פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      להפוך לימון ללימונדה: קבוצת הרכישה הענקית שניצלה מקריסה

      קבוצת רכישה שכללה מאות חברים הרימה פרויקט בפתח תקווה שכלל 245 יחידות דיור. כשהבעיות החלו להיערם, נכנסה לתמונה חברת מינהל מגורים, מארגנת קבוצות רכישה ותיקה בענף אשר מתמחה בארגון ובניהול מגה פרויקטים ונקטה צעדים ששינו את המצב

      פרויקט מגדלי העיר, פתח תקווה (יח"צ , אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)
      עם קילומטרז' משמעותי למדי ומספר לא מבוטל של קבוצות רכישה גדולות שהושלמו בהצלחה, בענף הנדל"ן יש מקום גם לקבוצות כאלו. פרויקט מגדלי העיר בפתח תקווה (צילום: אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)

      קבוצות רכישה, מעצם אופיין, הן עניין מאתגר: מאחר שישנם כמה וכמה חברים בה, כמה וכמה מקבלי החלטות ומכתיבי מדיניות, הסיכוי לסכסוכים ולבעיות גדול משמעותית לעומת פרויקט שאותו מוביל גורם אחד, לדוגמה יזם אשר מבצע את הפרויקט בעצמו. נוסף על הכול בל נשכח כי אותן קבוצות רכישה מורכבות, בדרך כלל, מאנשים עם ניסיון מועט בנדל"ן, אם בכלל, בטח ובטח בהשוואה ליזמים ולחברות קבלן שחיות את העולם הזה מדי יום ביומו.

      לרוב, קבוצות רכישה כוללות כמה עשרות חברים ומתמקדות בפרויקטים קטנים עד בינוניים. עם זאת, ישנן כיום גם קבוצתו רכישה ה'מסתערות' על פרויקטים ענקיים, ובהתאם לכך משמשות למעשה מעין מגה-קבוצות, הכוללות מאות חברים. אפשר רק לתאר כמה בעיות עשויות לצוץ בקבוצות כאלו, עם כמות עצומה של דעות ועם הנגישות הגדולה שהערוצים השונים מייצרים. אך כיום, עם קילומטרז' משמעותי למדי ומספר לא מבוטל של קבוצות רכישה גדולות שהושלמו בהצלחה, בענף הנדל"ן יש מקום גם לקבוצות כאלו.

      להסיר מכשולים ולצעוד קדימה, צעד אחר צעד

      כדי להבין עד כמה מדובר בעניין מאתגר - אך אפשרי, כמובן, כשעומדים לרשות הקבוצה הכלים הנכונים, נשתף אתכם בסיפור מקרה של מגה פרויקט בפתח תקווה, פרויקט מגדלי העיר, שיצא לדרך באמצעות קבוצת רכישה של 245 יחידות דיור. המטרה: לבנות פרויקט ייחודי של שני מגדלים הנישאים מעל מבנה מסחרי (מבנה השוק העירוני), ובהם 23 קומות בכל מגדל. לא רק העובדה שמדובר בבנייה מודרנית מעל שוק וחניון ניצבה כמשימה מאתגרת, אלא גם התכנון האדריכלי של הפרויקט המהווה אתגר בפני עצמו: בסיס המגדלים קטן בהיקפו מהיקף הקומות הגבוהות, עובדה שיצרה אתגר אדריכלי - ומראה מיוחד.

      הפרויקט הזה גובש כ-2 קבוצות רכישה נפרדות. כל אחת מהקבוצות טופלה על ידי משרד עו"ד נפרד ולכל קבוצה נציגות בפני עצמה. בשלב מסוים הפרויקט החל להיעצר ולא התקדם בקצב המספק, ללא מימון בנקאי וללא קבלן. או אז החליטה הנציגות להתקשר עם חברת ניהול בעלת ניסיון רב בניהול פרויקטים מסוג זה, והתקשרה עם הזרוע הניהולית של חברת מינהל מגורים ישראל.

      "חברי הקבוצה לא הצליחו לקבל מימון בנקאי, בגלל אי-הסכמות בין הנציגויות של שני המגדלים", מסביר רותם שדה, מנכ"ל חברת מינהל מגורים, מארגנת קבוצות רכישה ותיקה בענף אשר מתמחה בארגון ובניהול מגה פרויקטים. "הפרויקט הורכב משתי חטיבות קרקע שלהן חניון משותף, ולכל חטיבת קרקע הייתה הנציגות שלה. אנשיהן לא הצליחו לקדם את הפרויקט כנדרש, והדבר גרר בעיות שונות ומשונות - דיירים שכושר ההחזר שלהם השתנה, דיירים מפרים ועוד, וכך הפרויקט לא התקדם במשך שנים, בלי מימון ועם דיירים מתוסכלים.

      באותו שלב פנתה אלינו נציגות הקבוצה, וביקשה שננהל את הפרויקט הזה תוך התגברות על כל המכשולים והאתגרים שעמדו בפניהם. הסכמנו, בתנאי שתינתן הסכמת מארגני הקבוצה וייחתם מולם הסכם המפריד את הניהול מהארגון ואשר אינו מותיר אחריהם מחלוקות. היינו מודעים לכך שמדובר בכאב ראש לא קטן, ובעניין שיש בו מורכבות רבה, אך יצאנו לדרך".

      פרויקט מגדלי העיר, פתח תקווה (יח"צ , אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)
      כניסה לפרויקט קיים שנותר קפוא זמן רב, והקריטיות של דחיפתו קדימה, כדי לפצות במשהו על העיכובים שחוו חברי הקבוצה, אינם מהלכים פשוטים. פרויקט מגדלי העיר (צילום: אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)

      לא במקרה מציין שדה כי מדובר בעניין מורכב: כניסה לפרויקט קיים שנותר קפוא זמן רב, והקריטיות של דחיפתו קדימה, כדי לפצות במשהו על העיכובים שחוו חברי הקבוצה, אינם מהלכים פשוטים.

      "בראש ובראשונה השגנו מימון בנקאי, פעלנו להתקשרות עם קבלן מבצע וערכנו אסיפה כללית שבה נבחרה נציגות אחת משותפת ואושר הסכם שיתוף אחד - ומאותו רגע התנהל הפרויקט כפרויקט אחד. השלב השני היה להחליף את הדיירים המתקשים בפרויקט, כאלו שאין ברשותם את הכספים הדרושים בהתאם להנחיות הבנק המלווה", מסביר שדה על המהלכים שבוצעו כדי לאפשר את הנעתו מחדש של פרויקט מגדלי העיר פתח תקווה. "אחרי שהצלחנו לאשר בבנק עשרות דיירים שהיו גבוליים מבחינת כושר החזר - בכל זאת, חלפו כחמש שנים מאז נכנסו לפרויקט - הצענו למכירה 39 דירות בשיטת 'כל המרבה במחיר'.

      לשמחתנו נאלצנו להחליף בסופו של דבר רק כ-20 חברי קבוצה, ובמאמץ רב ובשיתוף פעולה של נציגות הקבוצה הצלחנו להחזיר לכל אחד ואחד מהם את הכסף שהשקיעו בפרויקט, והכנסנו במקומם רוכשים חזקים יותר. בכך השגנו יציבות רבה יותר לקבוצה.

      לבד מזה, סגרנו את התנאים עם הבנק המלווה את הפרויקט, וגם סיכמנו עם חברת אלקטרה בנייה שהיא זו שתקים את הפרויקט, בהתאם לתקציב שעמד לרשותנו. השלב השלישי היה חלוקת הבנייה לשני שלבים - טרום קבלן המימון, וקבלת המימון. הצלחנו לרתום את אלקטרה, ולאחר משא ומתן קדחתני גובש מתווה שיאפשר את תחילת ביצוע העבודות בטרם קבלת המימון בפועל, מה שצמצם את לוח הזמנים בצורה משמעותית והחזיר לדיירים את האמון בפרויקט".

      פרויקט מגדלי העיר, פתח תקווה (יח"צ , אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)
      "לאחר משא ומתן קדחתני גובש מתווה שיאפשר את תחילת ביצוע העבודות בטרם קבלת המימון בפועל". פרויקט מגדלי העיר בפתח תקווה (צילום: אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)

      דם, יזע ודמעות בדרך להשלמת הפרויקט

      אחרי שנכנסו לתמונה, עברו אנשי חברת הניהול לשלב הבא - שלב העבודה בשטח, מול חברי קבוצת הרכישה הקיימים. "נאלצנו להעביר את 245 חברי הקבוצה במסננת של הבנק, אחד-אחד, כדי שנוכל לאשר אותם בפרק זמן קצר מאוד יחסית, ובתהליך אגרסיבי ומואץ. המטרה הייתה לסיים את הכול בלוחות זמנים קצרצר", מספר שדה.

      ומה היה לוח הזמנים? שימו לב - לא מדובר בלוחות זמנים המוכרים לנו במחוזותינו, בטח שלא כאשר מדובר בקבוצת רכישה שהפרויקט שלה נותר ללא התקדמות משמעותית במשך כארבע שנים. "לאחר שסיימנו את כל התהליכים הללו הפרויקט התחיל לרוץ, ובתהליך של דם, יזע ודמעות המגה-פרויקט הזה קרם עור וגידים, ובתוך 36 חודשים עמד על תילו ונמסרו המפתחות לאחרוני הדיירים בפרויקט", משתף שדה. "לפני כחצי שנה הוא אוכלס באופן מלא".

      "כדי שהתהליך הזה יקרה בשטח, נדרש בעיקר ארגון מחדש: שחרור של אותם דיירים מתקשים, החזרת מלוא כספם, הכנסת רוכשים חדשים ובעיקר בניית אמון מחדש מול חברי הקבוצה הקיימים. העבודה שלנו הייתה לגרום לדיירים להאמין שנעשה את הכי טוב שאפשר עבורם, אם רק ייתנו לנו לעבוד - והצלחנו בזה בגדול, הודות לשיתוף פעולה של כולם כולל כולם, ושימוש בידע הרב שנצבר בחברת מינהל מגורים בניהול מגה פרויקטים אחרים".

      חברת מינהל מגורים ישראל מחזיקה בניסיון עשיר בהתנהלות מול קבוצות רכישה, ובפרט מול קבוצות רכישה שבהן ישנם מאות חברים, מה שנקרא מגה-קבוצות רכישה. "אין הרבה גופים בישראל שיודעים לנהל קבוצות רכישה עם 300, 500 או 700 חברים", מוסיף מוטי פלד, מבעלי מינהל מגורים ומי שאחראי על זרוע הארגון של החברה. "אפשר למנות אותם על אצבעות יד אחת".

      פרויקט מגדלי העיר, פתח תקווה (יח"צ , אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)
      "כדי שהתהליך הזה יקרה בשטח, נדרש בעיקר ארגון מחדש: שחרור של אותם דיירים מתקשים, החזרת מלוא כספם, הכנסת רוכשים חדשים ובעיקר בניית אמון מחדש מול חברי הקבוצה הקיימים". פרויקט מגדלי העיר (צילום: אפרתי מדפיס, חברת הפיקוח ההנדסי)

      הנהנים העיקריים: הדיירים

      אחרי שהתפוגג העשן, והפרויקט הושלם בהצלחה, כל שנותר הוא לקבוע כי המרוויחים הגדולים כאן הם הדיירים: ארבע שנים הם הסתכלו על הפרויקט בעיניים כלות, לא בטוחים אם אי־פעם יוכלו ליהנות מפרי השקעתם. תודות להתערבותה החברה, זה אכן התרחש בסופו של דבר.

      "התחושה מכיוון הדיירים בתום הפרויקט הייתה של הצלת נפשות", מסכם שדה. "מדובר במאות אלפי שקלים שכמעט ירדו לטמיון, והצלחנו להפוך את זה לפרויקט יפהפה וייחודי. הכסף ששולם לנו כלל לא היה העניין כאן, הוא בטל בשישים: הדבר החשוב ביותר היה המעשה הערכי, העזרה ל-245 משפחות שהחזרנו להן את הדם לפנים".

      נציגות הדיירים עצמה כתבה עם סיום הפרויקט כי היא "מודה לחברת הניהול על שותפות מדהימה לאורך שנים שהיוותה את הבסיס ליכולת של הקבוצה לממש את הפרויקט ולקבל את הדירות בצורה טובה ומוצלחת".

      לאתר חברת מינהל מגורים

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן