבטחה שהוא נותן אינה ברת יישום וכי ועדות התכנון לא יאשרו אותה, אך משתמש בה לצורך פיתוי הדיירים לחתימה על העסקה, תוך הכנסת הסתייגות באותיות הקטנות של ההסכם. במקרים אחרים, נובעות ההבטחות המופרזות מחוסר ניסיון של היזם ומהיכרות בלתי מספקת עם התחום.
כך או כך, התוצאה הסופית היא דיירים מאוכזבים, אשר מאבדים את אמונם ביזם כיוון שציפו לקבל דבר מסוים וקיבלו דבר אחר לחלוטין. על מנת להבין לאילו הבטחות כדאי להאמין ומה מהדברים שנאמרים הוא בגדר אשליה בלבד, פנינו אל עו"ד עידו סיני המתמחה בתחום הנדל"ן ובהתחדשות עירונית בפרט, ושמענו ממנו על חמש ההבטחות הנפוצות ביותר שנותנים יזמים לדיירים, ושאותן יש לבחון בזהירות רבה.
תוספות מופרזות לדירות החדשות
"יזם בפרויקט בגני תקווה הבטיח לדיירים תוספת של 40 מ"ר ומרפסת בגודל של 20 מ"ר בדירות החדשות שיקבלו עם תום הפרויקט", מספר עו"ד סיני, "עוד ביום ההבטחה ידע אותו יזם שהועדה לא תאשר הרחבה של הדירות הקיימות בכאלה היקפים בשום פנים ואופן. שלוש שנים מאוחר יותר הודיע לדיירים שהתמורה שהבטיח להם אינה מאושרת, ובמקומה יקבלו תמורה הרבה יותר קטנה. בשלבים אלו, כשהפרויקט בעיצומו, לא נותר לדיירים אלא לקבל את המצב כפי שהוא".
תמורות בסדר גודל של תוספת 20-40 מ"ר לכל דירה ובנוסף מרפסת של 12 מ"ר ומעלה, היו אולי מקובלות על ועדות התכנון בעבר, אך כיום הן נדחות על הסף. בשלב שבו מתברר כי להבטחה אין בסיס, הדיירים כבר שבויים של היזם, נמצאים בעיצומו של התהליך וכבר לא יכולים להביע התנגדויות שהיו עשויות לעלות קודם לכן, בשלב המשא ומתן.
הבטחה לפרויקט פינוי בינוי
במקרים מסוימים, מבטיח היזם לדיירים פרויקט של פינוי בינוי על אף שברור לו כי אין ביכולתו לעמוד בקריטריונים הנדרשים לשם הוצאת פרויקט כזה לפועל. "יזם שפונה לדיירי בניין עם הבטחה לבצע פרויקט של פינוי בינוי," מסביר סיני, "יודע שעליו לעמוד בתנאים כמו מכפיל מסוים של דירות ופתרונות חנייה מתאימים. הוא גם יודע אם עמידה בתנאים אלו עבור הבניין הספציפי היא אפשרית או עתידה להיתקל בהתנגדות מול הועדה או כבר ברמת התכנון. לפעמים היזמים מסתירים את זה מהדיירים עד שבסופו של יום, שוב - מגיע הרגע בו מתברר שלא ניתן לממש את ההבטחה, והדיירים נותרים תקועים עם היזם ועם פרויקט מסוג אחר לחלוטין, שהוא לא מה שחתמו עליו".
הטבות שאינן ברות יישום
חשוב לשים לב להטבות השונות אותן מבטיחים היזמים לדיירים השונים. הטבות רבות אינן ברות יישום בפרויקטים של תמ"א כיוון שהן חייבות במיסים או אסורות על פי חוק, כמו למשל שיפוץ של הדירה בפרויקט של חיזוק. כל הטבה שמובטחת לדייר, ועשויה להשפיע על כדאיות הפרויקט מבחינתו, צריכה להיבדק היטב על מנת לוודא שלא מדובר בהבטחת שווא.
זמני ביצוע
אחת ההבטחות הגדולות והבלתי ממומשות ביותר היא זמני הביצוע שמבטיחים רבים מהיזמים. "אחוז גבוה מההסכמים שאני מקבל מיזמים", אומר עו"ד סיני, "מדבר על מסגרת זמנים של בין 18 ל-24 חודשים לסיום הפרויקט. אין קשקוש גדול יותר מזה. לא קיים פרויקט שמתחיל ונגמר בפרק זמן כזה, לא ברמת הבנייה ולא ברמת התכנון. הדיירים חייבים לקבל תמונה אמיתית של לוחות הזמנים ולהבין שבמרבית הפרויקטים, יחלפו מספר שנים עד לקבלת ההיתר ורק אז יתחילו עוד 3-4 שנים של בנייה. כל הבטחה אחרת היא פשוט אשליה".
החיים בבניין במהלך פרויקט חיזוק
גם בכל הנוגע להתנהלות בזמן עבודות החיזוק מנסים יזמים רבים לייפות את המצב ואינם כנים לחלוטין עם הדיירים. "המגורים בבניין שעובר פרויקט חיזוק הם מגורים באתר בנייה לכל דבר", מסביר עו"ד סיני, "חשוב להבין את זה ולהיערך בהתאם, בין היתר על ידי הקפדה על בטיחות והכנסת מפקח בטיחות מטעם הדיירים שיבקר באתר ברמה יומיומית. מעבר לכך, מומלץ להחתים את היזם על נספח שמבטיח פינוי של דיירים שאינם יכולים להתגורר בבניין בתקופת הבנייה בשל בעיות בריאותיות (דיירים מבוגרים, אסתמטיים, עם בעיות לב וכדומה)".
ההבטחות שלא ניתנות
לצד הפרחת הבטחות שאינן ניתנות למימוש, יזמים שאינם מנוסים עשויים לא להיות מודעים להבטחות אחרות, אליהן הם מחויבים על פי חוק. כך, למשל, עשוי יזם מתחיל להיתקל בהתנגדות של דיירים מבוגרים ולא להכיר את הפתרונות שמציע לו החוק - להציע לדייר מגורים בדיור מוגן, לקנות ממנו את הדירה בהתאם לערכה הסופי, לפצל אותה לשתי דירות בעתיד ועוד - פתרונות אשר יחסכו את זמנם ומשאביהם של כל המעורבים בדבר.
על מנת להבין לאילו הבטחות כדאי להאמין ואילו הבטחות לא ניתנות לכם על אף שהן מגיעות לכם על פי חוק, נדרש ליווי חיצוני. "החשיבות של משרד עורכי דין שמלווה את הדיירים לאורך כל התהליך היא שהוא נטול אינטרסים, ויש לו אוויר. הוא לא ממהר", מסביר עו"ד סיני, "בגלל שהיזמים חוששים מהתנגדויות של הדיירים ורוצים למהר להחתים אותם, הם עלולים לתת הבטחות מופרזות. אבל אם האמון בין הדיירים לבין היזם יתערער, הם כבר לא יאמינו לו בעתיד. עדיף להיות כן ולומר לדיירים את כל האמת, מאשר למכור להם אשליות שבסופו של דבר יתנפצו".
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה