פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הזמן הנכון להשקיע: מרחק של שלושה ק"מ והבדל של עשרות מיליונים

      הרכבת הקלה, גידול האוכלוסייה ופרויקטים של התחדשות עירונית ישנו בעתיד את מפת הנדל"ן. פער המחירים בין פנטהאוזים בתל אביב ורמת גן גדול מאוד, כך שאם ברצונכם לקנות דירה מיוחדת במרכז גוש דן, כדאי שתפזלו ומהר אל הצד המזרחי של נחל איילון

      רמת גן, אזור הבורסה, מזרח תל אביב, נתיבי איילון (ShutterStock)
      מחירים נמוכים משמעותית. אזור רמת גן וגבעתיים, ממזרח לנתיבי איילון (צילום: ShutterStock)

      כל ילד יודע שלמרות המרחק הקצר בין הערים - כשלושה קילומטרים מקצה אחד לקצה השני - פערי המחירים בתחום הנדל"ן בין תל אביב לבין שכנותיה הקרובות, רמת גן וגבעתיים, הם עצומים. זה בגלל המגורים מחוץ למרכז תל אביב שוקק החיים, בגלל התדמית המנומנמת שנוצרה לשתי ערי הלוויין הללו ובגלל אלף סיבות אחרות, אך בשורה החתונה רמת גן וגבעתיים זולות הרבה יותר מתל אביב בתחום הנדל"ן (ולא רק בו).

      כעת מתברר, ובאופן טבעי למדי, שהעניין נכון גם לאחד ה'מוצרים' המבוקשים ביותר בגוש דן: פנטהאוזים. אם חשקה נפשכם בדירה יוקרתית בראש מגדל מגורים, כדאי שתפזלו אל הצד המזרחי של נחל איילון. שם תמצאו דירות מיוחדות - פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן, במחירי מציאה - והכול יחסי כמובן.

      "אפשר להגדיר את זה ככשל שוק או כמצב שהשוק מייצר", אומר מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, המתמחה ביזמות נדל"ן למגורים. "אם בתל אביב מתחילים מחירי הפנטהאוזים מ-15 מיליון שקלים ומגיעים עד ל-100 מיליון שקלים ויותר, הערים הנושקות - רמת גן וגבעתיים - ערים שבקו אווירי מרוחקות פחות מקילומטר מתל אביב, המחירים נמוכים משמעותית".

      לגור במרכז, בראש הבניין, עם נוף נפלא - ובמחיר (יחסית) שפוי

      ממש כמו מחירי הדירות הרגילות, שבמשך שנים זולות משמעותית מאלו המוצעות בתל אביב, גם הפנטהאוזים של רמת גן וגבעתיים מציעים מעין אלטרנטיבה שפויה לטירוף המחירים בעיר הגדולה. שלא תטעו: מדובר בכל זאת בפנטהאוז, באזור שהוא מהמבוקשים ביותר בארץ ובתקופה מהיקרות בהיסטוריה הישראלית לפחות בכל הנוגע לנדל"ן, כך שהמחירים אינם נמוכים. אך בהשוואה למה שתמצאו בתל אביב באותו מחיר, תוכלו לקבל כאן ממלכה של ממש.

      "בפרויקט החדש שלנו, smart towers, לצורך העניין, הפנטהאוז שלנו נמצא בקומה 23. הוא משתרע על פני 190 מ"ר עם מרפסת על שטח של עוד 200 מ"ר, יש בו בריכה וג'קוזי, הוא מציע נוף של כל גוש דן, עד לים, ואנחנו מציעים אותו למכירה ב-6.7 מיליון שקלים. הפנטהאוז הכי פשוט בתל אביב, על שטח קטן מאוד לעומת הפנטהאוז של smart towers ובקומה נמוכה, יהיה שווה לפחות 15 מיליון שקל. יש כאן פערים עצומים".

      אפשר לומר זאת בצורה הברורה ביותר: משפחה או אדם שרוצים לחיות בפנטהאוז יוקרתי ומפנק, אבל אין להם 30 מיליון שקלים או אפילו 15 מיליון שקלים - יוכלו למצוא את הפתרון השפוי בראשי המגדלים ברמת גן ובגבעתיים. כשעומדים לרשותם מיני פנטהאוזים או פנטהאוזים מרווחים ומאובזרים כהלכה בסכומים שנעים בין ארבעה וחצי לשבעה מיליון שקלים, וזהו הטווח היום בערים הללו, הם מבינים שזו האלטרנטיבה הטובה ביותר עבורם. "במחירים של מיני פנטהאוזים או פנטהאוזים ברמת גן-גבעתיים אפשר לקנות בתל אביב, לכל היותר, דירת חמישה חדרים 'רגילה', על שטח של 130 מ"ר, בלי שום תוספות או פינוקים", מציין טל.

      רמת גן, גבעתיים, מראה מהאוויר (ShutterStock)
      הפתרון השפוי לאלה הרוצים בית יוקרתי ומפנק. רמת גן וגבעתיים (צילום: ShutterStock)

      הרכבת עוד מעט מגיעה - ואיתה גם יעלו (כנראה) המחירים

      אחד הגורמים לכך שרמת גן וגבעתיים נחשבות עדיין לזולות יחסית, הוא עניין שכל ישראלי ממוצע מכיר היטב: התחבורה הציבורית. כל עוד זו מתפקדת בצורה מקרטעת, וזה בלשון המעטה, רוב האנשים יימשכו למרכז הפועם של תל אביב - כי הם יודעים שהמעגלים הרחוקים יותר, מרחק קילומטרים ספורים משם, נגישים הרבה פחות. כל זה צפוי להשתנות, כך נראה, כאשר הרכבת הקלה של תל אביב תחל לפעול, וזה אמור להביא לעליית מחירים משמעותית ככל שיחלפו השנים. במילים אחרות, מחירי הדירות המיוחדות של היום בערי הלוויין של תל אביב יאמירו.

      "הרכבת התחתית ממש תשנה את התמונה באזור גוש דן, לדעתי", אומר טל, "אין לי ספק שככל שהזמן יעבור יקרו פה כמה דברים: בגלל שאין בנייה בגוש דן, ובעיקר בנייה למגורים, אני מעריך שהמחירים באזור הזה יעלו. מאותה סיבה, כל בניין חדש בגוש דן שצומח ושיש בו גם פנטהאוז הופך למעין אטרקציה, ולכן הנכסים האלה יהפכו להיות מבוקשים יותר ויותר. לזה נוסיף את תחילת פעולתן של כל הרכבות התחתיות, ומדובר על שנים בודדות, מה שיגרום לכך שההתניידות באזור תהיה קלה מאוד. שלושת הדברים האלה - עליית מחירים טבעית, מיעוט נכסים מיוחדים והקרבה לתל אביב בעזרת הרכבת התחתית והתחבורה הציבורית - יהפכו את הנכסים האלה למאוד מאוד אטרקטיביים ומאוד מאוד יקרים בהמשך".

      עבודות על תחנת הרכבת הקלה במתחם הבורסה ברמת גן (ניב אהרונסון)
      עבודות הרכבת הקלה במתחם הבורסה ברמת גן (צילום: ניב אהרונסון)

      "כרגע מחירי הדירות המיוחדות ברמת גן ובגבעתיים לא זולים, אבל הם סבירים ויש מי שישלם אותם", מוסיף טל. "ככל שהזמן עובר אתה מבין שיש הרבה יותר לקוחות עם כסף, ואנחנו רואים את זה גם בפרויקט שלנו ב-smart towers. צריך גם לזכור שמדינת ישראל צועדת קדימה מבחינה כלכלית, שהמצב הסוציו אקונומי פה טוב ושיש הרבה מתעשרים חדשים. גם קצב גידול האוכלוסייה מהיר מאוד - מדברים על זה שבשנת 2025 נכפיל את עצמנו ונגיע ל-15 מיליון תושבים. במצב כזה כל נכס פה יהיה שווה פי שלושה, לדעתי".

      ומי שהחליט כי כבר עכשיו כדאי לו לחפש את הפנטהאוז העתידי שלו, יכול לסמן מטרה. אומנם אזור גוש דן אינו שופע בנייני מגורים חדשים, ולכן גם לא מציע מבחר גדול של פנטהאוזים, אך אלו עשויים לצוץ בכמויות יפות בשנים הקרובות הודות לתחום נדל"ני ישן-חדש שמרים ראש לאחרונה: תחום ההתחדשות העירונית. "בנייה של דירות מיוחדות היא כורח המציאות של התחדשות עירונית, כי לצערנו רוב הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לא כלכליים מאוד", מסביר טל. "לדירות המיוחדות ערך גבוה יותר בהשוואה לדירות רגילות, ולכן היזמים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי מנסים למקסם רווחים ולבנות כמה שיותר דירות מיוחדות - פנטהאוזים, מיני פנטהאוזים ודירות גן".

      אז למה דווקא פנטהאוז? ובכן, פנטהאוזים בתל אביב - כמו נכסי נדל"ן רבים אחרים בעיר - הפכו לבלתי נגישים מבחינה כלכלית עבור אנשים רבים, אך זה לא אומר שאין אלטרנטיבה לכך: מעט מזרחה משם, במרחק אווירי של פחות מחמישה קילומטרים, נבנים כבר היום פנטהאוזים יוקרתיים במיוחד, ברמת גן ובגבעתיים, במחירים סבירים למדי. שווה לבדוק.