כל אדם שחווה אי פעם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שבו הוא גר, יסכים בצורה גורפת עם הקביעה לפיה מדובר באחת ה'הרפתקאות' המורכבות שהכיר. נכון, כל פרויקט נדל"ני הוא פרויקט מורכב, אך נדמה שפרויקטים להתחדשות עירונית - חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה או פינוי-בינוי - כולם ככולם מורכבים במיוחד. איך תדעו מה מצפה לכם, שלב אחר שלב? לצורך כך גייסנו את חגי מידן, עורך דין שותף במשרד עורכי הדין הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', ובעל ניסיון עשיר בפרויקטים מסוג זה.
שלב 1: התכנסות ראשונית
בשלב זה תיערך ישיבה של כל דיירי הבניין (או הבניינים, אם מדובר בפרויקט שמערב כמה יחד - ועל כך נרחיב מייד), כדי לבחון אם יש נכונות מצד הדיירים לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית. אפשר לקרוא לשלב הזה 'בדיקת רצינות'. חשוב שהתהליך הזה ייעשה באופן מסודר, בישיבה מחייבת שכולם מבינים את חשיבותה.
ומה בנוגע לפרויקט שבו כלולים כמה בניינים? "תפיסת העולם כיום בתחום ההתחדשות העירונית מכוונת למתחמים ולא למיזמים של בניין בודד", אומר עו"ד מידן, "לכן מומלץ לנסות ולפנות לדיירים בבניינים הסמוכים ולנסות להתאגד יחד לפרויקט משותף. למרות זאת, שימו לב: אם אין אפשרות כזו, מומלץ בכל זאת, בנסיבות המתאימות, לנסות להתניע את התהליך - גם בבניין בודד".
שלב 2: הסמכת ועד הפעולה המתנדב
כבר בשלבים הראשונים מומלץ להסמיך את חברי הוועד לנסח כתב הסמכה מצומצם לחתימת בעלי הדירות, שבמסגרתו הם ימנו את חברי ועד הפעולה המתנדב, ויסמיכו אותם להתחיל בהתנעת התהליך, כולל מינוי אנשי מקצוע מלווים. ניתן ואף מומלץ להסמיך את חברי הוועד, כבר בשלב זה, לפנות ליזמים פוטנציאליים, לקבל הצעות ולבחון אותן.
"כעיקרון, ההסמכה של חברי הוועד היא למטרת איתור אנשי מקצוע מתאימים וגיבוש הצעה מסודרת מכמה יזמים", מציין עו"ד מידן. חשוב לציין בכתב הסמכה שאין בסמכות ועד הפעולה כדי לחייב מי מבעלי הדירות לחתום על הסכם סופי עם יזם מסוים או כדי להטיל עליהם חבוּת כספית כלשהי. רצוי גם לפטור את חברי ועד הפעולה מכל אחריות בגין פעילותם, כל עוד לא נעשתה בזדון, ולהדגיש כי לא יהיו זכאים לכל תמורה או הטבה בגין פעילותם, אלא אם כל בעלי הדירות ייתנו הסכמה אחרת.
לחברי ועד הפעולה אני ממליץ להתנהל בשקיפות מלאה, תוך מתן עדכונים שוטפים לבעלי הדירות. התנהלות שכזו תגדיל את הסיכוי להצלחת הפרויקט. עוד מומלץ מצד חברי הוועד להוציא הודעת סיכום לדיירים לאחר כל פגישה הקשורה לפרויקט, וכן הודעת עדכון מדי חודש, לכל הפחות, לגבי התקדמות הפרויקט".
שלב 3: בחירת אנשי מקצוע
זהו השלב שבו ימנו חברי ועד הפעולה, בשם הדיירים, את אנשי המקצוע השונים שילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. מומלץ להתחיל במינוי משרד עורכי דין - כזה שמתמחה בהתחדשות עירונית בכלל, ובייצוג בעלי דירות בפרט. "ניתן למצוא משרדים כאלו בעזרת המלצות מחברים או מדיירים בפרויקטים אחרים, וכן להסתייע גם בדירוגים השונים המפורסמים לא פעם בתחום (המדד להתחדשות עירונית, מדלן, BDI, Dun's ועוד)", אומר עו"ד מידן.
לאחר מכן רצוי למנות שמאי מקרקעין - מינוי הדרוש בעיקר בפרויקטים רחבי היקף או בפרויקטים שיש בהם יש הבדלים משמעותיים בין יחידות הדיור השונות ומבחינת הזכויות הנובעות מהן, וכן בסיטואציות שבהן נושא האיזונים בין בעלי הדירות עשוי להיות מורכב. "גם כאן מומלץ למנות שמאי אשר בקיא בתחום ההתחדשות העירונית, אשר ער למשמעויות השמאיות של כל רכיב, בין בדירות הנוכחיות ובין בדירות התמורה, וער לרגישויות הקיימות בפרויקטים מסוג זה", מציין עו"ד מידן.
איש המקצוע השלישי שיש למנות הוא מפקח הבנייה, אדם שתפקידו ללוות את בעלי הדירות החל משלב בחירת היזם ועד לסיום הפרויקט ולסיום שנת הבדק. "חשוב למנות את המפקח כבר בשלב המו"מ להסכם עצמו", מדגיש עו"ד מידן, "במיוחד בהתייחס למפרט הדירות ולתוכניות".
שלב 4: "מכרז היזמים"
מומלץ ששלב זה, שבו הדיירים למעשה פונים ליזמים לצורך קבלת הצעות, ייעשה באמצעות משרד עורכי הדין שנבחר בשלב הקודם - כך היזמים מתייחסים לפנייה ברצינות רבה יותר, ויש להם נכונות גבוהה יותר להציע הצעה מגובשת ומעשית, תוך השקעת משאבים בכך.
"חשוב לזכור שלא כל יזם מתאים לכל סוג פרויקט", מדגיש עו"ד מידן. "ישנם פרויקטים קטנים באופיים, שעבורם יתאים יזם המתמחה בפרויקטי 'בוטיק', ואילו לפרויקטים רחבי היקף מתאימים יזמים אשר ערוכים להיקפי עבודה כאלו. כך או כך, מומלץ לפנות לכל היותר ל־6-7 יזמים, ואפילו פחות מכך. ככל שישנם יזמים רבים בהליך, כך עלול להיפגע הרצון של כל אחד מהם להשקיע בהליך ולהציע הצעות אטרקטיביות.
לא במקרה השלב הזה מוגדר כ'מעין מכרז': חשוב להציג ליזמים סדרה ארוכה של שאלות ולקיים בירורים בכל הנושאים הקשורים בפרויקט תוך התאמה למאפייני הפרויקט הספציפי, לרבות האיתנות הפיננסית של היזמים, התמורה, הניסיון, ההמלצות, הבטוחות, התנאים הספציפיים בחוזה, זהות הגורם המלווה ועוד ועוד".
שלב 5: בחירת היזם
שלב בחירת היזם מתחיל, למעשה, בהצגת ההצעה בפני הדיירים. מומלץ קודם כל לקבוע שהצגת ההצעות תיעשה מול ועד הפעולה המתנדב. חברי הוועד, בליווי אנשי המקצוע מטעם בעלי הדירות, יערכו סינון ראשוני של ההצעות ויגיעו להחלטה לגבי היזם אשר נתן את ההצעה הטובה ביותר לדעתם. מקובל לערוך סבב נוסף בין מספר מצומצם של יזמים אשר הצעותיהם אטרקטיביות, ולנהל עמם שיח להבהרה וחידוד של נקודות ספציפיות בהצעתם, תוך ניסיון לשיפור הצעתם.
לאחר מכן יש לשקול, לפי אופי הפרויקט והנפשות הפועלות, האם בחירת היזם הסופי תיעשה על ידי חברי ועד הפעולה, או להותיר את ההחלטה הסופית על עצם בחירת היזם בידי בעלי הדירות.
לאחר בחירת היזם, יחל שלב המשא ומתן להסכם הסופי ונספחיו. שלב זה מתפצל לשני ערוצים מקבילים, משפטי ומסחרי. מומלץ למנות מקרב חברי ועד הפעולה (או בעלי הדירות) חברי ועד לכל אחד משני סוגי המשא ומתן:
א. למו"מ המשפטי, שבמסגרתו מקיימים עורכי הדין של הצדדים משא ומתן לגבי נוסח ההסכם בין הצדדים. למשא ומתן זה רצוי למנות חברי ועד בעלי ידע, ניסיון או הבנה משפטית. בכל מקרה המושכות נמצאות בידי משרד עוה"ד המייצג ת בעלי הדירות.
ב. למו"מ המסחרי, שבמסגרתו מתבצע התכנון של הבניין החדש והמפרט הטכני שלו. משא ומתן זה מלווה על ידי השמאי ומפקח הבנייה (ולכל הפחות אחד מהם). רצוי למנות חברי ועד בעלי ידע, ניסיון או הבנה תכנונית.
בשלבים אלה יש להתאזר בסבלנות, שכן הם עלולים להימשך כמה חודשים.
"בהסכם המשפטי מומלץ לשים דגש, בין השאר, על זהות הגורם הפיננסי אשר ילווה את הפרויקט בשלב הביצוע", מציע עו"ד מידן. "חשוב תמיד שיהיה זה ליווי בנקאי סגור, מסוג נון ריקורס (הלוואה שבה הביטחונות היחידים מבחינת בעלי הדירות הם למעשה הנכס עצמו). כמו-כן, יש לתת דגש לאופי הבטוחות, כלומר אם מדובר בערבויות חוק מכר רגילות או בערבויות חוק מכר משופרות או בערבויות אוטונומיות, וכן לשיעור הערבויות, למנגנון שלפיו ייקבעו סכומי הערבויות השונות, וכן למשך תוקפן של הערבויות השונות.
שלב 6: כנס דיירים להצגת הפרויקט
לאחר שגובשו טיוטות סופיות של ההסכם, התכנון והמפרט הטכני לפרויקט, חשוב לקיים כנס רציני שבו ישתתפו כלל בעלי הדירות. במהלך הכנס יוצגו הפרויקט, פרטיו וחזונו. יש להציג בקצרה את התהליך שעבר מאז שהוסמכו חברי ועד הפעולה על ידי בעלי הדירות ועד לכנס; היזם יציג את עצמו ואת ניסיונו בפני הנוכחים; האדריכל יציג את תכנון הפרויקט ודירות התמורה; ועורכי הדין מטעם הבעלים יציגו את עיקרי ההסכם המשפטי. לעיתים אפשר גם לשלב את השמאי או את המפקח בכנס - הכול תלוי בפרויקט הספציפי ונסיבותיו.
בנקודת זמן זו יש לתת לבעלי הדירות פרק זמן מתאים לצורך מתן התייחסות לסוגיות שונות, לשאלות ולהערות בהתייחס לפרטים שנמסרו בכנס.
שלב 7: חתימה על ההסכם
לאחר שטופלו כל ההערות מצד בעלי הדירות, וגובשה הטיוטה הסופית של ההסכם לביצוע הפרויקט וכל נספחיו - יחל שלב ההחתמות, שהוא למעשה השלב האחרון לפני היציאה לדרך הארוכה של קבלת היתר בנייה, הליווי הבנקאי, העבודות בפועל והקמת הפרויקט. "בנקודת זמן זו על חברי ועד הפעולה לשנס מותניים ולסייע לעורך הדין להביא את בעלי הדירות לחתימה על ההסכם ונספחיו", אומר עו"ד מידן. "מטבע הדברים, קיים אצל בעלי דירות רבים חשש רב, ולכן תפקיד הוועד בשלב זה קריטי להצלחת הפרויקט".
לאתר הרטבי בורנשטיין בסון ושות'
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן