פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בין קרויצברג לוויליאמסבורג - דרך סלמה הופכת אט-אט לדבר הבא של תל אביב

      כולנו מכירים אותה היטב: אפורה, מפויחת, רועשת, עמוסה בבתי מלאכה ובמוקדי תעשייה, ובעיקר - לא מזמינה במיוחד: לא כל כך נעים להכיר, דרך סלמה בתל אביב. הכירו את התכנית הגרנדיוזית שתהפוך את האזור להכי לוהט בתל אביב מבחינה נדל"נית

      שכונת ויליאמסבורג, ברוקלין, ניו יורק (ShutterStock)
      שכונת ויליאמסבורג בניו יורק (צילום: ShutterStock)

      כל מי שעבר אי פעם ברחוב סלמה שבדרום תל אביב, ממש על גבול יפו, יעלה מיד בזיכרונו מראות של מוסכים, רפדיות ונגריות, אפרוריות שאי אפשר לטעות בה וחזות מיושנת, שלא לומר מתפוררת. אך אם אותו אדם יחזור לאותו רחוב בעוד שנים אחדות, הוא ככל הנראה יחשוב שהגיע למקום אחר. שהתבלבל בניווט. על פי כל הסימנים, רבים מהם כאלו שנראים היטב בשטח כבר היום, דרך סלמה עומדת בפני מהפך חזותי בלתי רגיל, שיהפוך אותה לדבר החם הבא בתל אביב. לאזור שבו כולם ירצו להיות. כמו ויליאמסבורג המבוקשת בניו יורק, כמו קרויצברג הייחודית בברלין. כמו פלורנטין השכנה, שעל 'הגדה הצפונית' של הרחוב, אשר ממשיכה לצעוד אל עבר התחדשות מרשימה מדי יום.

      הרבה יותר ממהפך נדל"ני ותו לאו

      במקומות רבים ברחבי הארץ והעולם מתרחשים באופן תדיר מהפכים נדל"ניים מרשימים, שמשנים את חזותם של אזורים שלמים. אלו מהפכים משמעותיים מאוד, ללא ספק, אך כאן אנו מדברים על מהפך עמוק הרבה יותר: כזה שאמור לשנות לחלוטין את אופיו של הרחוב. ג'נטריפקציה במובן הרחב ביותר שלה, החל בהקמת בניינים חדשים ומודרניים, דרך פיתוח פארקים ירוקים ושבילי אופניים, ועד, כמובן, שינוי כללי מבחינת זהות האוכלוסייה.

      הדרך לשם עוברת באותם שלבים המאפיינים כל מהפך שכונתי כולל: תחילה, אלו מחירי הנדל"ן הגבוהים בשכונות העיר הסמוכות שדוחקים את מי שאינם בעלי אמצעים אל השכונות המוזנחות יותר. בעבר המגמה הזו אפיינה את פלורנטין הסמוכה, אך זו הופכת בעצמה ליקרה יותר ויותר, וכך אותם מחפשי דיור זול ממשיכים בסריקותיהם עוד ועוד דרומה. השלב הזה כבר כאן, למעשה, והוא מוביל אל השלב הבא: עלייה בביקוש, בכל האזור, שמביאה את העירייה להחלטה על השקעה בו - השקעה בפיתוח, בשיפור התחבורה הציבורית ודרכי ההגעה אל השכונה, וגם בתכנון האזורי.

      שלב זה נמצא אף הוא בעיצומו: לצד שינויים מתהווים בתחבורה הציבורית - ובעיקר בנייתה של הרכבת הקלה, שבעתיד תציע שתי תחנות בדרך סלמה - אישרה העירייה לפני שנתיים את תכנית המתאר החדשה של תל אביב, תא 5000, שמקדישה פרק תכנוני נכבד לדרום תל אביב, ובין היתר לאזורים שמדרום לפלורנטין, כולל דרך סלמה. אישור התוכנית הזו הפך בפועל חלק ניכר משטחי דרום תל אביב לאזורי מגורים ותעסוקה, והיווה אור ירוק לפרויקטים נדל"ניים רבים, הנפרשים על פני כל דרום תל אביב והיווה את הזרז לשלב הבא: התחדשות סביבתית, בניית מבנים מודרניים, הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם, שימור מבנים היסטוריים ועוד ועוד. כל אלו מתחילים את השינוי בשטח, ונותנים את האות למהפך.

      בשכונות שכבר הזכרנו, ויליאמסבורג וקרויצברג, השינוי הזה כבר התחולל, והפך אותן משכונות ישנות ומוזנחות לשכונות שהביקוש בהן בלתי רגיל, אך חשוב מזה - לאזורים שהשינוי בהם מתבטא מבחינה חזותית ותרבותית. ממקומות נחשלים ועניים, אפורים ומוזנחים, הפכו השכונות האלו לצבעוניות, צעירות ותוססות, ולכאלו שמושכות אליהן משפרי דיור משכונות סמוכות- ואנשים שמעוניינים לחוש את הלב הפועם של העיר.

      איך שלא נסתכל על כך, דרך סלמה עומדת רגע לפני שינוי כזה בדיוק. הוא לא יסתכם בבנייה חדשה, ולא יעצור בפרויקטים נדל"ניים, מעניינים ככל שיהיו; הוא לא רק ימשוך אנשים שמחפשים דיור זול; הוא לא רק יביא עמו שינוי חזותי. הוא יגרום למהפך בכל זהותו של האזור.

      השינוי הצפוי 'יוליד' לאורך דרך סלמה פארקים חדשים - מצרך נדיר באזור; הוא יסלק מהסביבה את התעשייה האפורה והמלכלכת; הוא יביא לסלילת שבילי אופניים; הוא יהפוך את הרחוב לרחב יותר פיזית (מ־12 מטרים כיום עד אפילו ל־26 מטרים בעתיד), ישלב בין מגורים למסחר ותעסוקה וייצוֹר קהילות של תושבים לאורכו. במילים אחרות, דרך סלמה עומדת להשתנות ללא היכר, והאזור כולו בדרך להפוך לדבר הבא בעיר הגדולה.

      פרויקט המגורים רביעיית פלורנטין בתל אביב (ראובן קסטרו)
      פרויקט המגורים רביעיית פלורנטין (צילום: ראובן קסטרו)

      תחילתו של השינוי כבר נראה בשטח

      העובר לאורך דרך סלמה כיום כבר יוכל להצביע על כמה נקודות המסמנות את השינוי. לא, הוא לא יחזה במהפך אשר מתהווה ממש לנגד עיניו: הרחוב הוא עדיין אותו רחוב אפור ומפויח, המבנים הישנים עדיין משקיפים על העוברים והשבים ובתי המלאכה האופייניים עודם שם. אך האזור רוחש וגועש, בעיקר מתחת לפני השטח. בקרוב - עניין של שנים ספורות בלבד - אותה התחרשות תעלה מעל לפני הקרקע.

      כאמור, תכנית המתאר תא 5000 שאישרה עיריית תל אביב נתנה את האות לתחילתה של הפעילות הרבה סביב הרחוב. הסנונית הראשונה אשר הוקדמה עוד לפני אישור תכנית המתאר הייתה 'רביעיית פלורנטין', שהוקמה במפגש שבין דרך סלמה לאברבנאל - פרויקט גדול וחדיש שגם היום עדיין נראה כלא שייך לסביבתו, אך אט-אט זה משתנה. בנוסף אליה אפשר לראות לאורך הרחוב עוד כמה בניינים חדשים שאוכלסו, לצד אחרים שמוקמים בימים אלו - בדרך סלמה 57, 61, 65 ו־85.

      אך הפרויקטים הללו, הם עדיין פרויקטים נקודתיים יחסית, ואנחנו מדברים על מהפך של ממש. אחת התכניות המרכזיות בהקשר זה היא ללא ספק 'תוכנית שלבים' העצומה, שכוללת 450 דונמים ועתידה להוסיף לאזור 5,500 יחידות דיור חדשות, באזור חלקה הדרום מערבי של דרך סלמה, בין פלורנטין בואכה יפו. עבור אזור שהוא, כאמור, תעשייתי ברובו, מדובר במהפך בלתי רגיל - ועל פי כל המומחים, זו התוכנית שתיתן את האות לשינוי המואץ באזור.

      תוכנית שלבים מתפרסת על שטח גדול, והשינוי שהיא מציעה אדיר, ולו רק בשל העובדה שהיא תספק ליזמים זכויות בנייה גדולות פי שישה משטח המתחם שעליו הם יקימו את הפרויקט - גידול שיתבטא, כמובן, בעיקר בבנייה לגובה ויוסיף אוכלוסייה חדשה ומבוססת לאזור.

      כדי להמחיש את השינוי הצפוי נציין כי נכון להיום ישנן כ-1,400 יחידות דיור בכל שטח התוכנית המיועד. אותן 5,500 יח"ד חדשות שיקומו במסגרת התוכניות צפויות להוסיף לאזור זה בלבד 20 אלף תושבים. במצב עניינים שכזה ברור לכול כי המגמה הזו תימשך ותדביק את האזור כולו.

      בהקשר של רחוב סלמה, הגדה הדרום מערבית שלו, התעשייתית יותר (מצפון נמצאים שולי שכונת פלורנטין, שם ישנם יותר פרויקטים למגורים), היא למעשה המוקד העיקרי של המהפך ברחוב, ולאורכה נעשתה חשיבה רבה: לבד מהפיכת הרחוב לכזה המשלב בין מגורים לבין מתחמי מסחר 'נקיים' ומשרדים, ביחס של 80%-20% לטובת המגורים, הושם דגש על בנייה מרקמית. כך, על גדות הרחוב ייבנו מבנים בני 6-7 קומות, ואילו דרומית יותר, אל עומק גושי המבנים, ייבנו מבנים גבוהים יותר.

      פרויקט של קבוצת חג'ג' ברחוב סלמה בתל אביב. (יח"צ , בר אוריין אדריכלים)
      פרויקט של קבוצת חג'ג' ברחוב סלמה בתל אביב (הדמיה: בר אוריין אדריכלים)

      כמה פרויקטים המתוכננים לאורך הגדה הדרומית של הרחוב כבר זכו לאישור התוכנית המפורטת, ועומדים רגע לפני קבלת היתר בנייה ועלייה על הקרקע. כזה הוא פרויקט סלמה 46-48, אשר מתוכנן להיבנות כחלק מתוכנית להקמת 500 יחידות דיור חדשות במרובע המבנים התחום על ידי הרחובות חיים בן עטר ורבנו חננאל. בפרויקט, שמבצעת קבוצת חג'ג', ייבנו ארבעה מבני מגורים - שני מגדלים בני 18 קומות ושני בניינים מרקמיים בני שבע קומות. כיאה לתוכנית המשתלבת במגמה הכללית של הרחוב, היא תכלול גם פארק אורבני שישתרע על פני שלושה דונמים, וכן קומת קרקע מסחרית אשר תכלול מסעדות, בתי קפה, מתקני כושר ועוד. הפרויקט יציג 'עירוב שימושים', ויכלול מגורים, שטחי תעסוקה ושטחי מסחר במקום אחד, במטרה לספק לתושבים החדשים כל הצרכים במקום אחד.

      העבודות בשטח בפרויקט סלמה 48 אמורות להתחיל בעוד כשנה מהיום, והוא לא היחיד בדרך סלמה שנמצא בשלב מתקדם: כמה פרויקטים דומים, סמוכים אליו, נמצאים בנקודה דומה, וכולם יחד צפויים להתמזג אל מגמת השינוי של תוכנית שלבים הנרחבת, וכך - כאשר כמה פרויקטים גדולים נעשים במקביל - מונח הבסיס העיקרי לשינוי הגדול באזור כולו. כל זה צפוי לקרות ממש בעוד שנים אחדות.

      למחפשי ההזדמנויות שבינינו, נציין כי המחירים למ"ר בפרויקטים הללו הנו סביב ה-35 אלף שקלים למ"ר, מחיר נמוך משמעותית ממחיר של 50 אלף שקלים למ"ר במרכז העיר המיושן ואף נמוך משמעותית מהמחיר למ"ר בפרויקטים סמוכים באזור עצמו אשר הנם סביב ה-45 אלף למ"ר. אפשר בהחלט לומר שמדובר כאן בהזדמנות נדל"נית בלתי חוזרת, שכן באותן שכונות ברחבי העולם שעברו מהפך דומה לזה המתוכנן בדרך סלמה, קפצו מחירי הנכסים ב־20 אחוזים, ב־30 אחוזים ואף יותר מזה.

      להפוך את האזור לאבן שואבת - גם עבור תושבי השכונות הצפוניות

      שינוי גדול בחזותו ובאופיו של אזור מסוים הוא דבר שלוקח זמן. ישנם כאלו שמזהים זאת מיד, ונמשכים אל השינוי עוד בצעדיו הראשונים - כפי שיעשה מי שיחליט כבר היום לעבור להתגורר בדרך סלמה - אך הרוב יעשו זאת בשלבים מאוחרים יותר, כשהשינוי כבר ייראה בעיניים. הציפיות הן כי בעוד שלוש עד ארבע שנים כבר ישתנו משמעותית פניה של דרך סלמה, שתהפוך בעתיד הלא רחוק לאחד האזורים המבוקשים ביותר בעיר ובגוש דן כולה. היא צפויה למשוך אליה משפרי דיור מהשכונות הסמוכות, ממרכז העיר ואף מהשכונות הצפוניות והיוקרתיות של תל אביב.

      אם כן, בעוד כמה שנים צפויה דרך סלמה להפוך מציר תנועה מרכזי המארח בעיקר בתי מלאכה, לרחוב מגורים מרכזי, נקי, מזמין ומודרני, שיארח כ־20 אלף תושבים חדשים. המציאות הזו, שנראית כיום כמעט בלתי אפשרית, צפויה להפיח רוח חיים באזור כולו, שבמשך עשרות שנים סבל מהזנחה של ממש, ואולי-אולי תהפוך את הרחוב לאחד מהמוקדים החשובים ביותר של העיר תל אביב בזמן הקרוב.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן