בנובמבר 2012 אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן מקצועי חשוב במיוחד לעבודת שמאי המקרקעין - תקן 21 ,אשר מטרתו המרכזית היא לאזן בין האינטרסים המנוגדים של המשתתפים במיזמי פינוי-בינוי. מוסדות התכנון שואפים לתכנון אורבני מיטבי והתאמת היקף זכויות הבניה המוקנות בתכנית למרקם הסביבתי. היזם שואף למקסם את רווחיו באמצעות הפעלת לחץ על מוסדות התכנון להגדלת זכויות הבנייה בתכנית, הגדלת מספר יחידות הדיור והגדלת הכנסות. בעלי הדירות שואפים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם.
החידוש של התקן היה הכנסת משתתף נוסף למשוואה: שמאי המקרקעין, אשר פועל לפי הנחיות התקן ותוצאות עבודתו אמורות להביא לשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין הצדדים. מהם שלושת חלקי התקן?
1. שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית: נערכת עבור היזם, ו/או לצורך התדיינות עם רשויות התכנון על היקף הבנייה בתכנית המוצעת החדשה. מטרתה היא בחינה האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתכנית מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה. כלומר, מהו היקף הבינוי הנדרש לצורך היתכנותו הכלכלית של המיזם.
מעבר לפרטים הטכניים להכללה בבדיקה, התקן מציע נורמות אותן יש לקחת בחשבון בביצוע הבדיקה: הדיירים יקבלו מהיזם דירה חדשה בבניין החדש, הכוללת חדר נוסף וממ"ד, מרפסת פתוחה, חנייה; הדיירים לא יישאו בעלויות כלשהן (למעט עלויות אישיות) והיזם ישלם עבורם דמי שכירות בתקופה הבנייה, עלות העברות, מיסוי, היטל השבחה, עלות ייעוץ; היזם עומד מול סיכון שאינו אופייני לפרויקטים אחרים, בעקבות ההיקף הגדול ומשך הזמן הארוך של הפרויקטים. לכן, הרווח היזמי הסביר בשלב הבדיקה הראשונית, צריך להתאים לאי הוודאות הגלומה בפרויקט, והוא מוערך ב-25-30 אחוזים מסך העלויות (לעומת 15-20 אחוזים בפרויקטים 'רגילים').
2. שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקאות פינוי- בינוי: מבוצעת במצב בו נדרשת בחינת כדאיות התמורה של הדיירים מול רווח היזם, על מנת לבחון האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית כלכלית, בהתחשב ברווח היזמי ובנתוני הפרויקט, בין השאר. על פי תקן 21 ,לשם בדיקה זו יילקחו בחשבון התמורות הסבירות לדיירים (לרוב חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת וחנייה), ובשלב שאחרי תכנית פינוי-בינוי, הרווח היזמי הראוי ליזם עומד על 25-30 אחוזים מסך העלויות.
3. שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת: בדיקה האם התמורה לבעל דירה מסוימת גבוה משווי דירה אופיינית במקבץ, והאם העסקה המוצעת כדאית כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של הדירה המסוימת מעבר לדירה האופיינית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תחשב כזו. במילים אחרות, הבדיקה נועדה להעריך האם "דייר סרבן" קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו ביחס לדיירים האחרים.
הקריטריונים לקביעת שווי הדירה:
- שטחים בדירה שנבנו כדין
- הצמדות לדירה
- מיקום: עד קומה רביעית - דירה אופיינית, מקומה חמישית יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה
- שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים
- זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות
אם כן, תקן 21 הוא כלי מקצועי אפקטיבי ומדיד בכל הנוגע לבחינת כדאיות של פרויקטים בתחום הפינוי בינוי. בעלי הדירות רגועים יותר כאשר הפרויקט נבחן בעיניים מקצועיות של שמאי המקרקעין. מבחינת היזמים, הם רואים את אפקטיביות תמריץ מוסדות התכנון והאם הפרויקט יוכל לקבל ליווי של גוף מממן. על כתפיו של שמאי המקרקעין מוטלת אחריות רבה ותוצאות עבודתו המקצועית נותנות בטחון לכל הצדדים.
הכותב עופר מור הוא מנכ"ל חברת עופר מור שמאות מקרקעין בע"מ
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה