פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נדל"ן לוהט: הערים בגוש גן ששווה לקנות בהן דירה

      פערי המחירים והקרבה לתל אביב גרמו לזוגות צעירים ולרווקים לעבור לגבעתיים ולרמת גן, ובזכות פרויקטים של התחדשות עירונית שתי הערים הופכות לענק נדל"ני מבוקש

      רמת גן וגבעתיים, מבט מהאוויר (ShutterStock)
      אזורי בילוי, מחירים שפויים ופיתוח עירוני. גבעתיים ורמת גן, מבט מהאוויר (צילום: ShutterStock)

      מה לא נאמר עליהן, על שתי 'החברות הצמודות' של תל אביב: שהן משכנם של הישנים והחולמים, שהן המקום לבני הגיל השלישי בלבד, שהן משעממות, אפורות ועוד. עשורים רבים חיכו שם, בשתי ערי הלוויין, לשינוי ולהתעוררות - ונדמה שלאחרונה זה סוף-סוף קורה. וכמו דברים רבים בישראל של שנות האלפיים, הכול נובע מהשינויים בשוק הנדל"ן.

      "גבעתיים ורמת גן הן ללא ספק הערים המבוקשות ביותר כיום כחלופה לתל אביב, ובדיוק בסדר הזה", אומר איציק מלכה, מבעלי סוכנות רימקס פרימיום בגבעתיים. "גבעתיים ממש שינתה את פניה בשנים האחרונות ולבשה חזות צעירה: מספיק לערוך סיבוב ברחוב כצנלסון בערב ולראות את הפאבים והמסעדות המלאים בצעירים; רמת גן צעירה פחות, אך היא קרובה לתל אביב, המחירים בה שפויים עדיין ויש בה כמה שכונות נחמדות מאוד".

      אז מה גרם לשתי הערים הללו לפרוח לפתע? ראשית, מדובר בתהליך ארוך שלא קרה בן רגע, והוא קשור למחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ: פערי המחיר הגדולים בין רמת גן-גבעתיים לבין תל אביב, לעומת המרחק הקטן יחסית, משכו עוד ועוד זוגות צעירים לשתי הערים הללו, זוגות שאינם יכולים להרשות לעצמם דירה בתל אביב עצמה. הגעת הזוגות הצעירים (וגם סטודנטים וצעירים רווקים באופן כללי) תרמה לניסיונות ה"הצערה" של הערים, ומכאן הדרך לשינוי אופיין של שכונות שלמות, ובהמשך של העיר כולה, הייתה קצרה.

      גבעתיים ורמת גן, מבט מהאוויר (ShutterStock)
      גבעתיים ורמת גן, מבט מהאוויר (צילום: ShutterStock)

      את שינוי המגמה ניתן להרגיש גם במדיניות שבה נוקטות הרשויות עצמן בכל הנוגע להיתרי בנייה. קשה לקבוע מה בא קודם - הגעת הצעירים למקום או השינויים התכנוניים - אך מה שבטוח הוא ששתי הערים נהנות היום משינוי גם בכל הקשור להתחדשות העירונית, וזהו עניין שאמור גם הוא להשפיע עליהן בטווח הקרוב והרחוק.

      "גבעתיים לא 'כיכבה' אף פעם מבחינה זו, עד לתקופה האחרונה", מספר מלכה. "כיום, בעזרת חברת תכנון חיצונית, חולקה העיר למתחמים שלמים בגודל ארבעה עד שמונה דונמים, שרק בהם ובמסגרתם יינתנו זכויות בנייה להתחדשות עירונית, ושמתוכם יופרשו גם זכויות לטובת הציבור - גני ילדים, גינות ציבוריות וכדומה. לטעמי נכון הרבה יותר לפעול כך, ובניו יורק למשל עושים זאת כבר שנים. בדרך זו מבטיחה העירייה שלא יתקבל אישור לבניינים בודדים, אלא רק כחלק מפרויקט שלם, וכך העיר הופכת להיות מתוכננת טוב הרבה יותר".

      לדברי מלכה, האישור לפרויקטים ספציפיים בבניינים בודדים היה אחד המאפיינים הבולטים של השכנה, רמת גן, בשנים האחרונות: העיר נחשבה למובילה בהתחדשות עירונית בתקופתו של ראש העיר צבי בר, אך אז אושרו היתרי בנייה "לפרויקטים של חצי דונם", כדברי מלכה, מה שיצר חוסר אחידות. כיום האישורים בעיר ניתנים במשורה, ואין חלוקה של זכויות בנייה מפליגות כפי שהיה בעבר.

      ירידה במחירים? תחשבו שוב

      אם מדברים על יוזמות שמגיעות מהמדינה ומהממשלה, אי אפשר שלא להזכיר את תכנית מחיר למשתכן. "כמו כל יוזמה כזו, גם מחיר למשתכן גרם לאנשים לשבת על הגדר ולצפות שמשהו יקרה, אבל שום דבר לא קרה", אומר מלכה. "זה גרם לקיפאון מסוים בשוק הנדל"ן. 2017 הייתה שנה שהתאפיינה בקיפאון יחסי, אבל המחירים לא ירדו, בטח לא בערים מבוקשות כמו רמת גן וגבעתיים. פשוט לוקח היום קצת יותר זמן למכור דירה בהשוואה לעבר. אני מעריך שיהיו עליות מחירים גם השנה, אולי מתונות יותר משנות השיא, אבל מחיר הדירות לא ירד".

      את עליית המחירים ברמת גן ובגבעתיים - כאמור, ערים מבוקשות מאוד במחוזותינו - אפשר לראות היטב בנתונים שמשתף מלכה מתוך מאגר העסקאות של סוכנות רימקס פרימיום: ב-2009 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר במגדל מגורים חדש ברחוב התמרים, שאוכלס ב-2009, ב-1.5 מיליון שקלים. היום נמכרות בבניין דירות זהות במחיר של כ-2.5 מיליון שקלים; ב-2010 נמכרה דירת ארבעה חדרים, גם כן בשטח של 100 מ"ר, ברחוב שדה בוקר בגבעתיים ב-1.3 מיליון שקלים. היום המחיר של דירות דומות הוא כפול.

      כפי שציין מלכה קודם לכן, המחירים בשתי הערים לא צפויים לרדת ואולי אף לעלות. כל זה מוביל לשאלה החשובה מכול עבור המתעניינים ברכישת דירה באחת משתי הערים: מה הם האזורים המבוקשים ביותר כיום, ואילו אזורים נמצאים לפני פריצה?

      "בגבעתיים שטח 9 (בן-צבי), גבעת רמב"ם ושכונת בורוכוב הם האזורים ה'חמים'", אומר מלכה. "האזור שנחשב לפני פריצה הוא רחוב ההסתדרות, שם ישנה תכנית התחדשות עירונית מאושרת, שכנראה תצא לפועל בקרוב; האזורים המבוקשים ברמת גן הם שיכון ותיקים, שכונת שנקר, שכונת הלל ומרום נווה. רמת שקמה היא אזור שנמצא ללא ספק לקראת פריצה".

      ומה לגבי העתיד הקרוב של שתי הערים? "אני אשתף ברחשי לבי: אני רואה את רמת גן וגבעתיים מאוחדות עם תל אביב, ומקבלות בעקבות כך תזרים מזומנים שיסייע עוד לפיתוח תשתיות ומרכזים ציבוריים. כל אלו יתרמו להמשך מגמת הצמיחה וההתפתחות של שתי הערים הללו".