אחת הדרכים הטובות ביותר להתמודד עם חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית, היא יצירת ביטחון ואמון אצל בעלי הדירות על ידי שילוב שמאי בתהליך כבר בתחילתו, בשלבי ההתארגנות. קל לברוח לתלונות על חסמים מצד הרשויות, והם אמנם, קיימים ומכבידים, אך מה שנמצא בשליטה גדולה יותר של הגורמים המובילים את הפרויקט: יזם, חברה מארגנת, יועצים מקצועיים, הוא המרכיב החשוב ביותר - הדיירים.
התפקיד העיקרי של השמאי בפרויקט הוא הרבה מעבר לקביעת שווי - תפקידו להוות גורם מגשר בין הדיירים ליזם, וביניהם לוועדה המקומית. על השמאי לתת לדיירים ביטחון בצעד לא פשוט של חתימה על הסכם עם היזם, שכן הסכם זה נחתם בנקודת זמן בה הם לא יכולים למשש את הדירה ואפילו לא לראות תכנית ברורה וגמורה. ראשית, בודק השמאי עבור הדיירים מהי התמורה הראויה - תוספת מ"ר, עלייה בקומות, סטנדרט בנייה, וכד'. מודל התמורה הופך להיות חלק בהסכם עם היזם, כדי להבטיח תמורה הוגנת ונאותה, פרק זה בהסכם שנבחן על ידי שמאי הדיירים מקנה ביטחון רב לדיירים.
בנוסף, כבר בשלב ראשוני זה מסביר השמאי לדיירים כיצד תתבצע בהמשך הפרויקט טבלת ה"ניקוד", זו המקצה לבעלי הדירות את דירות התמורה. טבלת ה"ניקוד" מדרגת את דירות המקור לפי שווין, ולפי דרוג זה נקבעות דירות התמורה. כך, כששמאי עומד מול בעלי הדירות, כבר בתחילת התהליך, ומסביר כיצד יבוצע הליך הניקוד בהמשך - הוא מרגיע, מפשט את הנושא, יוצר ביטחון ותחושת אמינות, ואז קל יותר להביא את הדיירים לחתימה.
חשוב שהשמאי יציג את הדברים לדיירים בצורה מהימנה וריאלית, ולא כפנטזיה ורודה מידי. למשל, חשוב שהדיירים יבינו שהתפקיד של פרויקט פינוי-בינוי הוא לא ליצור שוויון בין הדירות - הן לא שוות, לא בתחילת הפרויקט ולא עם השלמתו. לכן, על השמאי להבהיר לדיירים כי אין ניסיון לאזן את שווי הנכסים, אלא לנסות להשביח את כל הדירות, כשהמטרה היא לבצע את ההשבחה באמות מידה ראויות והוגנות. אמנם כל הדירות יושבחו, אבל אחד הדברים הקשים לעיכול על ידי דיירים ש"יכול להיות שהשכן ירוויח יותר".
זהו אחד מהתפקידים החשובים של השמאי - לעזור לדיירים להבין את הרציונל, להתעלות מעל הקשיים הפסיכולוגיים, כדי שיוכלו ליהנות בעתיד. על השמאי לשמור על שני הצדדים במשוואה. גם לדיירים חשוב שליזם יהיה רווח נאות, שכן אם היזם ירגיש "חנוק", הפרויקט בסכנה. יתרה מכך, על הדיירים להיזהר מלהתפתות אחרי פנטזיות של יזם - למשל, פרויקט שהיזם הציע בו תמורות גבוהות מידי, והשאיר רווח קטן מידי אצלו - הוא פרויקט מסוכן מידי, בו ליזם אין יכולת תמרון. תפקיד השמאי במקרים כאלו הוא להזהיר את הדיירים שלא להיכנס לפרויקט, בעקבות הסיכון.
היבט חשוב נוסף הוא התמקדות במאקרו ובגורמים העיקריים המשפיעים על התמורות ועל הפרויקט. פעמים רבות דיירים מתחפרים בנקודה יחסית שולית, והפרויקט כולו "נתקע" זמן רב, לפעמים שנים. דיירים לעיתים נשאבים למקום זה ו"שוכחים", שהנזק שנגרם בגין העיכוב הרבה יותר גדול משווי הנקודה השולית עליה התעקשו. תפקיד השמאי הוא לפקוח את עיניהם, להסתכל על הדברים מלמעלה, בראייה רוחבית, לפשט ולזרז את היציאה לדרך.
לסיכום, פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט נדל"ן ייחודי, משולב בהליך חברתי, ומאוד רגיש. אחד הקשיים הגדולים הוא מרכיב חוסר הודאות - שמאי טוב ומנוסה רואה את התפקיד שלו כמי שעוזר להבהיר ככל שניתן את חוסר הודאות, לתווך בין הצדדים, להוות גורם מגשר ומנהיג - הרבה מעבר למתן שומה.
הכותבת נחמה בוגין היא שמאית מקרקעין ומשפטנית, מייסדת ובעלים של נחמה בוגין בע"מ, ממשרדי השמאים המובילים בישראל, מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים.
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה