כדי שפרויקט התחדשות עירונית יצא לדרך, הוא צריך להיות רווחי ומשתלם. זהו הבסיס לכל יוזמה שכזו, וזו הסיבה שבעבר הלא רחוק נעשו מעט מאוד פרויקטים מסוג זה: התוכנית המקורית שהגתה הממשלה אי שם ב-2005 פשוט התבררה כבעלת פוטנציאל רווחי נמוך עבור היזמים, ולכן מעטים ראו בה עסקה כדאית.
היום המצב שונה: עדכונים ותיקונים שהוכנסו לתוכנית, לצד עליית מחירי הדיור, הפכו אותה רווחית הרבה יותר מבעבר, ולראייה - יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית, הן תמ"א 38 והן תמ"א 38 מסוג 2 (פינוי-בינוי), הולכים ומתממשים לנגד עינינו.
אין זה אומר שהכול "ורוד": גם היום ישנם פרויקטים שנחשבים לא רווחיים בעליל, כולל כאלו הנמצאים באזורים המתאימים להתחדשות עירונית, ושבהם כבר הושגה ההסכמה המיוחלת מצד הדיירים למימוש מהלך שכזה. מדובר בעיקר בבניינים קטנים, שזכויות הבנייה בהם קטנות יחסית ומוגבלות.
האם יש לכך פתרון? בהחלט. הוא נקרא "איחוד חלקות", והוא נחשב לאפשרות פרקטית מאוד - ואולי היחידה - למימוש מהלך של התחדשות עירונית בבניינים שנחשבים לא רווחיים עבור היזם.
"בכל פרויקט נדל"ני הרווחיות תלויה בהיקף זכויות הבנייה ובעלויות - הקבועות והמשתנות", מניח את הבסיס לעניין יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית. "בפרויקט קטן, המרכיב של ההוצאות הקבועות משמעותי הרבה יותר: מנהל העבודה מקבל את אותו שכר שעתי, בין אם זהו פרויקט של ארבע קומות ובין אם זהו פרויקט של 40 קומות; האדריכל יקבל כמובן שכר גבוה יותר על פרויקט גדול יותר, אבל לא באותן פרופורציות - בפרויקט קטן נשלם לו 200 אלף שקלים, ובפרויקט בממדים גדולים פי עשרה נשלם לו 300 אלף או 400 אלף שקלים. כך קורה שהיקף העלויות קטן יחסית ככל שהפרויקט גדול יותר. כך נוצר מצב שבו לבניין זכויות בנייה שאינן מתאימות או אינן מצדיקות פרויקט של התחדשות עירונית".
האם במקרה כזה על הדיירים להסתפק בתשובה השלילית ולהבין שהבניין שלהם לא יזכה לעולם להתחדשות עירונית? מובן שלא. "אם יש פרויקט קטן, שעל פניו כפרויקט עצמאי לא היינו נכנסים אליו, נוכל להיקשר עם בניין סמוך ובעצם לעשות את שני הפרויקטים יחד", מסביר חסון. "שניהם בניינים קטנים, שבכל אחד מהם בנפרד לא היינו מבצעים פרויקט התחדשות עירונית, אבל כשמאחדים אותם מקבלים פרויקט מעניין הרבה יותר".
"להציל" את הפרויקטים הקטנים שנשארים מאחור
רעיון איחוד החלקות מספק ליזם גמישות רבה יותר בעבודות ההקמה. במילים אחרות, כאשר היזם מקבל אישור לגשת לשני בניינים סמוכים כפרויקט אחד, הוא יכול להפיק מהם הרבה יותר ממה שיכול היה להפיק מכל אחד מהם בנפרד.
"ככל שהשטח גדול יותר הגמישות התכנונית גבוהה יותר. ניתן להעמיד את הפרויקט בצורה טובה יותר, לתכנן ולהקים חללים גדולים יותר, להציע שטחים ציבוריים גדולים יותר לבנות עוד חללים טכניים כמו חדר אשפה ומחסן עגלות ואופניים", מפשט חסון את התמונה. "כשהבניין קטן וצריך לבנות ארבע דירות של 50 מ"ר בכל קומה, וכמובן גם חדר מדרגות ומעלית, הגמישות התכנונית שלך נמוכה מאוד. הכול הופך קשה מאוד לביצוע".
אחת הדוגמאות שמציין חסון היא של בניין בתל אביב שבו חתמה החברה מול הדיירים על פרויקט תמ"א 38. בסמוך לפרויקט זה ניצב בניין קטן שמשווע כבר זמן רב ליזם שיסכים לבצע בו את עבודות החיזוק והשיפוץ - אך בשל נתוניו הוא אינו רווחי כלל. החברה לחיזוק מבנים הציעה לדיירי אותו בניין להצטרף להסכם שכבר נחתם עם הבניין השכן, ובכך להתחיל סוף-סוף בעבודות. "אם הם יצטרפו לפרויקט אנחנו בהחלט יכולים לבצע אצלם תמ"א 38, וזה יכול להיות מאוד אטרקטיבי מבחינתם", אומר חסון. "אם הם לא יצטרפו בזמן, או אם הם יחליטו שהם לא רוצים לעשות זאת כרגע - לדעתי בסוף לא יהיה שם פרויקט כזה כלל".
במקום 2,000 מ"ר בשני פרויקטים נפרדים - 2,200 מ"ר בשניהם יחד
זה הזמן לציין כי הפתרון של איחוד חלקות מתאים לא רק לתמ"א 38, אלא גם לפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. למעשה, אם שני בניינים ישלבו ידיים ויצטרפו יחד לפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הם אף עשויים להרוויח עוד תוספות בנייה.
"ניקח שני בניינים שבכל אחד מהם, לצורך הדוגמה, נית?ן אישור לבניית 1,000 מ"ר. אם לוקחים את שני הבניינים הללו ומאחדים אותם לפרויקט אחד, אפשר להגיע בתנאים מסוימים לˉ2,200 מ"ר, במקום 2,000 מ"ר בלבד. כך גם היזם מרוויח - וגם הדיירים, כי כאשר הפרויקט שלהם מציע לי?ז?ם שיפור מבחינת זכויות הבנייה, הם יכולים לנהל משא ומתן מנקודה נוחה יותר, ולקבל תמורות טובות יותר".
לצד אלו, ישנה אפשרות נוספת למיצוי מקסימלי של פוטנציאל זכויות הבנייה בשני בניינים סמוכים: בנייה בקו אפס, כלומר בניית שני בניינים עם קיר אחד משותף. היתרון של מהלך כזה נוגע גם הוא לגמישות התכנונית הרבה יותר (בהשוואה לבניית שני בניינים נפרדים), שמאפשרת, כאמור, לנצל בצורה מיטבית את זכויות הבנייה. "צריך לזכור שבפרויקטים רבים בתל אביב התוספות אינן גדולות. בנייה כזו, עם קיר משותף, שנחשבת נפוצה מאוד בעיר, תאפשר לפעמים לקבל מעט יותר זכויות", מציין חסון. "עיריית תל אביב מתייחסת בתכניותיה בצורה מפורטת גם לעניין הזה, וקובעת בדיוק מה אסור ומה מותר. ככלל, בשנים האחרונות העירייה הוציאה תכניות מסודרות מאוד ומפורטות מאוד בנוגע להתחדשות עירונית בתחומה, והעבודה מולה סדורה וטובה מאוד. אנחנו, בתור חברה שמתמחה בתל אביב ושיש לה פרויקטים רבים בעיר, מסוגלים בעקבות כך להוציא היתרים במהירות מאוד גבוהה".
וכשכל עניין איחוד החלקות ברור ומובן, נותרה רק שאלה אחת בלתי פתורה: האם ישנה דרך אחרת, מלבד איחוד חלקות, להתגבר על מצב שבו בניין מסוים אינו רווחי כפרויקט להתחדשות עירונית? לדברי גיא לקסמן, סמנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, הדרך היחידה היא שינוי התנאים העסקיים מול הדיירים. "בסופו של דבר אנחנו מדברים כאן על עסקת קומבינציה", הוא מסביר. "אם מותר לי לבנות 2,000 מטר, אני יכול לסכם עם הדיירים על חלוקה של 50-50 - אתה תקבל אלף ואני אלף. אבל אם הבניין רווחי פחות, אולי אציע לך 47% ואני אשאר עם 53%, ואז אשיג את הרווחיות הנדרשת".
אם כן, איחוד החלקות מתברר כמהלך שיכול לסייע לפרויקטים תקועים רבים, כאלו שכאשר הם עומדים בפני עצמם, אינם יכולים להבטיח רווחיות עבור היזם. במקרים מסוימים זה אף עשוי להיות הפתרון היחיד מבחינת הדיירים ולכן אם הצעה כזו מונחת על השולחן, מומלץ לשקול אותה בחיוב - לטובת קידומו של הפרויקט במהירות האפשרית.
לאתר החברה לחיזוק מבנים בישראל