מי יושפע ואיך? ענף הנדל"ן בדרך לטלטלה נוספת

ענף הנדל"ן עובר שינויים רבים בשנים האחרונות, שמשפיעים בין היתר גם על תחום ההתחדשות העירונית.
לאחרונה פורסמו מספר תיקונים מהותיים שעשויים להתבצע בחוק התכנון והבנייה, שאת תוצאותיהם נראה בעתיד, אולם את הסיבות להם כדאי להבין כבר כעת.

"התיקון המרכזי והחשוב לעניינינו הוא לגבי תמ"א 38", אומרת עורכת הדין אילנה בראף שניר, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי טוויסטור ושות', שהתארחה באולפן וואלה! NEWS כדי להסביר לאיזה כיוון צועד הענף. "התזכיר מציע תוספת של 350% בנייה נוספים מעבר לבנייה הקיימת במגרש נתון, לגבי מסלול של הריסה ובנייה מחדש. הוא מאפשר לרשויות המקומיות להוסיף עוד 15% לזכויות האלה למטרות ציבוריות כגון גני ילדים, קופות חולים ובתי כנסת. יש לתיקונים שלוש מטרות עיקריות: האחת, תמריץ ליזמים ולבעלי קרקע במקרים שתמ"א 38 הנוכחית לא אטרקטיבית מבחינתם, השנייה היא תמריץ לרשויות המקומיות והשלישית היא יתר ודאות ויציבות".

לגבי החשש כי התיקונים בחוק התכנון והבנייה ייצרו קיפאון בשוק, השיבה עו"ד בראף שניר כי לדעתה יקרה ההפך. "מרגע שתאושר תכנית מכוח תמ"א 38 אנחנו מגיעים למצב של יותר יציבות ו-ודאות. כיום יש לוועדה המקומית שיקול דעת רחב והיא יכולה לא לאשר בקשות לתמ"א. כל בקשה לתמ"א 38 מחויבת להיות מפורסמת לציבור הרחב כדי להגיש התנגדויות. אם הזכויות תהיינה מעוגנות בתכניות, אז מדובר בזכות מקונית, לוועדה המקומית אין שיקול דעת, בקשה שתהיה תואמת את התכנית החדשה תאושר על ידי הוועדה המקומית, אנחנו מנטרלים לחצים ציבוריים ואז מגיעים ליותר ודאות ויציבות. יחד עם זאת, לכל דבר יש יתרונות וחסרונות. אנו עדים בשנים האחרונות לשינויים רבים בחוק התכנון ובנייה. בטווח הקצר שינויים אלו יוצרים אי וודאות, עד שהשוק לומד להבין ולהפנים אותם".

"אחת הבעיות העיקריות ששוק הנדל"ן מודע לו הוא חוסר ודאות לגבי תכניות מתאר כוללניות", מוסיפה עו"ד בראף שניר. "לדוגמה, זו שאושרה בתל אביב. על פי חוק, הרשות המקומית, עיריית תל אביב, חייבת לגבות היטל השבחה במקרה של מכר עקב אישורה של התכנית, כי ללא ספק היא מגדילה בהרבה מקומות בעיר את האפשרות להגדיל תוספת של זכויות בנייה. אלא שאנחנו מדברים על חוסר ודאות, שאמור לבוא לידי סיום רק לאחר שתאושר תכנית מפורטת שתגדיר במדויק לגבי כל מגרש מהן זכויות הבנייה שניתן לנצל ומתוכן ניתן להוציא היתר בנייה. זה גורם לכך ששמאי מקרקעין שחייב לחשב היטל השבחה בגין אישורה של תכנית המתאר, הופך למעין 'נביא', אז גם השומות לא יוצאות מדויקות כי השמאי צריך להעריך כמה זכויות, אם בכלל, תאושרנה בתוספת בעתיד, מתי זה יקרה ובאיזה היקף. לכן מדברים על שומה שאינה קשורה למציאות. כשתאושר התכנית המפורטת נדע בוודאות אם ההערכה תואמת או לא".