פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך תהיו בטוחים: איך מגנים על דיירים בפרויקט תמ"א 38 ללא ליווי בנקאי

      רוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מבוצעים עם ליווי בנקאי, שמעניק ערבויות והגנה מול פשיטת רגל של היזם ומוודאים שהפרויקט יגיע לסופו. עם זאת, ישנם מקרים בהם הפרויקט יוצא לדרך ללא ליווי בנקאי. מהם התנאים עליהם חשוב להקפיד במקרים כאלו, אשר יגנו על הדיירים מסיכונים?

      חישוב הכנסות והצעות של בית עסק (ShutterStock)
      "במקרה בו הדיירים משתכנעים בכך שהיזם חזק מספיק, או אמין מספיק על מנת לסיים את הפרויקט ללא ליווי, ניתן ליישם זאת, אבל בתנאים מסוימים" (צילום: ShutterStock)

      אחד הנושאים החשובים ביותר בפרויקט תמ"א 38, הוא הליווי הבנקאי, אשר מעניק ערבויות וביטחונות מול הסיכון שהיזם לוקח על עצמו, ומספק רשת ביטחון במקרה בו היזם פושט את הרגל ולא מסוגל להמשיך בפרויקט. עם זאת, ישנם מקרים בהם הדיירים מחליטים להסכים להצעה של היזם אשר אינה כוללת ליווי בנקאי. מהן הנסיבות האפשרויות המובילות למצב של חוסר ליווי בנקאי? ומה בכל זאת צריך לכלול בהסכם מול היזם, אשר יגן על הדיירים?

      "ראשית, ההמלצה החמה שלנו, ובדרך כלל תנאי כניסה שלנו לפרויקט, היא לבצע את הפרויקט עם ליווי בנקאי", אומר עו"ד ניר רוזן, בעלים ושותף במשרד עורכי הדין רוזן פלקסר ושות', המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי כבר יותר מעשור.

      "במקרה בו הדיירים משתכנעים בכך שהיזם חזק מספיק, או אמין מספיק על מנת לסיים את הפרויקט ללא ליווי, ניתן ליישם זאת, אבל בתנאים מסוימים", אומר עו"ד רוזן.

      בנייה של בניין ברחוב כצנלסון, ראשון לציון (ShutterStock)
      "נכון להיום, ליווי בנקאי מהווה כמעט תנאי ראשון מצד הדיירים, עוד לפני התמורות" (צילום: ShutterStock)

      הסיבה הנפוצה: רצון לחסוך בעלויות

      הסיבה לכך שהיזם מגיש הצעה ללא ליווי בנקאי, היא כלכלית. ליווי בנקאי עשוי להגיע לעלויות של מאות אלפי שקלים לבנק, ובחלק מהמקרים היזם מעדיף לחסוך, ומשכנע את הדיירים לוותר על ליווי בנקאי.

      "נכון להיום, ליווי בנקאי מהווה כמעט תנאי ראשון מצד הדיירים, עוד לפני התמורות", אומר עו"ד רוזן. הדרישה אף נובעת מפסקי דין שפורסמו בתקופה האחרונה, אשר לא היטיבו עם הדיירים במקרים דומים, "ובנוסף, ראינו שגם אם היזם הוא גדול, יש סיכוי לנפילה שלו. הדיירים מודעים מספיק כיום לכך שהשקט הנפשי חשוב יותר מתמורה זו או אחרת בדירה המשודרגת. כיום הם יודעים שהמחיר שווה את זה".

      לדברי עו"ד רוזן, מדובר באינטרס משותף של היזם ושל בעלי הדירות. "אם אין ליווי, גם היזם נמצא בלחץ מתמיד".

      במקרה בו הוחלט להתקדם ללא ליווי בנקאי, עו"ד רוזן מפרט על התנאים עליהם יש להקפיד:

      הערת האזהרה לא נרשמת על הדירות עצמן

      עו"ד רוזן מדגיש כי "אף הערה לטובת היזם, הרוכשים החדשים או הבנקים למשכנתאות מטעמם, לא נרשמת על הדירות עצמן, אלא על יחידה רישומית חדשה, המוקמת במיוחד למטרה זו". הפעולה עצמה כוללת הצמדה של יחידה רישומית חדשה לאחד החללים בבניין, כמו המקלט או חדר האופניים, "כך שהבעלים של היחידה הם בעלי הרכוש המשותף, באופן יחסי. רק על היחידה הזו מבצעים את הרישומים", אומר עו"ד רוזן. המטרה היא לוודא כי הדירות עצמן נקיות מכל רישום והגבלה. "אנחנו מייצרים יחידה רישומית חדשה כדי שהדיירים יוכלו לעשות כרצונם ללא כול הגבלה עם דירתם במהלך הפרויקט- לשעבד, למכור, להעביר במתנה. במקרה כזה, אם היזם פושט את הרגל ו/או הפרויקט נתקע, הדירה עצמה נקייה מכל הגבלה והכל רשום על היחידה הרישומית החדשה".

      להגביל את קצב רישום הערות האזהרה לפי קצב התקדמות

      פעולה הכרחית נוספת ליצירת הגנה בפרויקטים ללא ליווי בנקאי, היא הגבלת קצב רישום הערות האזהרה של היזם בגין מכירת דירותיו, לפי שלבי ההתקדמות השונים של הפרויקט. "יש לקבוע ולקצוב מראש את מספר וקצב רישום הערות האזהרה שהיזם רשאי לרשום על היחידה הרישומית, עד להגעה למצב של הערות בגין כול דירות היזם: חלק בקבלת היתר, חלק בסיום שלד, חלק בסיום הבנייה, וכן הלאה", אומר עו"ד רוזן.

      בהיעדר ליווי בנקאי, הערות האזהרה מהוות בטוחה מול הסיכון שהיזם לוקח על עצמו, ולכן חשוב מאוד להתאים את היקף הבטוחות להתקדמות הפרויקט, כדי לשמור על רמת סיכון מיטבית עבור כל הצדדים. "בכל מקרה, צריך להשאיר הערת אזהרה אחרונה לסוף, בקבלת טופס 4 והמצאת אישורי תשלומי המיסים בגין הפרויקט", אומר עו"ד רוזן.

      בעלי הדירות אינם אחראים לטענות מצד רוכשי הדירות מהיזם

      לעתים, כאשר היזם פושט את הרגל, רוכשי הדירות החדשות עשויים לפנות לבעלי הדירות הקיימות בתור כתובת לתלונות. לכן, חשוב לדרוש מהקבלן שבהסכמי המכר היזם יציין במפורש כי לבעלי הדירות אין אחריות כלפי רוכשי הדירות מהיזם.

      "בנוסף, צריך לציין בהסכם שבמקרה בו היזם פושט רגל, רוכשי דירות היזם מתחייבים לקבל כל החלטה בכפוף להחלטה של בעלי הדירות הקיימות", מוסיף עו"ד רוזן. "כלומר, הבעלים הקיימים יהיו אלו שיקבעו איך להתקדם ומול איזה יזם, ולא הרוכשים של הדירות החדשות מהיזם. ההיגיון ברור: הבעלים לא קיבלו עדיין את התמורה, הפרויקט לא הסתיים, ולכן רק הם בעלי הזכויות בפועל ומקבלי ההחלטה בפועל".

      לוודא שסיום השלבים השונים מאושר על ידי המפקח מטעם הדיירים

      לצד הגדרת השלבים השונים של הפרויקט בהסכם עם היזם, על הדיירים לוודא שכל השלבים אכן מבוצעים כראוי. "על מנת להשיג זאת, צריך לעגן בהסכם כי מי שמאשר את סיום השלבים הוא המפקח מטעם הדיירים", אומר עו"ד רוזן. "כל הודעה על סיום שלב מטעם היזם תגובה באישור המפקח שמונה באופן עצמאי על ידי בעלי הדירות".

      ערבות אוטונומית - מרכיב הכרחי בהסכם

      כיום, מקובל לקחת בפרויקטים של תמ"א 38 ערבות אוטונומית של היזם מול הבנק, בשיעור של 30%-40% משווי התמורה של העבודות (לפי דו"ח אפס). "מדובר בערבות שהיזם מעמיד לבעלים, דרך הבנק, בטרם תחילת ביצוע הפרויקט ואפשר לממש אותה בכל רגע נתון", מסביר עו"ד רוזן. "היום מדובר בסטנדרט, כאשר הדיון הוא על גובה הערבות".

      לדברי עו"ד רוזן, "אפשר בהחלט שהערבות תפחת לפי קצב העבודה, בכפוף לאישור המפקח מטעם הבעלים. בכל מקרה, יש להשאיר סכום משמעותי מתוך הערבות לשלב קבלת טופס 4".
      חשוב להבין כי הערבות אינה אמורה לכסות על השלמת הפרויקט עד סופו, אך היא מאפשרת לדיירים בפרויקט שנתקע לעשות התאמות ראשוניות עד למציאת יזם חלופי שימשיך את הפרויקט.

      "כל התנאים המדוברים צריכים להיסגר במעמד חתימת ההסכם מול היזם", אומר עו"ד רוזן. "חלק מהתפקיד של עורך הדין הוא לממש את הדרישות של הבעלים ולדאוג להגנה מקסימלית עבורם. בשורה התחתונה, העדיפות של הבעלים וגם של עורך הדין - היא פרויקט עם ליווי בנקאי".

      לאתר משרד עו"ד רוזן פלקסר

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן