הבורות שאסור ליפול אליהם כשבוחרים עו"ד לפרויקט התחדשות עירונית

כל פרויקט התחדשות עירונית חייב ליווי משפטי מקצועי צמוד, כדי לדאוג לכלל ההיבטים התכנוניים והרגולטוריים הקשורים בפרויקט. לעתים עלול לקרות מצב שבו קיים ניגוד אינטרסים בעסקאות התחדשות עירונית ותמ"א 38.

האם בעלי הדירות יכולים להיות בטוחים שעורך הדין שמייצג אותם דואג אך ורק לאינטרסים שלהם ולא מצוי במצב של ניגוד אינטרסים? עו"ד דולפין מינצר כרמון ממשרד "מינצר כרמון נסים" התארחה באולפן מרכז הנדל"ן והסבירה כיצד יש לבחור נכון עורך דין שילווה את התהליך.

"רבים מבעלי הדירות מוטרדים מהעובדה ששכר טרחת עורך הדין שמייצג את הבעלים משולם על ידי היזם", אומרת עו"ד מינצר כרמון, "הם חוששים כי עובדה זו מייצרת ניגוד אינטרסים. האמת היא שנושא זה, ככל שהוא מוסדר בצורה נכונה ושקופה לא צריך לפגום בנאמנות של עורך הדין כלפי הבעלים, אלא שהבעלים לא תמיד מודעים למצבים אחרים של ניגוד עניינים, שבהם עלול עורך הדין שלהם להימצא ולסיכונים שנובעים מכך".

בכל מקרה ובכך עסקה, מצב של ניגוד עניינים בין עורך הדין לבין הלקוח אינו מצב בריא, אבל בעסקאות התחדשות עירונית פינוי-בינוי ותמ"א 38 צריך להיות ערים להיבטים מיוחדים שנוגעים לעניין.
"לצורך המחשה, על פי ועדת האתיקה, אסור לעורך דין בעסקה של התחדשות עירונית לייצג את שני הצדדים, אפילו בהסכמתם המלאה, זאת בניגוד לעסקאות אחרות", אומרת עו"ד מינצר כרמון. "בעוד שבייצוג בכל עסקה אחרת, הגילוי הנאות והמוקד לגבי מצב אפשרי של ניגוד עניינים יכול לרפא את התקלה, בעסקת התחדשות עירונית אין הדבר כך. משמעות הדבר היא, כי מצב של ניגוד עניינים כזה, גם אם לא השפיע בפועל וגם אם בפועל הייצוג היה נאמן ותקין - עלול בסופו של יום להוות מעין "כלי נשק" בידי המתנגדים ולגרום לכך שיהיה על הבעלים לחזור ולנהל את התהליך מראשיתו".

"יש מצבים נוספים שבהם יש חשש מניגוד עניינים ועל הבעלים להיזהר מהם", מוסיפה עו"ד מינצר כרמון, "במשרדים גדולים שיש בהם עורכי דין רבים ומחלקות רבות, ייתכן מצב שעורך הדין שמלווה את הבעלים, כלל אינו מודע לכך שהמשרד מייצג את היזם בהקשרים אחרים כגון בתחום דיני העבודה, מיסוי וכיוצא בזה. מצב נוסף של מעין ניגוד עניינים יכול להיווצר כשמשרד שמייצג את הבעלים מייצג גם יזמים וקבלנים משמעותיים בשוק. מקרה כזה עלול להיווצר קושי בהליך בחירת היזם, כשהוא מלווה על ידי עורך הדין של הבעלים. מצד אחד, לבא כוח הבעלים עלול להיות אינטרס שלא לכוון את הבעלים ליזם שהוא גם לקוח של המשרד, גם אם מדובר ביזם טוב וראוי וזאת כדי למנוע אפשרות שייצוג הבעלים יצא מידם. כך שאם מדובר במשרד שמייצג הרבה יזמים טובים וראויים בעלי הדירות למעשה מצמצמים מראש את מעגל היזמים הפוטנציאליים. מצד שני, אם עורך הדין ילווה את בחירת היזם, כאשר הלקוח שלו הוא אחד המציעים, ברור שנוצר סיכון משמעותי של ניגוד עניינים".

"כדי להבטיח שהבעלים יהיו מיוצגים באופן הטוב ביותר מתוך נאמנות מוחלטת לטובתם וכדי להימנע ממהמורות בהמשך הדרך, חשוב לבדוק היטב ולעשות כל מאמץ למנוע ניגוד עניינים", מסכמת עו"ד מינצר כרמון.

לאתר משרד מינצר כרמון נסים

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן