מה חשוב לבחון לפני שבוחרים יזם לפרויקט תמ"א 38?

אחת הדילמות הגדולות של דיירים בבואם לקדם תכנית תמ"א 38 בבניין בו הם גרים היא איזה יזם לבחור. ההיצע עצום ופעמים רבות נלקחים בחשבון הניסיון של היזם והתמורות שהוא מבטיח לדיירים. אבל הפרמטרים האלה הם רק חלק מהתמונה המלאה שיש לבחון לפני שבוחרים יזם נדל"ן לפרויקט. הדיירים צריכים לבחון את האיתנות הפיננסית של היזם, הליווי הבנקאי והערבויות.

"הדבר הראשון שבודקים אצל יזם האם הוא ביצע פרויקטים ובאיזה היקף", אומר עו"ד זיו סימון ממשרד סימון עישר דסקל תמיר ושות', "חשוב לבדוק אם היזם קיבל ליווי בנקאי כי זו אינדיקציה לכך שהיזם 'עובר' בנק, יודע להשקיע את ההון העצמי לצורך קבלת ליווי בנקאי ושהבנק אישר אותו. אנחנו רוצים לראות דוחות פיננסיים שמפרטים את מצבו הכלכלי של היזם. הנקודה האחרונה שאנחנו בודקים זה דוח שנקרא דוח אפס, זה דוח הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אנחנו יודעים לקרוא את אותו דוח ולומר האם היזם הוא בעל ניסיון".

מהי חשיבות הליווי הבנקאי בתמ"א 38 והאם מדובר על שיקול קריטי שצריך להשפיע על בחירתו של היזם?

"זו אבן יסוד של כל פרויקט", מסביר אבי נעימי, סמנכ"ל כספים וניהול בחברת אבירים יזמות ובנייה. "אנחנו באבירים לא נכנסים לשום פרויקט אם אין היתכנות כלכלית והנגזרת שלה זה הליווי הבנקאי, בין אם בנק או מוסד פיננסי אחר. בהיבט הערבויות שאנחנו נותנים לדיירים קיימים או חדשים - זה חשוב גם בהיבט הפסיכולוגי. דייר רוצה שיהיה לו את השקט והביטחון שהחברה שמבצעת עבודות את הפרויקט היא בעלת רזומה וניסיון וגוף אחר בדק את החברה ויש מוסד שמלווה ובוחן את הפרויקט".

מהן ערבויות ומהי החשיבות שלהן בכל התהליך?

"ערבויות הן תוצר של ליווי בנקאי. ליווי בנקאי זה אומר שבא בנק או גורם פיננסי שאושר על ידי משרד האוצר ומוכן להשלים ולשלם את הכסף שצריך לצורך הבנייה של אותו פרויקט. רוכשי הדירות החדשות מקבלים ערבות בנקאית מלאה על כל ההשקעה שהם שמים בדירה והיא מגובה. הדיירים בעצם מוגנים בכך שכל האספקטים של הפרויקט ישולמו".

אילו בדיקות היזם חייב לבצע לפני הפרויקט?

"היזם חייב להוציא תכניות, ללכת לרשות המקומית ולבדוק את המדיניות כלפי אותו פרויקט", אומר נעימי, "לבדוק פיזית את האתר ולבדוק את ההיתכנות של חניות, עמודים וכל נושא הבנייה עצמה, לראות דרכי גישה ואת הרחוב עצמו. יש יזמים שמגישים הצעות ללא בדיקה מוקדמת. חשוב מאוד שתהיה שקיפות מלאה מול הדיירים, גם בהיבט של התמורות שיקבלו וגם בהיבט של דוח אפס. ישנם הרבה פרמטרים לדוח אפס - לדוגמה רוחב הרחוב או דרכי גישה שמשפיעים על עלויות הבנייה. דוח אפס אמור להיות אבן הדרך של הפרויקט עצמו".

לאתר חברת אבירים יזמות ובנייה

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן