פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך תפחיתו את החשש מקריסת פרויקט תמ"א תוך כדי התהליך

      מדובר בחשש לגיטימי לחלוטין ומכאן שההחלטה האם לבחור יזם שהינו גם קבלן או לחילופין יזם שאינו קבלן, היא הקריטית ביותר לכל אורך הפרויקט

      תמ"א 38 יעז - יזמות ובנייה (יח"צ , עז - יזמות ובנייה)
      (צילום: יעז יזמות ובניה)

      אחד התרחישים המפחידים והמרתיעים ביותר דיירים בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית נוגע לחשש שהפרויקט מאיזושהי סיבה ייתקע במהלך הדרך, כך שבמקום לשדרג את איכות חייהם ואת הפורטפוליו הכלכלי שלהם, בעלי הדירות יימצאו עצמם בתוך אתר בניה שומם ונתונים לחסדיו של יזם, קבלן או בנק מלווה. לדעתו של תומר רייפמן סמנכ"ל בחברת יעז המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר באזור תל אביב, מאחר ואכן קרו דברים מעולם מדובר בחשש לגיטימי לחלוטין ומכאן שההחלטה האם לבחור יזם שהינו גם קבלן או לחילופין יזם שאינו קבלן, היא הקריטית ביותר לכל אורך הפרויקט.

      ביעז, כחברה שהחלה דרכה כחברה קבלנית ותוך כדי תנועה הפכה גם ליזמית שמבצעת פרויקטים לעצמה, במיוחד בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 ופרויקטים של שימור, מאמינים כי על מנת להפחית את החשש מקריסת הפרויקט תוך כדי התהליך, נכון יעשו הדיירים אם יבחרו כיזם, חברה שיש לה יכולות ביצועיות או כאלטרנטיבה עדיפה פחות, שיתוף פעולה מובנה בין חברה יזמית לבין מבצעת. "לקבלן ראשי, שאינו חלק מחברת היזם, יש כח רב מאוד ולפעמים אף רב מדי אל מול היזם ולעיתים קרובות הדבר בא לידי ביטוי בהגדלת תקציבים, וייקור עלויות על חשבון היזם וחשש לכניסה למצב של בעיות תזרימיות תוך כדי תהליך שעלולות להסתיים בכשל הפרויקט". רייפמן מסביר, "בפועל ליזם קשה מאוד ולא משתלם להוציא קבלן בעייתי מהשטח, הן בשל סיבות תקציביות והן בשל לוחות הזמנים. הקבלן מצידו מבין זאת טוב מאוד, כך שלא אחת קרו מקרים בהם ניצל זאת הקבלן לצורך סחיטת כספים מהיזם, והאחרון במידה ואינו מבוסס או אינו מנוסה בתחום עלול להיקלע לבעיות נזילות לא פשוטות ומכאן הדרך לכשל בפרויקט מהירה.

      לדעתו של רייפמן, במידה ומלאכת הביצוע מוטלת על היזם עצמו הרי שאין ניגודי אינטרסים מובנים הקיימים בפרויקטים בהם זהות הקבלן וזהות היזם שונה, שכן מדובר על 'משפחה' אחת לה מטרה משותפת ועליה לעמוד בתקציב אחד, ולכן סיכון הפרויקט להיקלע לקשיים תוך כדי תנועה נמוכים יותר. בהקשר זה מדגיש רייפמן כי הביצוע הוא עקב האכילס של פרויקטים של תמ"א 38. "למרות שתחום ההתחדשות העירונית מוגדר כ'נדל"ן מודרני', הרי שמעבר למצגות היפות, לתכניות המושקעות, לכנסים המרהיבים ולעטיפה של הכל טרום תחילת הביצוע, עדיין חובה לזכור שמדובר בפרויקט נדל"ני אשר התכונה החשובה ביותר בו, הייתה ונותרה הביצוע בשטח ולכן נכון יעשו הדיירים אם יבחרו ביזם בעל יכולות ביצוע מוכחות".

      תמ"א 38 יעז - יזמות ובנייה (יח"צ , עז - יזמות ובנייה)
      שבמקום לשדרג את איכות חייהם ואת הפורטפוליו הכלכלי שלהם, הם ימצאו עצמם בתוך אתר בניה שומם (צילום: יעז יזמות ובניה)

      "בתחום ההתחדשות העירונית נושא הביצוע חשוב אפילו יותר מפרויקטים מסורתיים" חושב רייפמן ומסביר, "מאחר ולרוב מדובר בפרויקטים קטנים (למעט פרויקטים של פינוי בינוי ומתחמי תמ"א 38), יזמים גדולים ממעטים להיכנס ומנגד, קבלנים קטנים אינם מקצועיים דים על מנת לבצע פרויקטים שכאלו ומכאן שלצורך ביצוע פרויקטים אילו, שהינם למעשה סוג של ייצור כלאיים בענף הנדל"ן, האופטימום הוא ביזם בסדר גודל בינוני בעל יכולות ביצוע מוכחות או לחילופין, כאמור, שיתוף פעולה מובנה בין יזם בינוני לבין קבלן ביצוע באותו סדר גודל"

      ובכלל, רייפמן מאמין שבעתיד הלא רחוק, תמהיל השחקנים בשטח יילך ויהפוך להומוגני הרבה יותר. "בעוד מספר שנים קדימה, כך אני מאמין, לא ייוותרו בתחום ההתחדשות העירונית יזמים שאינם קבלנים, זאת משום שהרווח היזמי בפרויקטים שכאלו לא יהיה מספק, ולכן יהיה כדאי ליזם להתחיל פרויקט אך ורק אם יוכל ליהנות גם מהרווח הקבלני". הדרישה למבנה שכזה תגיע גם מצד הדיירים, שכן הם עצמם יבינו שיש לבחור ביזם בעל רקע ביצועי שכן לא כדאי לתת ל'ג'ובניק' לתכנן פעילות מבצעית".

      בשיתוף יעז יזמות ובנייה - בין 6 החברות המובילות להתחדשות עירונית בתל אביב, לפי מדד ההתחדשות העירונית
      פרטים נוספים באתר החברה