נאות אפקה: שכונה בהתפתחות, עם עתיד שישמור על האופי המיוחד שלה

בין השכונות מצפון לירקון, נמצאת נאות אפקה, המשלבת בין עסקים, מסחר ומגורים בבתים פרטיים ובניינים. כמות גני הילדים ובתי הספר הופכים את השכונה ליעד אידיאלי למשפחות. מהי ההיסטוריה של נאות אפקה? מהן התכניות של העירייה לעתיד השכונה? ומהן הזדמנויות הנדל"ן באזור?

בשיתוף מרכז הנדל"ן, בשיתוף מרכז הנדל"ן
הדמיית הפרויקט של נאות המכבים ברחוב המאירי 1-3 בנאות אפקה (צילום: יח"צ)

לכל שכונה בתל אביב היסטוריה, מאפיינים וקסם משלה. נאות אפקה, המורכבת מ'נאות אפקה א' ו-'נאות אפקה ב', היא אחת השכונות הפופולאריות בקרב משפחות בצפון תל אביב, בעקבות הקרבה לבתי ספר וגני ילדים, איכות חיים גבוהה ומצד שני קרבה למסחר ולצירי תנועה.

גבולות השכונה הם רחובות פנחס רוזן ומשה סנה ממזרח, רחוב מבצע קדש מדרום, ובני אפרים מצפון-מערב. הרחוב המפריד בין נאות אפקה א' לנאות אפקה ב' הוא רחוב אברהם שלונסקי. מהו סיפור הקמתה והתפתחותה של השכונה עם השנים? ומה צפוי בעתיד על פי תכניות העירייה ויזמי הנדל"ן?

קצת היסטוריה

נאות אפקה א' הוקמה בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת, על ידי חברת שיכון עובדים וקבלנים פרטיים. בחלקה המזרחי פעל אזור תעשייה שהיה בזמנו בקצה העיר, אך עם הזמן נבלע על ידי אזור מגורים שהקיף אותו מכל צדדיו. בין המפעלים הידועים שפעלו בו היה מפעל כיתן, שהפך במרוצת השנים לחנות וכעת מוקם בו פרויקט מגורים. בשכונה פעל גם מפעל 'שמן', שכבר בשנות ה-90 של המאה הקודמת נהרס ונבנה על שטחו מתחם מגורים חדש. חלק מאזור התעשייה הוסב למטרות תעסוקה עם השנים.

גם נאות אפקה ב' הוקמה במהלך שנות ה-60 של המאה ה-20, על ידי חברת 'שיכון עובדים', והיא ידועה בבנייה רוויה וחלק קטן של בתים צמודי קרקע. ב-1948 עוד היה אפשר לראות בשכונה שרידים של תעלות קשר ועמדות צבאיות של הצבא הטורקי, בשטח שהיווה חלק ממערך ההגנה של הטורקים מצפון לירקון עוד ב-1917.

המצב כיום

על פי ניתוח שעשתה עיריית תל אביב ב-2015, מתוך כוונה לבחון את עתיד התכנון העירוני של נאות אפקה א', בנאות אפקה א' גרו נכון ל-2015 כ-3,000 תושבים בכ-1,200 יח"ד, עם כ-25 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, ו-77 דונם של מבני ציבור, כאשר אין "עירוב" בין השימושים והם מתקיימים באזורים נפרדים. בלב השכונה קיים מרקם בנייה בצפיפות נמוכה ובגובה נמוך, בעוד שבדפנות השכונה, לאורך הרחובות מבצע קדש ושלונסקי, קיימים מתחמים של בנייה רוויה, ברובה בנייני שיכון ותיקים. מרכז השכונה שקט ובעל חזות ירוקה. בצד המערבי של השכונה, לאורך רחוב בני אפרים, מרוכזים מבני ציבור - חלקם בעלי אופי עירוני-אזורי ולא שכונתי, כגון מכללת אפקה.

כמות גני הילדים ובתי הספר בשכונה, המדורגים בציונים גבוהים בדירוג הכלל-ארצי, לרבות התיכון הגדול בעיר, ליידי דיוויס, הופכים אותה לכתובת אידיאלית עבור משפחות. מכללת אפקה, הנמצאת בצידה המערבי של השכונה, מובילה להתפתחותו של שוק מסוים של דירות שותפים ודירות להשכרה בשכונה.

מחירי הדיור בשכונה, בה לא בוצעה בנייה חדשה במשך יותר מ-20 שנה, עלו יחד עם העלייה במחירי הדירות בתל אביב וברחבי הארץ במהלך העשור האחרון.

פרויקט תמ"א בשכונת נאות אפקה (צילום: עמוד הפייסבוק של מרכז הנדל"ן)

התכנון לעתיד - הכפלת מספר הדירות בנאות אפקה א'

בסוף 2015, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל אביב מסמך מדיניות לשכונת נאות אפקה א', שכלל מימוש מלא של זכויות הבנייה שמקנה תמ"א 38, בניגוד לאזורים אחרים בעיר, בהם העירייה מגבילה או מסרבת ליישום התכנית. תכנית המתאר של תל אביב (תא\5000) סימנה את נאות אפקה א' כאזור התחדשות עירונית, הדורשת התייחסות מיוחדת.

על פי התכניות, כמות יחידות הדיור בשכונה עשויה להגיע ל-3,000, כמות כפולה מהנתון הנוכחי. מסמך המדיניות החדשה שאושר מאפשר למצות בשכונה את כל זכויות התמ"א - תוספת של 2.5 קומות לבניין, זאת לעומת המדיניות של העירייה ברובעים בתוך העיר, בהם היא מגבילה את הבנייה לתוספת של קומה וחצי בחיזוק מבנים ו-2.5 קומות בהריסה-בנייה מחדש.

שני המתחמים העיקריים המסומנים לפינוי-בינוי בשכונה ממוקמים ברחובות מבצע קדש וקהילת פאדובה. על פי הערכות העירייה, התכניות העתידיות ותכנית התמ"א 38 ימומשו ב-50% מהפוטנציאל המלא שלהם, מה שצפוי להביא את כמות הדירות לכ-2,500 יח"ד בנאות אפקה א'.

על פי הגורמים ממחלקת התכנון בעירייה, המטרה היא לממש את הפוטנציאל מבחינת מלאי הדיור, מבלי לאבד את אופי השכונה, ללא מגדלים, עם גינות ירוקות ומאפיינים פרבריים.

באשר לגינת ברלין, למשל, הנמצאת בליבה של השכונה, העיירה מתכננת לשפר את הנגישות לגינה הנמצאת על גבעה ולכן מעט קשה להגיע אליה, אך לא לבצע מהפכות של ממש בעיצוב ובמבנה שלה. מכללת אפקה עשויה לעבור לשכונת יד אליהו, מה שיפנה בשכונה שטח ציבורי לרווחת התושבים.

בין הפרויקטים המתוכננים ניתן למנות את מתחם כיתן גולף, שעומד להפוך לפרויקט "גולף", שיכלול 183 יח"ד בשני מגדלים בני 17 קומות ושני בניינים של 8 קומות, ולצדם שטחי מסחר ומשרדים בהיקף של 20 דונם. באמצע המתחם יוקם פארק של שלושה דונם.

בנוסף, ברחוב קהילת פאדובה בשכונה צפוי לקום פרויקט התחדשות עירונית הכולל 288 דירות חדשות בבניינים בני 9 קומות, במקום 128 דירות ישנות, אשר פזורות על פני שלושה בניינים בני 4 קומות.

נאות אפקה ב' - הצמצום בהיקף הזכויות בתמ"א 38 הוסר והשכונה בתנופה של חידוש

עתיד ההתחדשות העירונית בנאות אפקה ב' נעצר לפני מספר שנים, אך בעקבות מאמץ של חברות יזמיות ותושבי השכונה, הטעות תוקנה והשכונה עומדת בפני התחדשות מבורכת, לצד שמירה על צביון השכונה המיוחד.

בסוף 2017 עיריית תל אביב צמצמה משמעותית את היקף הזכויות הפוטנציאליות בפרויקטים של תמ"א 38\2 (הריסה ובנייה מחדש) בנאות אפקה ב', מהלך שמנע את האפשרות הכלכלית להוציא פרויקטים מסוג זה לפועל. "צמצום הזכויות נבע ככל הנראה מטעות סופר, והטעות הפכה לאידאולוגיה", אומר שמעון לוגסי, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת 'נאות המכבים' הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונה. "במהלך השנה האחרונה, החברה שלנו, בסיוע תושבים מהשכונה, פעלנו למען הסרת אותה טעות שהשתרשה, ולשמחתנו הוועדה המקומית שינתה את המדיניות שלה בהתאם לחוות הדעת שלנו". לדברי לוגסי, השינוי במדיניות ייטיב עם תושבי השכונה, משום שהוא יגדיל את הצפיפות בצורה מינימלית, תוך שמירה על צביון השכונה, ויתרום משמעותית לחידוש השכונה. "אנחנו מקדמים בימים אלו שני פרויקטים בשכונה, ואנחנו מאוד מרוצים משיתוף הפעולה עם התושבים המיוחדים שלה".

האם רחוב קהילת קובנה תהיה השדרה הבאה של העיר?

במרכז השכונה עובר רחוב קהילת קובנה, אשר דומה מבחינת הרוחב שלו לשדרות במרכז העיר. בעקבות זאת, העירייה מתכננת להפוך אותו לשדרה, לצופף את הבנייה באמצעות הגבהת הבניינים ל-5 קומות, הגדלת השטחים הירוקים והקמה של שבילי הליכה ואופניים.

בנוסף, התכנית החדשה כוללת פיתוח טבעת הליכה שכונתית המנצלת את הטופוגרפיה המתונה של הרחובות הפנימיים, לצד שבילי אופניים, פיתוח רחוב מבצע קדש כשדרה, פיתוח שטחים פתוחים וגיבוש תכנית רב-גילאית לפעילויות חוץ.

התכנית כוללת גם תכנית התחדשות של אזור התעסוקה, הגדלתו ויצירת עירוב שימושים על ידי השתלבותו במרקם השכונתי הקיים.

לאתר נאות המכבים

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר מרכז הנדל"ן

לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

התרעות פיקוד העורף

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully