פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כיצד להתמודד עם אירועים בלתי מתוכננים בתהליך הליווי הפיננסי?

      פרויקט נדל"ני הוא סוג של "ממלכת אי הוודאות" והבעיות שצצות במהלכו משפיעות גם על תהליך הליווי הפיננסי. איך מתגברים על התקלות ונמנעים מהסתבכות? יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, המעניקה ליווי פיננסי לפרויקטים נדל"ניים עם מקרים ותגובות שכדאי לכם להכיר

      פרויקט בנייה בעיר ראשון לציון (ShutterStock)
      גם בתהליך הליווי הפיננסי עשויים להתרחש אירועים בלתי מתוכננים (צילום: ShutterStock)

      בפרויקט נדל"ן שיוצא לדרך ישנם כל כך הרבה פרטים ומרכיבים שצריך לקחת בחשבון, כל כך הרבה דברים שיכולים לעצור ולהכשיל אותו וכל כך הרבה כסף שמעורב בעניין, עד שלפעמים מפתיע שהוא בכלל מתממש. אחד הכלים אשר הופכים את התהליך הזה ליציב ולוודאי הרבה יותר הוא הליווי הפיננסי, שמספק ליזם מסגרת תומכת שצועדת לצדו, יד ביד, ומאפשרת לפרויקט להתקדם בצעדים בטוחים ומחושבים.

      למרות זאת, גם בתהליך הליווי הפיננסי עשויים להתרחש אירועים בלתי מתוכננים (בלת"מים) אשר ישפיעו על הליווי עצמו, וכמובן על הפרויקט ועל מידת הרווחיות והכדאיות שלו. נסביר כאן מתי זה קורה, וכיצד אפשר להתמודד עם בלת"מים בזמן התקדמות הפרויקט.

      "ליווי פיננסי הוא שיטה שבאמצעותה מממנים פרויקטים נדל"ניים בארץ ובעולם", מסביר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, המעניקה ליווי פיננסי לפרויקטים נדל"ניים. "זהו בעצם ליווי סגור, שבמסגרתו מגובשת תכנית עסקית, דו"ח אפס, שמוכן בתחילת הליווי - ועל בסיסו מאשרים את העסקה. בתוכנית העסקית מפורטות עלויות הפרויקט, תחזית ההכנסות, תחזית קצב ההכנסות, לוח הזמנים, שיטת הפעולה ועוד. בהתאם לכתוב בדו"ח, מעניק הגורם המממן את השירותים הפיננסיים הדרושים לפרויקט. בסופו של דבר, כשפרויקט מאושר לליווי ניתן אישור לכל המכלול, שהשורה התחתונה שלו היא תזרים המזומנים. הגורם המלווה יודע לגשר בין ההכנסות לבין העלויות ולסגור הפער, עד שלפרויקט יהיה תזרים מזומנים חיובי והוא יסלק את כל האשראי. זוהי מהותו של הליווי הפיננסי".

      עד כאן הכול טוב ויפה: התכנית מגובשת, הצעדים ברורים והמימון הושג, על סמך אותם פרטים. אך באופן טבעי, לא תמיד הכול מתקדם לפי התכנון. "כשדברים משתבשים, התכנית העסקית משתנה, תזרים המזומנים משתנה והלו"ז משתנה", מסביר סיסו, "ובהתאם לזה צריך לעדכן גם את נושא המימון". וכאן אנחנו צוללים לעניין עצמו: מה קורה כאשר הדברים משתבשים במהלך תהליך הליווי הפיננסי?

      "בלת"מים" בכל רגע נתון - לפני הפרויקט ובמהלכו

      החוק הברור היחיד שקשור לבלת"מים בפרויקטים נדל"ניים הוא שהם יכולים לקרות בכל רגע. אין שלב חף מתקלות לא מתוכננות במהלך הקמת הפרויקט, ואת כולן צריך לקחת בחשבון כאשר מגבשים את התוכנית העסקית ומעניקים ליווי פיננסי ליזם.

      ובאילו בלת"מים יכול לפגוש היזם בדרכו להקמת הפרויקט? לדברי סיסו, הרשימה ארוכה: "זה יכול להתחיל בלוחות זמנים שלא עומדים בהם, בשל עיכוב בקבלת היתר הבנייה; זה יכול להיות מצב שבו בתוכנית העסקית חושבו 40 יחידות דיור, אך בפועל מאושרות קצת יותר או קצת פחות; זה יכול להיות אי-עמידה ביעדי הפריסייל או אי-עמידה בקצב המכירה במהלך הפרויקט, וכן חריגה מתקציב העלויות.

      כל דבר כזה משפיע על תזרים המזומנים, אבל אלו מצבים פשוטים יחסית, משום שהם ניתנים לתיקון בקלות יחסית: מעדכנים את ההכנסות ואו הוצאות, מגדילים את כריות הביטחון בהתאם להסכם, שומרים על מרווח כולל - ואפשר לצאת לדרך".

      "עלולים להתרחש גם בלת"מים מורכבים הרבה יותר, שקשה הרבה יותר לצפות אותם", ממשיך סיסו. "למשל, פרויקט שנבנה בטעות בסטייה של כמה מטרים מהמקום שבו היה אמור להיבנות, בשל טעות של מודד; או גלישת קרקע בעקבות בעיות ביסוס או בדיקות קרקע לא תקינות - במקרה כזה הקרקע גולשת והפרויקט קורס. לדוגמה, לא מזמן התגלתה בפרויקט ברמת גן גלישה של אדמה הנמצאת סמוך לפרויקט הנבנה, עד כדי חשש לסכנת קריסה של הבניין הקיים ונדרש פינוי של הדיירים ממנו. כפי שניתן להבין, ישנן תקלות וישנם בלת"מים כיד הדמיון. העובדה שיש תכנית, לא מבטיחה שדברים לא ישתבשו".

      מתברר כי ישנו תחום שנחשב 'מועד לפורענות' מבחינה זו - תחום שבו הסיכוי לבלת"מים גדול הרבה יותר, בשל אופיו ומורכבותו. זהו תחום ההתחדשות העירונית. "בתחום הזה הבלת"מים גדולים הרבה יותר ושכיחים הרבה יותר", מצהיר סיסו. "למה? כי בהתחדשות עירונית היזם נכנס למרקם עירוני קיים, ומתחיל לעבוד על בניין קיים - בין אם להרוס אותו ובין אם לחזק אותו. למרות הבדיקות שנעשו לפני תחילת העבודות, יכולות להתגלות בעיות כמו ביסוס לא נכון לבניין, עמודים תומכים שאינם חזקים מספיק, ביוב רקוב, דיירים שלפתע 'מגלים' פרט שלא ידעו עליו ולא מסכימים שיימשכו העבודות, ועוד כהנה וכהנה דוגמאות.

      בנייה של בניין ברחוב כצנלסון, ראשון לציון (ShutterStock)
      "בתחום ההתחדשות העירונית הבלת"מים גדולים הרבה יותר ושכיחים הרבה יותר" (צילום: ShutterStock)

      המקרים האלה יכולים לעכב פרויקט, ואפילו לעצור אותו - בייחוד כשמדובר בבעיות הנוגעות להסכמות עם הדיירים - ופתאום אי אפשר להתקדם והקבלן מקבל הוראה להפסיק את העבודה, לפעמים לשבוע ולפעמים לשנה. להחזיר אותו לעבודה זה דבר קשה מאוד, וקבלן חדש שיבוא במקומו עשוי לבקש יותר כסף, ולא יסכים לקחת אחריות על מה שכבר נעשה. זאת עוד בעיה שצריך להתמודד איתה בפרויקט מסוג זה".

      כמות הבלת"מים כמעט אינסופית, ויכולה להיות בנושאים שונים - החל בתכנון (לדוגמה: בניית פרויקט בסמוך לים או למאגר מי תהום), ההיטלים והתנהלות הרשויות (עיכוב במתן היתרים), התקבולים (קצב המכירות בפרויקט), הביצוע (הצורך בחפירת חניון תת-קרקעי מתחת לבניין, כדי לעמוד בתקנות החניה של העירייה) ואף החלטות הממשלה (מע"מ אפס, אשר משפיע על החלטות הקונים).

      איך יוצאים מזה? ובמילים אחרות - כיצד מתמודדים נכון עם בלת"מים?

      עד עכשיו התרכזנו בעיקר בבלת"מים עצמם, על שלל סוגיהם, אך האם יזם של פרויקט נדל"ני פשוט צריך להשלים עם העובדה שתקלות יקרו, ולהתמודד איתן כשהן 'יצוצו'? ודאי שלא. אפשר להתכונן ולהיערך לרוב הבלת"מים בצורה טובה עוד מתחילתו של הפרויקט.

      "כדי להיערך מראש אנחנו לוקחים בחשבון, בעת ניתוח הפרויקט, שגם דברים בלתי צפויים עשויים לקרות - ומוסיפים אותם לחישוב. בפרויקטים פשוטים יחסית, שמתחילים על מה שנקרא 'קרקע בתולה', נקצה לטיפול בבלת"מים כ-5%, ובפרויקטים המסובכים והמורכבים, לדוגמה תמ"א 38 מסוג 1, נדרוש תוספת של 15%. לכן אם עלויות הבניה הן עשרה מיליון שקלים בפרויקט תמ"א 38, נקצה 1.5 מיליון שקלים להתמודדות עם הדברים שאינם ידועים מראש.

      נוסף על כך, אנחנו בודקים ומתקנים את התוכנית עצמה - כי לעיתים מה שנכתב בדו"ח האפס לא מוסכם עלינו. לצד זה, כמובן, נבדוק את כל הסיכונים שאנחנו מזהים בפרויקט. את כל הפרמטרים הללו אנחנו כוללים במודל מתוחכם, שיודע עבוד על כל פרמטר בנפרד ולחזות מה יקרה בתרחישי קיצון, וכך אנחנו בודקים את הפרויקט בפני עצמו ובודקים שיש לנו מספיק בטוחות. בהתאם להן אנחנו 'גוזרים' מה נעניק לפרויקט, מה לא נעניק לו, באילו תנאים וכדומה. כך זה עובד".

      אם כן, 'הדרך אל האושר' - או במקרה שלנו, הדרך עד להשלמת הפרויקט, רצופה לא מעט מכשולים ומהמורות. כמעט אין פרויקט נדל"ני שלא נתקל כיום במהמורה כזו או אחרת, ולכן חשוב מאוד להיערך לכך מראש. ליווי פיננסי מקצועי, שמתחשב בכל הפרמטרים ולוקח בחשבון כל בלת"ם אפשרי (עד כמה שניתן), יסייע לפרויקט לצעוד בדרך בטוחה.

      לאתר חברת קרן יסודות