פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      ירושלים ממריאה: הגורמים שמזניקים את ההתחדשות העירונית בבירה

      אחרי הרבה שנים בהן ערים גדולות אחרות נהנו מחיזוק בניינים מרעידות אדמה ושדרוג תנאי המגורים של התושבים, גם ירושלים נפתחה בשנים האחרונות לאופציית ההתחדשות העירונית, והתושבים רק מרוויחים מכך. מהם השינויים שהתרחשו בדרך להאצה הנוכחית בתחום?

      גשר המיתרים, ירושלים (ShutterStock)
      העירייה שינתה את הלך הרוח שלה בכל הנוגע להתחדשות עירונית. גשר המיתרים והכניסה לירושלים (צילום: ShutterStock)

      לא פשוט ליישם פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים. בעיר עם מגוון סוגי אוכלוסייה, רגישות גבוהה לשימור ההיסטוריה ותקנות שחקוקות באבן (ירושלמית) בכל הנוגע למראה הבניין, מרענן לראות את השגשוג היחסי בתחום ההתחדשות העירונית בעיר הבירה בשנים האחרונות. אלו השינויים שהתרחשו אצל כל הצדדים, בדרך למגמה החיובית הנוכחית.

      עד לפני מספר שנים, בזמן שבערים כמו תל אביב ורמת גן תחום ההתחדשות העירונית צבר תאוצה, בירושלים הקצב היה איטי, כמעט ולא קיים. "בשנים הראשונות היו פחות תקנים עם הנחיות על כל שכונה בנפרד", אומר עו"ד אורי ליקר, ממשרד עורכי הדין ברודנשדל, ליקר ושות', המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים. "בנוסף, היה גורם בעירייה שהיה אחראי לתחום והתנגד להתחדשות עירונית באופן עקרוני. כתוצאה מכך, כאשר הפרויקטים 'נמרחו' במשך שנים ולא התקדמו, הרוח של הדיירים יצאה מהמפרשים, והפרויקטים היו עלולים להינטש לחלוטין".

      שיתוף פעולה מצד העירייה וחלוקה לפי שכונות ואזורים

      "לפני כארבע שנים, העירייה שינתה את הלך הרוח שלה, וגם הקצתה רפרנטים לכל אזור ושכונה", מתאר ליקר. "עכשיו יש כתובת שאפשר להתנהל מולה ולקדם פרויקטים. כל רפרנט מכיר את התחום, את האזור ואת הנפשות הפועלות, וזה אומר שהצינור קצת השתחרר".

      לראיה, ליקר מספר על פרויקטים שהמשרד חתם על החוזים שלהם לפני שבע שנים, והגיעו להיתר בנייה יחד עם חוזים שנחתמו לפני שלוש שנים, כלומר, הקצב הואץ מאוד בתקופה האחרונה.

      "יש לנו פרויקט עם היתר שהתחלנו ב-2017, והוא כבר בבנייה", מספר עו"ד אורי ליקר. "לעומת זאת, יש פרויקט מ-2014, שנכנס לבנייה רק ב-2018. כמו שאפשר לראות, ההפרשים הצטמצמו".

      אתר בנייה, ירושלים (ShutterStock)
      "היזמים הבינו מה ההבדל בין האקסלים לבין הביצוע בפועל, אחרי יישום של כמה פרויקטים. היום הם יודעים יותר מה הם יכולים להציע" (צילום: ShutterStock)

      צבירת ניסיון והתמקצעות אצל הדיירים, עורי הדין והיזמים

      עוד סיבה להתפתחות בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים, היא הניסיון שצברו כל הצדדים בעסקה - הדיירים, עורכי הדין והיזמים גם יחד.

      "הדיירים, למשל", אומר ליקר, "היו חותמים בעבר מול כל 'סוכן חתימות' בלי רקע יזמי, ועשו מה שאמרו להם". היום, לדבריו, כולם כבר יודעים ומכירים יותר. "היום זה לא חדש לאנשים", אומר ליקר. "הדיירים יודעים מה השכן קיבל ויודעים שהם לא יכולים לקבל עוד 100 אלף שקלים במזומן - מקרה אמיתי של יזם שנתן הבטחה שכזו ב-2015".

      מצד שני, הדיירים יודעים לעשות השוואה בין יזמים ועורכי דין, לעשות שופינג ולהיסמך על אנשי מקצוע נוספים. "הם מבינים יותר מה מגיע להם ומה יש בשוק, נכנסים יותר לעומק ולא סתם חותמים", מעיד ליקר.

      מבחינת עורכי הדין, גם ליקר מעיד שהחוזים שניסח בתחילת הדרך, לפני כשש שנים, נראים אחרת מהחוזים של היום. "למשל, בזמנו אף עורך דין של דיירים לא הסכים לשים הערת אזהרה על הדירות של הדיירים, כי זה נשמע מאוד מפחיד", אומר ליקר. "אבל מה שקרה בבניינים כאלו עם מספר דיירים גדול, הוא שהחתמנו 70%, ותוך כדי תהליך לקבלת היתר נמכרו כבר חלק מהדירות, על אף שבחוזה כתוב שצריך להתנות עם הקונה את אישור החתימה על הסכם ההתחדשות העירונית. במצב כזה, מגיעים למצב של שוקת שבורה, ללא הסכמה של האחוז הנדרש מבין הדיירים, ובלי יכולת להתקדם".
      היום, כאשר ליקר מייצג יזמים הוא מתעקש על הערת אזהרה, וגם כשהוא מייצג דיירים הוא מציע את הנושא, "והם מסכימים כי הם מבינים שזה לטובתם בסופו של דבר. כל הדיירים רוצים ביטחון שכל הדירות ימשיכו עם האישור לביצוע תמ"א".

      לבסוף, היזמים, שהחכימו גם הם במהלך השנים וצברו ניסיון בשטח. "היזמים הבינו מה ההבדל בין האקסלים לבין הביצוע בפועל, אחרי יישום של כמה פרויקטים. היום הם יודעים יותר מה הם יכולים להציע, מה מתח הרווחים, כמה זמן נדרש להם, ומצד שני יודעים יותר טוב להתנהל מול העירייה, איפה הבעיות ואיך למנוע אותן מראש", מספר ליקר.

      השילוב של השינוי אצל כל אחד מהצדדים, הוביל לתהליך של התמקצעות, התכנסות לחברות גדולות יותר והתייעלות בתהליכים. כיום, נרשמת האצה ברורה בשוק כתוצאה מכך.

      בניינים חדשים, ירושלים (ShutterStock)
      "היום הדיירים מכירים ומוקירים את ההתמקצעות של היזמים ועורכי הדין המובילים, שכבר מכירים את הבעיות ומנסים לפתור מראש" (צילום: ShutterStock)

      איך מחדשים את השכונות, ואיך מייצרים איזון בין פיתוח לשימור בעיר הבירה?

      חלק מהאתגרים בתחום ההתחדשות העירונית נובעים מהאופי המיוחד של הבניינים וההיסטוריה העתיקה של העיר. "בירושלים יש קודם כל את העיר ההיסטורית, עם רחביה וקטמון, שם המחירים יותר גבוהים והתמורה נמוכה יותר בעקבות מגבלות גובה", מסביר ליקר. "מצד שני, בשכונות מסביב, יש שכונות שלא מאפשרים בהן מרפסות בחזית כדי לא להרוס את האחידות, ויש שכונות בהן העירייה מקדמת בעיקר פינוי בינוי ולא תמ"א". בסופו של דבר, אמר ליקר, בכל שכונה יש כדאיות שונה לביצוע פרויקט.

      בהיבט של שימור, היה ניתן להניח כי השימור המחמיר מונע הרבה פרויקטים של תמ"א 238/ (הריסה ובנייה) בעיר. "אבל אז יצא פסק בין של ועדת ערר שמנחה במידה מסוימת, לפחות בירושלים, את האופן בו יש לבצע תמ"א 238/ בבניינים לשימור". מה שמאפשר תמ"א 2 בבניינים לשימור בעיר ההיסטורית בפרויקטים הנוכחיים הוא שמירה של כל המעטפת החיצונית, עם הריסה של כל המרכיבים הפנימיים ובנייה מחדש.

      אם כן, ההצלחה של תחום ההתחדשות העירונית בירושלים כבר ברורה לכולם מזה מספר שנים. השינוי בעירייה, מבחינת הלך רוח והקצאה של רפרנטים לכל שכונה, לצד התמקצעות של כל הצדדים בעסקה, הובילו לתהליך של התכנסות לחברות גדולות ובעלי מקצוע מנוסים. "היום הדיירים מכירים ומוקירים את ההתמקצעות של היזמים ועורכי הדין המובילים, שכבר מכירים את הבעיות ומנסים לפתור מראש. תמ"א 38 הוא עדיין תחום עם הרבה מכשולים אפשריים ועיכובים", אומר עו"ד ליקר.

      לאתר משרד עו"ד ליקר ברודשנדל ושות'

      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן