פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מאיפה הכסף? כך ממומנות עסקאות נדל"ן למגורים

      יש מספר סוגים של עסקאות נדל"ן בישראל, שלכולם מאפיינים שונים מבחינת היזם ומבחינת הגורם המממן. מהם סוגי העסקאות העיקריות? דוד ברוך, יו"ר שותף בקרן מימון הנדל"ן "יסודות", על העסקה מעיני היזם ומעיניו של הגורם המממן

      הילה ציאון בסיור עיתונאים באתרי מחיר למשתכן בראשון לציון, שדרות ואופקים (אבי כהן)
      אתר בנייה של מחיר למשתכן (צילום: אבי כהן)

      סוגי העסקאות בעולם הנדל"ן למגורים ניתנות לחלוקה לכמה קטגוריות: עסקאות יזמיות על קרקעות מדינה ועל קרקעות פרטיות; עסקות יזמיות במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'; עסקות קומבינציה בין בעלי קרקע פרטיים לבין יזמים; ועסקות יזמיות בתחום ההתחדשות העירונית - ובכלל זה עסקאות מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38.

      כדי להבין מעט יותר על כל עסקה שכזו, ננסה בעזרת דוד ברוך, יו"ר שותף בקרן מימון הנדל"ן "יסודות", להציג אותה בשתי דרכים - מעיני היזם ומעיניו של הגורם המממן, שהרי שני אלו יחד הם אלו שגורמים לעסקה לצאת לפועל, בסופו של דבר.

      עסקאות ייזום "רגילות"

      "למסגרת זו נכנסות מרבית העסקאות שהתבצעו בישראל לאורך השנים", מציין ברוך. "מדובר בפרויקטים שנבנו על קרקעות מדינה ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, ועל קרקעות פרטיות". במקרים רבים מדובר ביזמים שרכשו קרקע שעוד לא גובשו בהן תוכניות בנייה, ומתוקף כך מדובר ב"תהליך ייצור" שיכול להימשך כעשור ולעיתים אף למעלה מכך.

      מבחינת היזם, עסקות אלו מחייבות בן היתר מיומנות בהליכי תכנון ורישוי, ואורך נשימה עסקי ופיננסי. שיעורי הרווחיות בפרויקטים אלו הם בטווח 15-20 אחוזים מהעלות, כתלות במשך הפרויקט וברמת המינוף.

      בכל הקשור לצד המימוני, עסקאות אלו הן ליבתו של ענף המגורים. "מימון העסקה מחייב שלושה רכיבים", מסביר ברוך. "חוב בכיר, ערבויות או פוליסות חוק מכר לרוכשי הדירות וערבויות נוספות הנדרשות אגב הליכי הרישוי והבנייה. יודגש כי עיקר האשראי הכספי מתרכז בשלב רכישת הקרקע ותחילת עבודות הבנייה, ועם התקדמות הפרויקט מימון הבנייה מגיע מתקבולי הדיירים".

      מכך אפשר להבין, כי האתגר הגדול שאיתו מתמודדים גורמי המימון הוא שלב מימון הקרקע, שכן הבנקים יעדיפו להימנע ככל האפשר ממימון קרקע לטווחים ארוכים, ובפרט בקרקע בלתי מתוכננת, הן בשל סיכוני השוק והן בשל רמת הרווחיות הנמוכה. בשנים האחרונות, אולי כתוצאה מכך, נוסף רכיב מימון נוסף: הלוואות חוץ בנקאיות למימון קרקע בשיעורי ריבית גבוהים, וכן הלוואות מזנין/השלמות הון, המסופקות על ידי גופים חוץ-בנקאיים.

      "כך או כך, הפחתת הסיכונים למממן תיעשה בדרך כלל על ידי תחימת הפרויקט בזמן, קביעת חובת הון עצמי מזערי ושיעורי מכירה מוקדמת", מוסיף ברוך. "למותר לציין כי מימון פרויקטים נעשה בשיטת הליווי הסגור, ובשעבוד המקרקעין וההסכמים השונים הכרוכים בפרויקט לטובת המממן".

      עסקאות במסגרת 'מחיר למשתכן'

      תוכנית 'מחיר למשתכן' היא אומנם תוכנית חדשה יחסית, אך נכון להיום הפנתה המדינה את מרבית מאמצי שיווק הקרקעות שבבעלותה לטובת פרויקטים במסגרתה, ולכן יש לה השפעה רבה על השוק מבחינת העסקאות המתבצעות בו. "מדובר בעסקאות על קרקע מדינה בלבד, שמרביתן נמצאות בפריפריה", אומר ברוך. "לצורך קיצור לוחות הזמנים פעלה המדינה לחתימה על הסכמי גג עם רשויות שבתחומן שווקו הקרקעות, ואשר תכליתם להבטיח הקמת תשתיות והליכי רישוי ותכנון בלוחות זמנים קצרים מאלו שמאפיינים את עסקות הייזום הרגילות".

      מבחינת היזם עסקות אלו משמען סיכון שוק מזערי, אך בה בעת רווחיות הרגישה מאוד לסיכוני תמחור, כתוצאה מסטיות בעלויות הביצוע או דחייה בקבלת היתרים. נוסף על כך, קיים כאן סיכון לא מבוטל בכל הנוגע לתמחור מרכיב הדירות בשווק חופשי. "היזמים מסתפקים בתוכנית זו בשיעורי רווחיות נמוכים מעסקות ייזום רגילות, בטווחים של 10-15 אחוזים", מציין ברוך.

      בכל הקשור לצד המימוני, ועל אף הביקורת נגד התוכנית עם השקתה, פעילים בתחום כיום כל גורמי המימון בישראל. "עסקות אלו, כל עוד הן מתנהלות על פי התוכנית, צפויות לצרוך אשראי כספי לתקופות קצרות", מרחיב ברוך, "וזאת מאחר ששלב מימון הקרקע קצר בהשוואה לעסקת ייזום רגילה, בשל הסכמי הגג והתכנון. נוסף על כך, עם תחילת הפרויקט מתקבלים סכומים גדולים מתקבולי דיירים, בשל שיעורי המכירה הגבוהים. שיעורי המכירה מקטינים את סיכון השוק, ואמורים לפצות על הרווחיות הנמוכה בתחום, בהשוואה לפרויקט ייזום רגיל".

      אתר בנייה בישראל (ShutterStock)
      (צילום: shutterstock)

      עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית

      עסקאות אלו, כפי שניתן להבין משמן, הן כאלו שנוגעות למרחבים אורבניים קיימים. "מדובר בניצול מיטבי של שטח מבונה, ובהגדלת מספר יחידות הדיור על יחידת שטח נתונה, דרך הריסה ובנייה מחדש או דרך הוספת תוספת בנייה על הקיים", מסביר ברוך. "זהו תחום פעילות חדש שקיבל תנופה עם הופעתה של תמ"א 38, אך הוא נתקל בשלל קשיים והתנגדויות הנובעים ממורכבותו מחד, ומשיקולי הרשויות המקומיות מאידך. תהליך הייצור של דירה במסגרת זו הינו ארוך, ולעיתים אף לא ודאי".

      עיקר הפרויקטים בתחום התחדשות העירונית מרוכזים נכון להיום במרכז הארץ, ומרביתם בהיקף יחידות קטן לפרויקט. כמו כן, תחום זה מאופיין במספר גדול של יזמים מסוגים שונים, בהם כאלו המוגדרים כשחקנים חדשים בענף הבנייה.

      מבחינת היזם נדרשות בעסקאות כאלו מיומנויות נוספות ומגוונות בהשוואה לפרויקט רגיל, הנובעות מאופי הליכי הייזום ומהממשק המורכב עם הדיירים ועם נציגיהם. "ייזום פרויקטים אלו כרוך בהוצאת שאינן בנות השבה במקרה של אי ביצוע הפרויקט, או בהידרש שינויים תכנוניים מהותיים בתוכנית המקורית", מציין ברוך, "עובדה המעלה את הסיכון הכולל. עסקאות חיזוק מייצרות סיכונים נוספים, מעיניו של היזם, בעיקר בתחום הביצוע ובטיחות האתרים. כפיצוי למורכבות ולסיכון, תנוע הרווחיות על הפרויקטים בטווח 15-25 אחוזים".

      בכל הקשור לצד המימוני ישנם כמה וכמה קשיים הנובעים מאי-הוודאות להתממשות הפרויקט, ומהיעדר יכולת מצד היזם להעמיד בטוחות ספציפיות ברמת הפרויקט קודם לאישורו. "נכון להיום לא כל גורמי המימון פעילים בתחום, והדבר בולט בעיקר בעסקאות לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38", אומר ברוך. "ככל שהמממן נכנס לפרויקט התחדשות בסמוך לשלב קבלת ההיתרים, כך הסיכונים מבחינתו קטנים משמעותית, ולכך מסייעת העובדה שאין בעסקאות אלו מימון קרקע. נוסף על כך, דרישות ההון העצמי והמכירות המוקדמות 'מפצות' על סיכוני הביצוע הייחודיים. בשורה התחתונה, עסקאות בתחום נחשבות רווחיות למממן, אך בה בעת מאופיינות בהיקפים קטנים, שלעיתים אינם מצדיקים את העמדת משאביו התפעוליים של המממן".

      עוד נציין כי בפרויקטים כאלו על המממן להיות זהיר בנוסחי ערבויות חוק המכר, ערבויות הביצוע והשעבודים הייחודיים לתחום, משום שיש ביניהם כאלו שטרם נבחנו בבתי המשפט. זאת ועוד: אם הפרויקט מגיע למצב של מימוש הליכי וכינוס נכסים על ידי המממן, צפויות להתגלות מורכבויות נוספות, הנובעות מאופי הפרויקט וממעורבותם של הדיירים. לשני הדברים הללו חשוב לשים לב בעת בחינת מימונם של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

      "ככלל, סוגי עסקות חדשים ייתקלו בדרך כלל בחבלי קליטה עד להבנת הסיכונים", מוסיף ברוך. "גם בבתי המשפט נדרש זמן עד להתגבשותם של תקדימים והלכות, ולכן מממנים נוטים לקחת מקדמי ביטחון בעסקאות אלו, עד להתעצבות הפרקטיקות".

      עסקאות קומבינציה

      בעסקאות אלה בעל הקרקע מתקשר עם יזם לטובת ביצוע עסקת חליפין - קרקע תמורת שירותי בנייה או דירות.

      מבחינת היזם האתגר הגדול בתחום זה הינו איתור העסקה והגעה להבנות עם בעלי המקרקעין, שאינם מתחום הנדל"ן ברוב המקרים. "בעסקאות אלו טמון פוטנציאל לניגוד ענייניים בן היזם לבין בעלי הקרקע בכל הקשור לשיווק ולתמחור הדירות של כל אחד מהצדדים, ורצוי שהנושא יוסדר חוזית מראש", ממליץ ברוך. "כאשר הקרקע בלתי מתוכננת, ההגעה להבנות עם בעליה וחלוקת הסיכונים הופכות מורכבות יותר. הרווחיות בעסקאות אלו נעה סביב 15-25 אחוזים".

      בכל הקשור לצד המימוני, בעסקאות אלו נדרש המממן להעמיד כבר בתחילת הפרויקט ערבויות לבעלי הקרקע, בשווי התמורה. כמו כן, הוא ייטה לממן פרויקטים שבהם לבעלי הקרקע אין מעורבות בניהול הפרויקט. נציין שעסקאות מסוג זה מרוכזות בעיקר במרכז הארץ ושהיקפן מוגבל.

      עסקנו כאן בארבעת סוגי העסקאות הרווחים ביותר בתחום הנדל"ן למגורים. לכל אחד היתרונות והחסרונות שלו ובכל אחד יחס מסוים בין רווחיות לסיכונים, אשר משפיע הן על שיקוליו של היזם והן על שיקוליו של המממן. כל אחד מהגורמים בוחר בסיבות משלו 'להיכנס' לפרויקט מסוים ולבצע עסקה מסוימת, אך יחד מניעים היזם והמממן את גלגלי ענף הנדל"ן כולו.

      לאתר קרן יסודות