איך להתגונן מפני הפקעת קרקעות ולקבל פיצויים מקסימליים?

פיתוח התשתיות בישראל מבורך, אולם בעלי מקרקעין רבים עלולים לקבל מהמדינה הודעה כי הקרקע שעליה ביתם או העסק שלהם מופקעת לצורך כך. מה עושים במצב שכזה וכיצד להתכונן אליו מבעוד מועד? שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין עם התשובות

נחמה בוגין בשיתוף מרכז הנדל"ן, בשיתוף מרכז הנדל"ן
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין (צילום: יח"צ)

פיתוח תשתיות בישראל הוא אחד התחומים שהוגדרו כחיוניים בימים אלה של משבר הקורונה, וטוב שכך. כתוצאה מכך, יש לקוות, ייגרם נזק קטן ככל האפשר לתנופת הפיתוח בארץ, של כבישים, מחלפים ומסילות רכבת.

תשתיות אלו דורשות שטחי קרקע נרחבים. בעלי המקרקעין עלולים להתעורר בוקר אחד ולגלות בתיבת הדואר מכתב מהמדינה, שבו היא מודיעה להם שהקרקע שעליה נמצא ביתם או העסק שלהם נדרשת על ידי המדינה לצרכי ציבור, והם מתבקשים לפנותה תוך מספר חודשים. נשמע מופרך? עבור אלפי אנשים זוהי המציאות.

הרשויות המפקיעות חייבות בתשלום עבור מספר רכיבים: ראשית, עבור הקרקע בניכוי החלק המותר להפקעה ללא תמורה, לפי החוק. החלק שאינו חייב בפיצוי הינו עד 40% מהקרקע בהפקעה המתבצעת לפי חוק התכנון והבניה, ועד 25% בהפקעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) או פקודת הדרכים ומסילות הברזל. חשוב לציין, כי על פי הפסיקה, כאשר מתקיימת הפקעה בלבד ללא השבחה של יתרת הקרקע בצידה זכאי הנפקע לפיצוי מהמ"ר הראשון!

רכיב שני הינו ה"מחוברים" הקיימים (מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע) והרכיב השלישי הינו פגיעה עסקית, אם קיימת, בעסק הפועל במקרקעין. בנוסף, מגיע פיצוי גם עבור הוצאות הייצוג המשפטי והשמאי שנאלץ הנפקע לשכור.

עבודות הרכבת הקלה ברמת גן (צילום: ראובן קסטרו)

רכיב שני הינו ה"מחוברים" הקיימים (מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע) והרכיב השלישי הינו פגיעה עסקית, אם קיימת, בעסק הפועל במקרקעין. בנוסף, מגיע פיצוי גם עבור הוצאות הייצוג המשפטי והשמאי שנאלץ הנפקע לשכור.

הרציונל העומד בבסיסם של פיצויי ההפקעה הינו "השבת המצב לקדמותו", דהיינו להשאיר בידי הנפקע סכום כספי "נטו" שיאפשר לו רכישת נכס חלופי לזה שהיה בידיו ערב ההפקעה. נזכיר כי מדובר בפעולה אגרסיבית של נטילת קרקע על ידי המדינה, בניגוד לרצון הבעלים ומבלי שהוא יכול לבטל את רוע הגזירה. בסיטואציה זו חלה על המדינה חובה כפולה ומכופלת לפצות פיצוי ראוי, רק כך נטל ההפקעה ייפול באופן שוויוני על הציבור כולו ולא על כתפיו של בעלים ספציפי.

בפועל, למרבה הצער, זה לא קורה. חוקי ההפקעה מיושנים ואינם תואמים את המציאות התכנונית והכלכלית המודרנית, והבעיה המרכזית, לטעמי, הינה החיוב במס. אומנם פיצויי הפקעה חייבים במס מופחת בשיעור 50% מהמס המלא, אבל כל עוד קיים חיוב במס לעולם לא יוותר בידי הנפקע סכום מספיק לרכישת נכס חלופי.

ומה בכל זאת ניתן וצריך לעשות? הדבר החשוב ביותר עבור הנפקע העתידי הוא לדעת כמה שיותר מוקדם על ההפקעה הממשמשת ובאה. ידיעה מוקדמת, כבר בשלב התכנון, מאפשרת לנסות ולפעול לצמצום הנזק. אם בכל זאת אושר הליך ההפקעה, רצוי לפעול בשלב מוקדם ככל האפשר, לנהל משא ומתן, לפני ומאחורי הקלעים, עוד בטרם בוצעה ובטרם נקבע תג השווי שכבר יהיה הרבה יותר קשה לערער עליו. ככל שהנפקע יפעל מוקדם יותר, ובאמצעות גורמי מקצוע מטעמו, כך גדל הסיכוי שיקבל פיצוי ראוי יותר. מי שיישאר פאסיבי ימצא את עצמו עומד מול עובדה מוגמרת שיהיה הרבה יותר קשה לערער עליה.

משא ומתן ישיר יכול להביא לתוצאות הטובות ביותר - ההצעה הראשונית מן הסתם תהיה נמוכה, אבל אחרי ניהול משא ומתן באמצעות אנשי מקצוע אפשר לסכם ברוב המקרים על פיצוי ראוי המבוסס על סכום שנקבע על ידי מומחים מטעם בעל הקרקע המופקעת. בכל מקרה לא מומלץ לקבל את ההצעה הראשונה וכמובן שלא להסתמך על השומה שנערכת על ידי הגורם המפקיע, אשר באופן טבעי מעוניין לשלם את הפיצוי הנמוך ביותר.

בעלי מקרקעין צריכים להיות ערניים בנוגע לפרויקטים עתידיים המתוכננים באזורם, עם דגש על פרויקטים של תשתיות גדולות כגון כבישים חדשים, מסילות ותחנת רכבת, רכבת קלה ועוד. אל תשאירו ביד המקרה או בידי הרשויות את גורל הנכסים המשמעותיים ביותר שלכם. מומלץ לעקוב אחרי הליכי תכנון או פרסום דבר ההפקעה, לשלב גורם מקצועי בשלבים מוקדמים ככל שניתן, ולנהל מו"מ למיצוי פוטנציאל הפיצוי המקסימלי.

לאתר של נחמה בוגין - שמאות מקרקעין, ייצוג וייעוץ, ליווי הליכי ייזום נדל"ן

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר מרכז הנדל"ן

לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

התרעות פיקוד העורף

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully