האם העתיד של ההתחדשות העירונית נמצא ב'התחדשות שימושים'?

העיר היא מרחב דינמי מאוד, שמשנה את פניו והאוכלוסייה שלו במהלך השנים. בעקבות השינויים האלו, משתנים גם הצרכים של התושבים החדשים: שכונות שלמות "מתבגרות" יחד עם האוכלוסייה שלהן, הקמת מוסדות לימוד ומתחמי בילוי מושכים צעירים וסטודנטים. בהיעדר פיקוח ואכיפה, דירות מגורים משמשות להשכרת קצרת טווח ובנייני תעשיה מסורתית הופכות ליחידות מגורים מסוג "לופט". השינויים באופי האוכלוסייה ובענפי תעסוקה משליכים על השירותים שהרשות המקומית נדרשת לספק - שכונה המתאכלסת ע"י משפחות צעירות, למשל, דורשת מתן שירותים ציבוריים וקהילתיים כמו גני ילדים, בתי ספר, מתנ"ס, גינות ציבוריות, ובהיקף נרחב יותר.

על רקע הגידול העקבי והמשמעותי באוכלוסייה, הממשלה, הרשויות המקומיות ויזמי הנדל"ן מחפשים כל העת פתרונות להגדלת ההיצע בכלל ובאזורי הביקוש בערים הגדולות בפרט. אחד הפתרונות המיושמים בעשור האחרון הוא פרויקטים של התחדשות עירונית, המוסיפים דירות לאזורי מגורים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, למשל, מאותרים מתחמים עם צפיפות נמוכה יחסית, הבניינים נהרסים ונבנים במקומם בניינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר.

הדוגמה הבולטת ביותר ליישום של התחדשות עירונית היא תל אביב, אשר בנוסף לדינמיקה המתרחשת בה בתחום המגורים, מהווה גם מוקד משיכה למשרדים, תיירות מחו"ל ואוכלוסייה של צעירים המחפשים מקומות עבודה ומתחמי בילוי. מגמות אלו יצרו בתל אביב ביקוש לדירות קטנות המיועדות לרווקים וזוגות צעירים, לצד דרישה הולכת וגוברת למלונאות ולהשכרה קצרת טווח. בהיעדר אופציות של מתחמים גדולים, ביקוש זה מתממש בעיקר על ידי מלונות בוטיק קטנים ודירות AirBnb.

התחדשות שימושים - התאמת הצרכים והייעוד של בניינים קיימים, בהתאם לדינמיקה של העיר

פרויקטים של פינוי-בינוי, המתרכזים בשכונות מגורים, משלבים בחלק מהמקרים עירוב שימושים: שילוב בין מגורים לשטחים מסחריים ושירותים קהילתיים-ציבוריים באותו מתחם\מבנה. עם זאת, פתרון זה אינו מספיק כדי לעמוד בצרכים הצומחים והמשתנים בערים גדולות.

חלק מהפתרון לעמידה בביקושים, הוא ייזום של פרויקטים מסוג 'התחדשות שימושים' - שילוב בין היתרונות של התחדשות עירונית לבין שינוי הייעוד של הבניין. באופן שכזה, נוצרת התאמה מיטבית של הצרכים הנוכחיים לבניינים קיימים במרחב העירוני.

איך זה עובד בפועל? בשנים האחרונות ישנה תנופה של בניית משרדים חדשים, וכתוצאה מכך בנייני המשרדים הוותיקים רושמים דרישה הולכת ויורדת, אחרי שסיימו את מחזור החיים הכלכלי שלהם. הפתרון לבניינים אלו, במסגרת 'התחדשות שימושים', הוא הסבה של בנייני המשרדים הישנים ליחידות מלונאיות, מלונות בוטיק, דיור מוגן או בנייני מגורים עם דירות קטנות המיועדות לצעירים. בדומה לפרויקטים של תמ"א 38, ניתן לשפץ בניין ישן ולהוסיף לו קומות ויח"ד, על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית מצד בעלי השטח והיזמים.

גישה זו מיושמת בחלקה בתכניות מתאר החדשות של תל אביב באזור התעשייה של בת-ים, ובמידה שאינה מספקת באזורי התעשייה של רמת גן ובני ברק.

מהלכים כאלו מתקבלים לרוב בהתנגדות מצד הרשויות המקומיות, משום שיחידות מגורים דורשות שירותים רבים כגון מוסדות חינוך, גינות, טיפת חלב וכד', אך משלמות תעריף ארנונה נמוך יחסית. משרדים, לעומת זאת, משלמים ארנונה גבוהה ודורשים תחזוקה מינימלית מצד העירייה.

עם זאת, הסכנה בהזנחת האופציה של 'התחדשות שימושים', היא הפיכת בנייני המשרדים המיושנים לבנייני רפאים אחרי שדיירי המשרדים ינטשו לבניינים חדישים - מה שמוביל לאפס הכנסה מארנונה, מראה מוזנח של העיר ופגיעה במוניטין שלה.

הסבת בנייני משרדים למלונאות או מבני תעשיה מסורתית למגורים ו/או שירותים ציבוריים, מצד שני, מציעה יתרונות רבים עבור כל הצדדים במשוואה. ראשית, מהלך שכזה, הינו ניצול יעיל יותר קרקעות בניות ויכול להוות גורם מייעל ומווסת עומסי תחבורה - הלחץ התחבורתי בבנייני מגורים ועסקים הוא הפוך, כך ש'התחדשות שימושים' יוצרת איזון מבחינת חניונים ותחלופה בין העומסים, וביחד עם מגמת עירוב השימושים, מאפשרת לנהל שכונות שינה המתמלאות בלילה, לעומת אזורי עסקים המתרוקנים בלילה לחלוטין.

יצירת חדרי מלונאות נוספים הופכת את העיר לאטרקטיבית יותר, וחשוב לא פחות, היא משחררת את הלחץ מדירות ה-AirBnb, שמהוות גורם מפריע בבנייני מגורים (ומהוות עסק לכל דבר מבלי לשלם ארנונה בהתאם). התושבים, מצידם, מקבלים היצע גדול ומגוון יותר של דירות, בסמוך לאזורי תעסוקה ובילוי, ובגודל המתאים לצרכים שלהם.

הדרך הנכונה: תמריץ ליישום 'התחדשות שימושים' עבור עיריות שצריכות לשמור על איזון תקציבי

על מנת להפיק את המיטב מתכנית כמו 'התחדשות עירונית', יש לראות את המטרות בראייה כוללת, יתכן אף ברמה הלאומית. יש לאפשר מהלכים מסוג זה במרכזים העירוניים, כמו במרכז תל אביב. בערים פחות מאוזנות תקציבית, כמו בת ים ובני ברק, הנמצאות ב"מעגל השני" מתל אביב, יש לאפשר תמריץ בדמות תוספת שימושים "כלכלית", המאזנת תוספת עלויות שוטפות לחסכון ביצירת תשתיות חדשות, ולקדם מהלכי 'התחדשות שימושים' תוך שמירה על איזון תקציבי.

אין ספק ש'התחדשות שימושים' ירענן מבנים ומתחמים ותיקים וכי הוא ישים לכל הצדדים במשוואה - גורמים מתכננים בעיריות אשר מחפשים מענה יצירתי לביקושים הדינאמיים בעיר, בעלי בנייני משרדים שחשים שהבניין המיושן שלהם עומד להתרוקן, יזמים בתחום התיירות ומשוועים לעתודות קרקע, כמו גם גורמים המעורים בתחום תמ"א ופינוי-בנוי ומחפשים את "הדבר הבא", כמענה לאתגר הגידול באוכלוסייה וסגנון החיים שמוביל לציפוף במרכזי הערים הגדולות.

לאתר רון רודיטי - שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן