אפשר להניח שרובנו כנראה נקנה בשלב כלשהו בחיינו נכס נדל"ני. זה יכול להיות בית, זו יכולה להיות חנות וזה יכול להיות שטח שעליו ייבנו מבנים בעתיד. רכישת נכס נדל"ני היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שנעשה בחיינו, אם לא הגדולה שבהן, ולכן חשוב לבדוק ולבחון את המהלך בשבע עיניים לפני שחותמים על החוזה ומשלמים את הכסף. אם כך, מדוע רבים מאיתנו לא דואגים שתבוצע בדיקה שמאית טרם ביצוע עסקת מקרקעין?
"שומת מקרקעין היא מעין מחקר על נכס מקרקעין ספציפי", מסבירה דנה אשכנזי, כלכלנית, משפטנית ושמאית מקרקעין. "היא כוללת את כל ההיבטים הנוגעים לנכס, ומשמשת סוג של תעודת זהות ומעין קורות חיים לכל מי שרוצה לדעת מה הוא כולל.
הבדיקה הזו מיועדת, למעשה, לכל מי שנמצא לפני עסקה - מוכר או קונה. חשוב לזכור כי החתימה על החוזה כוללת הצהרה של שני הצדדים לפיה הם בדקו את הנכס ומודעים למצבו. למרות זאת, בשומות מקרקעין שערכתי נמצאו ליקויים רבים שאנשים כלל לא היו מודעים אליהם".
וזה, אולי, העניין החשוב ביותר כאן: רבים מהמעורבים בעסקת מקרקעין - קונים ורוכשים כאחד - מגלים בבדיקה ממצאים אשר מאירים את הנכס באור אחר, כאלו שיכולים 'להפיל' את העסקה. הבעיה היא שרבים מגלים את הממצאים הללו מאוחר מדי, אחרי שכבר חתמו על החוזה. זוהי סיטואציה שכל אחד יכול להיקלע אליה, ולא תמיד מתוך כוונה רעה. במקרים רבים גם בעל הנכס לא מודע לתמונה כולה, למרות שהנכס הוא שלו. "אדם מן היישוב לא חושב שדברים כמו אלו שאני מגלה בבדיקות שמאות יכולים לקרות", מספרת אשכנזי, "אך זו הסיבה שבגללה מומלץ לבצע בדיקת שמאות. עם זאת אציין כי בעבר האחריות במקרה של גילוי ממצאים בעייתיים הייתה 'נופלת' בעיקר על הקונה, ואילו כיום קיימים יותר ויותר מקרים שבהם מוכרים לא הצהירו או השמיטו במזיד פרטים על ליקויי בנייה או על חריגות בנייה, למשל, וכאשר הם מגיעים לבתי המשפט - השופט פוסק במקרים אלה כי יד הקונה היא על העליונה".
"שומת המקרקעין כוללת בדיקה מקיפה של המצב התכנוני בנכס, המצב הקנייני, מאפייני הסביבה ועוד, ועל סמך זה נקבע השווי, תוך ביצוע התאמות לנכס ולמאפייניו", ממשיכה אשכנזי להסביר. "אחת הבעיות הנפוצות הינה זיהוי הנכס: במקרה שהגיע למשרדי, הרוכש הציג בפניי נכס עם חצר צמודה, כביכול. בבדיקה גיליתי כי החצר, שהייתה בשימוש המוכר באין מפריע, מהווה חלק מהרכוש המשותף של כלל דיירי הבניין. נוסף על כך מצאתי חוסר התאמה בין מסמכי הבית המשותף הרשומים בטאבו לבין המצב בשטח, בכל הקשור למספר חלקות המשנה, עד כדי כך שלא ניתן לזהות את הנכס שנרכש. במצב כזה הלקוח לא יכול לקבל משכנתה. אגב, מדובר במקרה הזה בעסקה בתוך המשפחה - כך שגם עורכת הדין שליוותה את העסקה הניחה שהכול בסדר.
במקרה נוסף פנתה אליי לקוחה לשומת טרום רכישה, משום שידעה על חריגת בנייה במקום. בפועל נמצאו חריגות בנייה נוספות, מעבר לזו המוצהרת, ולכן בעל הנכס לא יכול לאשר את החלק הבנוי, מכיוון שחלק ממנו כבר חורג מתוכניות בניין עיר מאושרות. במקרה זה, הדרך היחידה 'להכשיר את השרץ' הינה באמצעות תב"ע נקודתית. המוכר לא היה מוכן להכין תב"ע כזו, והרוכשת ירדה מהעסקה. לימים הוא פרסם את הנכס במחיר נמוך בכ-200 אלף שקלים מהמחיר שסוכם ביניהם".
ואם חשבתם שדברים כאלו יכולים לקרות רק בנכסים פרטיים, כדאי שתחשבו שוב. "מקרה נוסף קשור בעסקה לרכישת חנות בגודל 30 מ"ר", מספרת אשכנזי. "בבדיקה שערכתי התברר כי 15 מטרים מתוך ה-30 נלקחו מלובי מבנה המגורים, ולכן מחצית משטח החנות כלל לא נחשבת חלק מהנכס. הרוכש, שעבורו ביצעתי את הבדיקה, לא ידע זאת. הוא רכש חנות בגודל 30 מ"ר וקיבל בפועל חנות שגודלה חצי מזה - וזאת אחרי שכבר שילם את הסכום המלא. אין זה משנה שמדובר בפיצוצייה שפועלת במקום כבר שנים, וכזו שצברה מוניטין מרשים: יש בה פגם רציני ולא ניתן לשעבד אותה, כלומר לבקש עבורה משכנתה. מדובר בפגם מתמשך, אשר פוגע בנכס הן ברמה התכנונית והן ברמה המשפטית"
עבודתו של עורך הדין אינה תחליף לעבודת השמאי
אם נחזור שוב לסיפור הנכס המשפחתי שלא ניתן לזהות את מקומו, נגיע למסקנה חשובה נוספת, מלבד מחשיבותה של הבדיקה השמאית: עורך דין, גם אם הוא מומחה למקרקעין, לא תמיד יהווה תעודת ביטוח מלאה. נכון, אם יתגלו בעיות אפשר לפנות לבית המשפט ולקוות לטוב, אך עדיף להקדים תרופה למכה, ולזכות לליווי של שמאי מקרקעין מתחילת התהליך. כך, כאשר שני אנשי המקצוע פועלים יחד, אתם באמת יכולים להיות רגועים.
"הקשר בין שמאי המקרקעין לעורך הדין חשוב מאוד", פוסקת אשכנזי. "אני עובדת עם עורכי דין שחותמים על עסקאות רק אם הם מגובים בחוות דעת שמאית, ובצדק: קרו מקרים שבהם עורכי דין נתבעו על חוסר אחריות מקצועית, והאחריות למעשה נפלה עליהם משום שלא ביצעו את הבדיקה, כביכול, למרות שזה לא נחשב חלק מתפקידם.
תפקידו של השמאי הוא לכמת, 'לדבר במספרים', על בסיס מאפייניו התכנוניים והמשפטיים של הנכס; תפקידו של עורך הדין הוא לקחת את הממצאים ועל בסיס זה לערוך השערות או לנסח הצהרות שיגנו על מי מהצדדים בעסקה. בימים אלה אני מלווה לקוחה שרוצה מאוד לקנות בית ישן שנמצא בחלקה המחולקת לשני מגרשים. הבעיה היא שגם כאן קשה היה לזהות את גבולות הנכס או המגרשים, ולכן הצדדים היו צריכים לחתום על הסכם לשיתוף ולזיהוי במקרקעין, עוד לפני החתימה על העסקה. עורכת הדין שמלווה את העסקה השתמשה בחוות הדעת השמאית שלי כדי שתוכל להצהיר את כל ההצהרות האלה, ולחתום על הסכם שיתוף וייחוד שיאפשר ללקוחה לבנות על החלקה הזו בעתיד".
הדוגמאות שהובאו כאן מציגות מקרים שבהם בדיקה שמאית לפני העסקה הייתה הופכת את הרכישה לחכמה ונכונה יותר. בין אם זהו נכס פרטי ובין אם נכס מסחרי, בין אם זו עסקה בתוך המשפחה ובין אם עסקה בין שני אנשים זרים - כדי לדעת באמת על מה אתם משלמים חשוב לבדוק היטב את הנכס מכל זווית. רק כך אפשר להימנע מ'הפתעות' לא נעימות בהמשך הדרך.