בשנים האחרונות מוגשות יותר ויותר בקשות להיתרים עבור פרויקטים של התחדשות עירונית - אם זה תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ואם זה פינוי־בינוי. לרבים מהם נדרשות שמונה שנים ויותר על מנת לקבל אישור לתב"ע (תוכנית בניין עיר). הזמן הממושך שבו הבקשות נתקעות בוועדות התכנון השונות והמכשולים הרבים, גורמים לעיתים לדיירים לוותר על קידום הפרויקט וליזמים לזנוח אותו - או לחילופין מביאים ליצירת משבר מיותר בין הדיירים ליזם.
על מנת לאשר פרויקט פינוי־בינוי, הוא צריך קודם כול לקבל אישור עקרוני של פורום מהנדס העיר, ואחר כך את אישור הועדה המקומית. אם זו מאשרת את הפרויקט, מועברת ההחלטה להפקדה בוועדה המחוזית. בשלב זה יכול כל מי שחפץ להגיש התנגדויות לפרויקט. גם תהליך זה אורך זמן רב. לאחר שהוועדה דנה בהתנגדויות, ובהנחה שהיא דוחה אותן, התב"ע לפרויקט מאושרת על ידי הוועדה המחוזית. אולם, אם חלק מההתנגדויות מתקבלות, מתבקשים היזמים לבצע שינויים כלשהם או למלא תנאים נוספים.
הבעיה העיקרית שמעכבת את תהליכי ההתחדשות העירונית היא פערי ההתנהלות הגדולים בין שתי הוועדות השונות: בוועדה המחוזית עובדים על פי תוכניות עבודה ומתאר לאומיות, שמטרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור על בסיס שנתי. זאת על מנת להקטין את הפער בין ההיצע והביקוש, כחלק מההתמודדות עם משבר הדיור הלאומי. לעומתה, הוועדה המקומית מוּנעת מאינטרסים מוניציפליים: ההסתכלות על מצב התשתיות באזור הפרויקט, וההתייחסות לדיירים הנמצאים באזור הפרויקט. למשל, האם הם תמכו בראש העיר בבחירות האחרונות? ומה יקרה אם יעורר חמתם כאשר ראש העיר יאשר, לדוגמה, פרויקט חדש וגבוה בתוך סביבת מגורים נמוכה?
שתי הוועדות לא מתואמות ולא עובדות לפי אותו הקצב והתכנון - ברמה המקומית מצד אחד, וברמה הארצית מצד שני. בפועל הן מייצגות שתי השקפות עולם שונות, ונמצאות בניגוד עניינים מובהק בין טובת המדינה ובין רצונות העיר. ניגודי העניינים הללו גורמים בפועל למאות פרויקטים של התחדשות עירונית להיתקע בתור הארוך במסדרונות העירייה.
פוליטיקאים כשר האוצר ושר השיכון מכריזים חדשות לבקרים כי הם רוצים לפתור את משבר הדיור הלאומי ולהוריד מחירים. אבל, לא צריך להיות גאון הדור כדי להבין שכדי להוריד מחירים יש לייצר כמה שיותר דירות. אם ההיצע הקיים ישתווה לעודף הביקושים ויעלה עליו, המחירים ירדו.
בפועל המגמה הפוכה בדיוק: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו אך לאחרונה הראו כי בשנת 2018 חלה ירידה דרסטית של 17.2% בהתחלות הבנייה בארץ, בהשוואה לשנת 2017 - תוצאה ישירה של "ההשתעבדות" למכרזי מחיר למשתכן בלבד בשוק החופשי, ושל התהליכים האיטיים מדי במסגרת ההתחדשות העירונית.
על מנת לצאת מהמשבר ולייצר יותר התחלות בנייה, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, חייבים אחת ולתמיד להפקיע את כל הסמכויות בתחום מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהותירן רק בידי הוועדה המחוזית, וכן להגביל בזמן את הליך אישור התוכניות. כמו כן, חשוב לייצר פרמטרים קבועים על ידי ועדה מרכזת אחת, לטובת הוצאת פרויקטים להתחדשות עירונית לפועל. הפרמטרים יהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל רחבי המדינה, והמשתנה היחידי במשוואה יהיה ערכי הקרקע.
ניתן כדוגמה את העיר בית שאן: על מנת שפרויקט בה יהיה רווחי, יצטרכו רשויות התכנון להעניק ליזם זכויות ביחס של 1-5, כלומר חמש דירות חדשות על כל שדרוג של דירה ישנה אחת. לעומת זאת, בתל אביב הפרויקט יהיה לא פעם רווחי גם ביחס של 2 ל־1. אין ספק כי ועדה אחת, עם כללים ברורים ולוחות זמנים מוגדרים, תשנה את כללי המשחק. אחרת, נשאר במצב שבו תהליך ההוצאה לפועל של פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי ימשיך לארוך שמונה שנים ואף יותר, במקום שנה או שנתיים, והפערים הגדולים בין התחלות הבנייה בארץ לבין הביקושים הרבים לדירות ימשיכו לגדול מדי שנה.
הכותב איל הנדלר הוא יו"ר ובעלים קבוצת כנען
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה