לא רק בונים בניינים: הפן הסוציאלי של פינוי-בינוי

ביטולה העתידי של תמ"א 38 מפנה את זרקור ההתחדשות העירונית, לפחות עד שתנוסח תוכנית חלופית (אם אכן תנוסח כזו...), אל מתחמי הפינוי¬־בינוי. אלו אמורים להפוך לקטר המוביל של הסקטור, וכבר כיום הם 'צצים' ברחבי המדינה במספרים גדולים מאי־פעם.

היתרון הגדול של פינוי־בינוי הוא בהיקפיו: ניתן בדרך זו לתכנן את חידושן של שכונות שלמות בערים, ולהבטיח בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות במתחם אחד. אך היתרון הגדול הוא גם אתגר לא קטן: בנייה של אלפי יחידות דיור משמעה טיפול במאות בעלי דירות קיימים, שלכל אחד מהם סיפור משלו. כדי לעמוד באתגר הזה צריך 'להפוך תקליט' ולהפנות משאבים גדולים לנושא הטיפול בכל דייר ודייר, ובמילים אחרות - להשקיע בהיבט הסוציאלי של כל פרויקט פינוי־בינוי.

"שם החברה, אנשי העיר, נבע עם הקמתה מההבנה העמוקה שהמקור להצלחתם של פרויקטים להתחדשות עירונית הוא האנשים, בעלי הדירות", אומר רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר, המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית ומשקיעה רבות בפינוי־בינוי. "כחלק מהבנה זו אנחנו עושים הכול כדי שהקהילה במתחם ההתחדשות העירונית - לא תפגע. אנחנו מוודאים שלאורך שנות העבודה על הפרויקט ההרגלים שלהם, הצרכים שלהם וסגנון החיים שלהם לא ייפגעו, ואפילו ישתפרו.

"בהתאם לכך, בפרויקטים של פינוי־בינוי חשוב מאוד לבנות מרקם נכון של שכונה או מתחם כך שיספק את הצרכים המתאימים לתושבים", ממשיך חן. "לדוגמה, בשכונה דתית שבה יש היום בית כנסת שכונתי, ומתנ"ס שמהווה מוקד פעילות לאורך שנים, חובה לדעת כיצד לשמר אותם כמרכזים שכונתיים; בשכונה עם מעמד סוציואקונומי נמוך תכנון מגדלים רבי־קומות יהיה מתכון לכישלון, בגלל דמי הניהול היקרים ועלות אחזקת הדירות שצפויה לגדול משמעותית".

חברות רבות חוו על בשרן בשנים האחרונות את החשיבות שבמתן יחס ראוי לדיירים, ובהענקת תשומת לב מלאה לרצונותיהם ולצרכיהם. אי־אפשר לזלזל בכך: במקרים רבים זה יהיה ההבדל בין פרויקט שמתקדם ו'זורם' במהירות לבין פרויקט שנמשך שנים רבות ללא הצדקה אמיתית, ולא פעם יהיה ההבדל בין הצלחה לכישלון טוטאלי. ממש כך. אך מעבר לדיבורים על חשיבות הקשר עם הדיירים, יש לבצע גם דברים בשטח.

בשנים האחרונות, כך מתברר, 'נולד' תפקיד חדש - שהיה אמור להיות חלק מתחום ההתחדשות העירונית כבר לפני זמן רב: עובדת סוציאלית להתחדשות עירונית. חברת אנשי העיר משתפת פעולה עם אשת מקצוע כזו - ג'ני ארבוב מחברת City Wise, יועצת ארגונית וחברתית שמאחוריה כבר פרויקטים רבים להתחדשות עירונית, שבהם ליוותה מאות דיירים.

"התפקיד החברתי בהתחדשות עירונית הוא די חדש, מצד אחד, אך מצד שני כמעט כל רשות וכל ועדה דורשת כיום שילוב של יעדים חברתיים ותפקידים חברתיים בפרויקטים בתחום", מספרת ארבוב. "עד היום עבדתי בכמה פרויקטים, המשמעותי ביותר הוא פרויקט פינוי־בינוי גדול בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, שם עבדתי כעובדת סוציאלית קהילתית. בתחילה לא היה ברור מה הן הגדרות התפקיד שלי, משום שכל התחום הזה היה עדיין בחיתוליו - במקביל אליי היו באותו זמן בעלי תפקידים כאלו רק בירושלים ובחיפה.

"כשהתחלתי להכיר את האנשים פתאום הבנתי כמה לא הגיוני לממש פרויקטים כאלה בלי ללוות אותם מבחינה חברתית. אנחנו מדברים על אוכלוסייה שלא מבינה בתהליכים האלה, שלא מבינה את המשמעות של התחדשות עירונית. יש בפרויקטים שכאלה הרבה מאוד סוגיות חברתיות, אבל שוב ושוב פגשתי רק נדל"ניסטים, אנשי הנדסה, אדריכלים או משפטנים. לא פגשתי אנשים שהמומחיות שלהם היא במישור החברתי".

"הסיבה שהחלטנו לצרף אשת מקצוע מצוינת כמו ג'ני נעוצה ברצון האמיתי שלנו להבין דיירים ולתת להם את השירות הטוב ביותר להצלחת הפרויקט", מסביר חן. "חשוב להבין שעד היום לא היו מספיק פרויקטים לפינוי־בינוי שיצאו לפועל, ולכן כולנו לומדים תוך כדי תהליך - זו הסיבה שהנושא הזה לא זכה כנראה להתייחסות מספקת עד כה. עוד אציין שהנושא החברתי והרשתות החברתיות, כולל ניהול קהילות והתנהלות בהן, הוא טרנד חזק מאוד בארץ ובעולם כרגע, ודבר אשר משפיע גם על התחום הזה. כך או כך, גורם מקצועי אובייקטיבי, כדוגמת עובדת סוציאלית קהילתית, יכול רק לתרום לתהליך, בטח ובטח כשהעיריות מחייבות היום תסקיר חברתי לכל פרויקט".

כפי שכבר צוין כאן, כיום הדרישה להתייחסות ספציפית להיבט החברתי בפרויקטים לפינוי־בינוי הוא כמעט סטנדרט בכל גוף תכנוני ורגולטורי, ונעשה דרך מסמך שנקרא 'תסקיר חברתי'. ומה כולל אותו תסקיר חברתי? כל פרט שיש לו נגיעה לדיירי המתחם הקיימים ולהשפעות של הפרויקט עליהם.

"קודם כול חשוב לציין שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הנחיות חברתיות שכוללות התייחסות מפורטת לכל נושא התסקיר החברתי", מספרת ארבוב. "מדובר בעצם במהלך שדומה מאוד לבדיקת מצב קיים לפני שמוציאים פרויקט נדל"ני לדרך, רק בהיבט החברתי: מה יש נכון לעכשיו במתחם, כמה דירות יש בבניינים הקיימים ומה גודלן, אילו עצים יש בשטח, איזו אוכלוסייה גרה במתחם, מהו המעמד הסוציואקונומי שלה, מה הם הצרכים שלה, מהו אחוז הקשישים בבניין, מהו אחוז שוכרי הדירות, אם יש משפחות עם צרכים מיוחדים, אם ישנם בבניין דיירים עם מוגבלויות כלשהן ועוד ועוד.

"ככל שיש מידע מעמיק יותר על האוכלוסיות שגרות במתחם, כך אפשר לתכנן תוכנית טובה הרבה יותר ומותאמת הרבה יותר. אם היזם בעצמו עושה תסקיר חברתי, הוא יודע הרבה יותר טוב כיצד לייצר לעצמו ודאות מול בעלי הדירות. מדוע? כי כאשר יזם לוקח בחשבון את העלויות שיהיו לו, גם בהיבט החברתי, הוא עושה תחשיב נכון הרבה יותר".

ארבוב מוסיפה עוד על התועלת לפרויקט בעצם נוכחותו של איש מקצוע המתמקד במישור החברתי: "אני כמו איש שיווק: מגיעה למתחם ובודקת איך הוא עובד, איך הוא מתנהל ומה הדרך הטובה ביותר להציג את הפרויקט בפני בעלי הדירות. אחרי כן, ההחתמה או השגת ההסכמות נעשית בצורה קלה הרבה יותר, חלקה, זורמת. מעבר לזה, אני חשה שהרשויות אוהבות מאוד את היועץ החברתי, שמבחינתן הוא מעין שליח שאפשר לסמוך עליו, איש מקצוע שמספק להן את כל המידע ומעניק להן שקט.

"אני יכולה להגיד שהדבר שהכי אהבתי אצל חברת אנשי העיר הוא שהם הבינו את הערך המוסף של התפקיד הזה מהר מאוד. בגלל שהם חושבים אחרת, בגלל שזאת חברה צעירה שמציבה את האנשים בראש סדרי העדיפויות, הם קלטו את העניין הזה מהר מאוד".

"עצם העובדה שהיזם מציע לדיירים שירותים של עובדת סוציאלית כחלק מ'חבילת הליווי' בפרויקט, מציגה אותו כמקצועי יותר, אין בכך ספק, וזה מוערך מאוד על ידם", מסכם חן. "אם כל חברה הייתה פועלת כך, התחום היה משתפר פלאים, חד־משמעית. מעבר לזה, עצם קיומו של התפקיד הזה מעיד על בגרות מסוימת של תחום ההתחדשות העירונית. השורה התחתונה ברורה: רווחת התושבים ואיכות החיים שלהם - במיוחד בפרויקטים לפינוי־בינוי, בהיקפים כאלו שמשנים שכונות שלמות - לא יכולות להתקיים אם לא תהיה אותה זווית של איש מקצוע מהעולם החברתי".

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה