פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בעלי קרקע? ההפתעה שאסור לכם לגלות מאוחר מדי

      הודעות לקוניות ועמומות בסוף העיתון על שינוי ייעוד גורמות לבעלי הקרקע לנזק משמעותי. עו"ד יפעת בן אריה ממשרד צבי שוב מסבירה מה חייבים לשנות ולעשות כדי שבעלי קרקע לא יפספסו את המועד החוקי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע שנשארת ברשותם

      שדה חרוש ליד גן יבנה (ShutterStock)
      הבעיה הגדולה היא שהרשויות לא טורחות לעדכן את בעלי הקרקע על ההליך המשמעותי שקורה באדמתם (צילום: ShutterStock)

      המדינה מאשרת ומשנה תכנית חדשות לבקרים. חלקן תכניות המשביחות את הקרקע ועליהן משלמים הבעלים היטל השבחה לרשות המקומית, וחלקן תכניות שמכוחן מופקע נתח משטחו של בעל הקרקע - והוא יכול לתבוע תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וכן תביעת פיצויי הפקעה.

      כידוע, על מנת להפקיע נכסי מקרקעין על פי חוק התכנון והבנייה, בשלב הראשון יש לפרסם תכנית בה ישונה ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור. רק לאחר פרסום התכנית ואישורה ניתן להפקיע את המקרקעין מידי בעליהם. לעיתים קרובות עובר זמן רב בין פרסום התכנית לבין ההפקעה בפועל. בזמן זה מוצא בעל המקרקעין את עצמו ללא יכולת לפתח את הקרקע לאור ההפקעה הצפויה.

      שינוי ייעוד הקרקעות במסגרת התוכנית יגרום לשחיקה דרמטית ולהפחתה משמעותית בשוויין. לכאורה לבעלי הקרקעות מגיע פיצוי, אולם הם יקבלו אותו לרוב רק אם ידרשו אותו. אלא שהבעיה הגדולה היא שהרשויות לא טורחות לעדכן את בעלי הקרקע על ההליך המשמעותי שקורה באדמתם, שכן למרות שהודעה על התכנית מתפרסמת בעיתונות וברשומות במסמך שכותרתו ותוכנו לרוב אינם ברורים (אולי פרט לעורכי דין ושמאי מקרקעין), אין חובה לתת הודעות אישיות לבעלי הקרקע תכנית לשינוי יעוד מקרקעיו. גם אם בעל קרקע רואה הודעה כזאת בעיתונים, לא בטוח שידע לאתר את פרטי מקרקעיו מתוך ההודעה המתפרסמת, שנמצאת בדרך כלל בסוף העיתון וכתובה לעיתים באותיות שכדי לקרוא אותן צריכים זכוכית מגדלת.

      נדל"ן בנייה בניינים (ראובן קסטרו)
      לא רק שבעל קרקע לא מקבל הודעה אישית על התכנית, אלא שגם אם יתקל במודעה על תכנית כזאת לא יוכל לדעת בהכרח האם היא חלה על מקרקעיו או פוגעת בו (צילום: ראובן קסטרו)

      התוצאה היא שבעלי קרקעות מגיעים לרוב למידע בדבר שינוי ייעוד מקרקעיהם רק בשלב ההפקעה עצמה (במסגרתה כן קיימת חובה לתת הודעות אישיות). ובזמן שחלף מהרגע שהתוכנית מאושרת ועד שהיא מגיעה לשלב שבו הרשות מחליטה להפקיע את הקרקע, שווייה כאמור עשוי להיות נמוך יותר, שכן תביעות ירידת ערך בגין תכנית צריכות להיעשות בתוך שלוש שנים ממועד אישור התכנית, ואם ההפקעה בפועל חלה לאחר תקופה ארוכה יותר מ-3 שנים, בעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי, אך לפי ערך קרקע אחר לחלוטין. למשל בגין שווי של דרך או כביש שהינו כמעט שהינו זניח ביותר ולא לפי ייעוד חקלאי אם הופקעה ממנו קרקע חקלאית על מנת להקים עליה כביש.

      בעיה נוספת קשורה גם היא לאופן הפרסום עצמו בו "נופלים" לא מעט פגמים, במקום שיתפרסם באופן מפורט נהיר וברור לא אחת תכניות מתפרסמות באופן לקוני ועמום, למשל אנו נתקלים בפרסומים על תכניות שאף לא טורחות לציין גושים וחלקות כך שגם בעל קרקע שכן עוקב בעיתונות, לא בהכרח יכול לדעת אם התכנית חלה על מקרקעיו וככל שכך האם היא פוגעת בהן בדרך כלשהי.

      כך לדוגמה תכנית צ' בתל אביב המאפשרת כיום תוספת של שלושה מיליון מ"ר בנייה בכל השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתחומי מרחב התכנון של העיר מבלי ליידע את הציבור כי במגרשים ציבוריים ניתן יהיה להוסיף מכוח התכנית, בנייה בהיקפים עצומים ומבלי לפרט את הגושים והחלקות עליהם חלה התכנית. כך שלא רק שבעל קרקע לא מקבל הודעה אישית על התכנית, אלא שגם אם יתקל במודעה על תכנית כזאת לא יוכל לדעת בהכרח האם היא חלה על מקרקעיו או פוגעת בו. נראה כי אין זה מראית פני הצדק.

      מכאן יוצאת הרשות מרווחת על חשבון גבו של האזרח התמים ומכאן החשיבות הגדולה בצורך בשינוי החוק שיקבע כי יש לתת הודעה אישית על שינוי ייעוד מקרקעין, בייחוד כשמדובר בשלב "מקדים" להפקעה ושתקופת ההתיישנות לתביעה כזאת היא קצרה וכן לקבוע הוראות ברורות בנוגע לפרסום התכנית, ומה היא חייבת לכלול כדי למנוע "הפתעות" ועל מנת שבעל הקרקע לא יפספס את המועדים לנקיטת הליכים להם הוא זכאי על פי חוק. נראה כי לאור עליית קרנה של זכות הקניין כזכות יסוד מוטב, כי הדברים יעוגנו בחוק בהקדם ויפה שעה אחת קודם.

      כותבת המאמר: עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון ובנייה וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, המומחה בנדל"ן ותכנון ובנייה.

      לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
      להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחצו כאן