לא תכירו את המקום: האופן שבו פינוי-בינוי מחדש את השכונה כולה

תחום ההתחדשות העירונית נחלק כיום, בגדול, לשלושה סוגים של פרויקטים: תמ"א 38 - 1, המתמקד בחיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה על הקיים, תמ"א 38 - 2 על כל תיקוניו, אשר במסגרתו הורסים את הבניין הקיים ובמקומו בונים חדש ותכניות של פינוי בינוי אשר, במסגרתן נהרסים מספר בניינים ישנים ובמקומם נבנה מתחם שלם חדש ומודרני. בשלושת המקרים, ובמיוחד בהריסה ובנייה מחדש, יישום הפרויקט משפיע מידית על מראה הסביבה, שהרי המבנה מקבל חזות חדשה, המראה המוזנח מוחלף במראה יוקרתי יותר והבנייה הישנה מתחלפת בבנייה חדשה יותר, מרעננת. אך השינוי גדול הרבה יותר מזה: הוא נוגע לא רק למראה המבנה, לסביבה כולה. לעיתים, הוא מביא לשינוי אופיין של שכונות שלמות.

תארו לעצמכם קבוצת מבנים ישנים אשר עומדת על תילה כבר עשרות שנים. אותם מבנים נהרסים יחד ובמקומם, ממש על אותו שטח, מוקמים כמה מגדלי מגורים גבוהים ומרשימים. לא רק זאת: סביב אותם מגדלים משקיע היזם הבונה את הפרויקט גם בפיתוח סביבתי, כולל פארקים וגני שעשועים, גני ילדים ומבנים ציבוריים. כל אלו יחד משנים לחלוטין את האזור, ללא כל ספק.

"אני, בתור יזם בעל מתחמי פינוי-בינוי גדולים, יודע שהפיתוח הסביבתי הוא חלק מהותי מעבודות ההקמה", אומר איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען המתמחה בהתחדשות עירונית. "זה כולל עבודות גינון, פארקים, מתקני פנאי למשפחות ולילדים, גני שעשועים, מתקני כושר וכן מבני ציבור (מצב"רים) שאחר כך הרשות המקומית מחליטה אם להקים בהם ספרייה, תחנת טיפת חלב או כל מבנה ציבורי מתאים אחר".

כבר כמה שנים שתחום ההתחדשות העירונית צומח, ובערים הגדולות במרכז הארץ כבר אי אפשר לפספס אותו. נדמה שעם השנים הוא התבגר ו"השתכלל", מה שהכניס אליו עוד ועוד שחקנים רציניים וקידם אותו אל המקום שבו הוא נמצא כיום - כתחום בעל תפקיד מרכזי וחשוב בענף הנדל"ן הישראלי.

אחד הביטויים המרכזיים של התהליך הזה הוא ההשקעה ההולכת וגוברת בפיתוח הסביבתי, מה שכמובן משפיע יותר מכל על האזור שבו מוקם הפרויקט. לא עוד פרויקטים נקודתיים שמתרכזים במבנה לבדו, אלא מחשבה כוללת על הסביבה כולה, וניסיון לנצל בצורה הטובה ביותר את יוזמת ההתחדשות העירונית.

"נושא הפיתוח הסביבתי זוכה להתייחסות גדולה יותר ויותר עם השנים", אומר הנדלר, ומסביר: "זה נובע משני אספקטים. האחד - ההבנה שעל אותו תא שטח קיים יהיו עם תום הפרויקט הרבה יותר תושבים ודיירים, ובעקבות כך גם הצרכים וגם הביקושים ישתנו. לדוגמה, אם באותו מקום הספיק בעבר גן של 20 ילדים, לאחר השלמת הפרויקט יהיה ביקוש לשניים או שלושה גנים כאלו. מהסיבה הזו, אגב, גני הילדים הם המצרך המבוקש ביותר מבחינת הפיתוח הסביבתי בפרויקטים להתחדשות עירונית.

האספקט השני הוא האספקט הלוגי: הרשות המקומית, בעקבות ההתחדשות העירונית, מבינה שזו שעת כושר לשדרוג כל הסביבה, התשתיות וכיוצא בזה, ולכן היא פועלת רבות לקידום ההיבט הזה בפרויקט".

הדרישה לפיתוח הסביבתי יכולה להגיע, כאמור, מהרשות המקומית עצמה, או לנבוע מתנאי השטח - כאשר נוצרים, למשל, מרחבים בין הבניינים ואלו מנוצלים לטובת הקמת פארקים או לטובת עבודות גינון המשפרות את מראה הסביבה כולה. "בפעמים רבות העבודות הללו מוטלות על היזם", מציין הנדלר, "באופן עקרוני הוא לא אמור לממן מכיסו הקמה של מבנים ומתקנים ציבוריים סביב הפרויקט, אבל לפעמים מגיעים להבנות עם הוועדה המקומית על קיזוז סכום ההשקעה מהיטלי ההשבחה על התוכנית, ואז הבעיה נפתרת בצורה הוגנת מבחינת כל הצדדים".

"אפשר לראות בצורה מאוד ברורה איך שכונה שנחשבה לא טובה ובעלת שם רע, הופכת למבוקשת מאוד ואטרקטיבית", אומר הנדלר. השינוי שלו גורם הפרויקט אינו מסתכם רק בחזות המבנה או בסביבה הקרובה. ההשפעה רחבה הרבה יותר: היא נוגעת לאופי השכונה, למשיכה אליה ולהתעניינות בה. למעשה, מדובר בשינוי תדמיתי של ממש. קחו לדוגמה שני פרויקטים חשובים של חברת כנען - פרויקט smart towers ברמת גן, שבו יוקמו שני מגדלים בני 23 קומות במקום שורת מבנים ישנים בני ארבע קומות; ופרויקט 'לוי אשכול דרום' בקריית אונו, שם ייהרסו 11 בניינים בני ארבע קומות לטובת 10 בניינים בני 8-19 קומות. דמיינו מה תהליך שכזה יכול לעשות לשכונה שלמה: זהו שינוי מהותי, שיורגש היטב למשך שנים.

ברגע שאתה מבצע חידוש בשכונה מסוימת, אתה מפיח בה רוח חיים", מסביר הנדלר. "אפשר לראות בצורה מאוד ברורה איך שכונה שנחשבה לא טובה ובעלת שם רע, הופכת למבוקשת מאוד ואטרקטיבית. זוגות צעירים ומשפרי דיור מתחילים להתעניין בה, ועל אותו תא שטח יש פתאום יותר תושבים. לעניין הזה ישנן תופעות נלוות, כמו פתיחת עסקים קטנים וגדולים, הקמה של סופרמרקט שכונתי ועוד.

"בפרויקט שלנו בקריית אונו, לדוגמה, המשתרע על שטח מאוד גדול, העירייה דרשה להקים שטחי מסחר על ציר לוי אשכול, הציר המרכזי של העיר, דבר שלא היה שם עד היום. זה יביא לאזור בתי עסק, ומן הסתם יתרום עוד למשיכת תושבים ולהפחת רוח חיים בשכונה".

וכפי שכבר אפשר להבין, ההתחדשות של השכונה מושכת אליה גם אוכלוסיות שלא גרו בה בעבר. "פרויקט התחדשות עירונית מושך את כל מגוון האוכלוסיות - זוגות צעירים, משפרי דיור ועוד, ואז מתחיל תהליך לינארי", מסביר הנדלר. "ברגע שהשכונה מתחדשת הדירות הופכות יקרות יותר, ומי שיכול לקנות אותן הם אנשים ממעמד סוציואקונומי גבוה יותר, אשר עוברים לשכונה.

חשוב לציין שהתהליך הזה גם גורם לבעיה - דחיקה של אוכלוסיות חלשות, ולכן אנחנו מנסים תמיד למצוא פתרונות יצירתיים ולשלב את האוכלוסייה הקיימת עם זו החדשה. המטרה בסופו של דבר היא לייצר תמהיל נכון של אוכלוסייה, ולא שכונה השייכת רק לפלח אוכלוסייה מסוים".

אם כך, השורה התחתונה ברורה: פרויקט התחדשות עירונית הוא מעין "אבן ראשונה בדומינו", אשר יוצרת תהליך משמעותי מאוד שנמשך הרבה אחרי השלמת העבודות ואחרי אכלוס הפרויקט. הקמתו תורמת לשינוי הסביבה, להתחדשות השכונה שבה הוא מוקם, למשיכת תושבים מבחוץ, לפתיחת עסקים מקומיים ואף לעידוד הקמתם של פרויקטים נדל"ניים נוספים - ובתוך כמה שנים השינוי יכול להיראות על פני שכונה שלמה.