יש לכם נכס נדל"ן ואתם מתכוונים למכור אותו בקרוב או מעוניינים להוציא היתר בנייה? ככל הנראה תידרשו לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית - בגובה של עד 50% מההשבחה עצמה. כן, מדובר על לא מעט כסף.
אז מה צריך לעשות כבר עכשיו או ממה להימנע, כדי שתקבלו מראש שומת היטל השבחה נמוכה יותר, לעיתים בעשרות אחוזים? גלעד המאירי - כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין, מספק לכם מדריך קצר ויעיל שיכול לחסוך לכם כסף רב.
כיצד מבצעים "תכנון מס" להיטל השבחה?
ראשית, לא לחתום על חוזה למכירת הנכס לפני קבלת שומת היטל השבחה וסיום הליכי הערעור עליה. מדוע?
"השמאי של הוועדה המקומית וגם שמאי מכריע, רואים במחיר העסקה כאינדיקציה הטובה ביותר לשווי הנכס, ויקבעו את ההיטל על בסיסה", מסביר המאירי, "כלומר, ככל שתמכרו את הנכס במחיר גבוה יותר, כך ההיטל צפוי לגדול. אבל, אם השומה מטעם הוועדה המקומית תיערך לפני חתימת החוזה, אין עדיין עסקה ואין מחיר מוצהר. במקרה כזה כמעט תמיד שווי הנכס יוערך פחות מהמחיר הצפוי בעסקה ובעתיד, גם אם הסכום יהיה גבוה יותר, השומה תישאר כפי שהיא ללא שינוי".
לכן, פנו אל הוועדה המקומית ותזמינו שומה מראש תוכלו לקבל בתוך 90 יום את שומת היטל ההשבחה, ללא כל חובה לשלם את ההיטל וללא שום ריבית על הסכום. רק כאשר תבוצע העסקה, תחול חובת תשלום.
"המלצה נוספת: גם אם אתם לא מתכוונים למכור את הנכס אלא רק עומדים להוציא היתר בנייה,
מומלץ לבקש עריכת שומה מראש, עוד לפני הגשת ההיתר", מוסיף המאירי, "אם תגישו היתר בנייה, השמאי מטעם הוועדה המקומית רואה בצורה הכי מדויקת כיצד מתוכנן הפרויקט והוא יכול לרדת לרזולוציה הכי גבוהה של הערכת השווי. הוא רואה איך מתוכננות למשל דירות הגג, המרפסות, דירות הגן, לאיזה נוף פונה כל דירה, מה גודל המרתפים ושטחי השירות ועוד. הכול נלקח בחשבון, והתוצאה? היטל מדויק - וגבוה ככל האפשר".
אבל אפשר גם להתנהל אחרת ולקבל שומה נמוכה. "אין שום מניעה לקבל מראש את שומת ההשבחה גם במקרה זה, ללא קשר להיתר, והיא תחושב על בסיס התב"ע שיצרה את זכויות הבנייה.
זו למעשה דרך המלך בחוק: שומת ההשבחה בוחנת את עליית השווי שנוצרה עקב אישור התב"ע ולא עקב ההיתר. ברור שכך, בהיעדר תכנון קונקרטי של הפרויקט, קשה יותר להעריך את שווי הנכס, וזה בדיוק מה שאתם רוצים שיקרה. כמעט תמיד שומה כללית כזו תהיה נמוכה יותר משומה שנערכת להיתר קונקרטי. ובעתיד, גם בעת הוצאת היתר בנייה קונקרטי, השומה הכללית שקיבלתם קודם נשארת בתוקף"
"טיפ חשוב אחרון: כדאי להסדיר בעיות קנייניות בנכס רק אחרי קבלת שומת היטל ההשבחה. נניח שיש לכם דייר מוגן בנכס, פולשים או שפשוט מדובר בנכס שמצוי בבעלות של הרבה אנשים, ללא הסכם שיתוף. כל המגבלות האלו הן עילה להפחית את שווי הנכס ואת היטל ההשבחה שחל עליו. אבל, אם תסדירו את הבעיות לפני קבלת שומת ההשבחה קשה יהיה לטעון כנגד השווי, גם אם במועד הקובע לחישוב ההשבחה, מועד אישור התב"ע, הנכס עדיין היה עם בעיות קנייניות. לכן, חכו עם הסדרה פורמלית של בעיות כאלו. נסו לפתור אותן, אך עדיין אל תחתמו על מסמך מחייב. רק אחרי שהליכי הטיפול בהיטל ההשבחה יסתיימו, התקדמו להסדרה סופית - אחרת אתם עלולים לשלם היטל גבוה וחבל".
ומה המסקנה הסופית? היערכות נכונה מראש עשויה לגרום לקבלת שומה נמוכה יותר, ולכן לפני ביצוע כל פעולה בנכס כדאי להתייעץ לגבי ההשלכות שלה על היטל ההשבחה העתידי, עם שמאי מקרקעין מומחה כמובן.
לאתר אהוד המאירי ושות' - כלכלנים ושמאי מקרקעין
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן